一早就看到脆上有個台灣網友，透過台灣地產公司購買日本不動產。但對方把一般合約上都會載明的「貸款不過可無條件解約」的條款刪除，並且沒有特別告知。

現在她貸款沒下來，想要解約，卻被對方（台灣公司）發存證信函說要沒收20%的訂金。

在日本不動產交易實務上，簽合約的時候，如果賣方希望刪除這條，正常的房仲和宅建士都一定會特別提醒買方，並且會請買方確認是否可以，因為這是合約中的大事。

但這件假設網友說的都屬實，仲介沒有特別提醒他而是默默把這段刪除的話，雖然單純這個行為本身沒有違法，但不得不讓人覺得這就是在故意隱瞞海外買家。

網友自己也說，外國人根本不懂日本的法律和買賣程序，也看不懂日文，他們利用這點，和看起來公司很大間，讓你簽下你自己都不知道在幹嘛的合約。

因為不知道實際細節，只能從網友的貼文資訊想要提醒大家：

我說過很多次，合約不要亂簽！不是公司看起來大、有名、服務人員感覺很專業就不會有問題。從合約裡面動合法手腳是日本不動產的黑心業者常用的伎倆。如果不懂，一定要找專業的幫你看。
如果已經發生，除了台灣這邊的法律行動之外，請務必要先去找日本的「保證協會」申訴。除非該業者已向法務局繳付高額營業保證金，否則日本強制每個宅建業者（房仲業）都一定要加入一個協會，協會會負責幫忙排除糾紛和先墊付宅建業者欠你的款項。並且，日本宅建業法很嚴格，業者嚴重會被停業。
台灣這邊的公司感覺很大很有名就沒事了嗎？建議要去看看他們到底是在做什麼的，這個我就不多說了。

在日本這端，我比較建議聚焦蒐集證據，證明自己是因為「被誤導、被隱瞞重要事項、說明不實或翻譯錯誤」而簽下這份契約。

因為很多台灣買家會以為：「貸款沒過，不是自然解約嗎？」

但日本不一定如此。

如果契約中沒有「ローン特約（貸款解除條款）」，貸款未核准通常屬於買方自己的融資風險。

因此本案重點可能在於：買方是否真正理解契約內容？

是否有人淡化、隱瞞或未充分說明刪除ローン特約的影響？

如果能證明有誤導、說明義務違反、故意隱匿重要事項或翻譯錯誤等情況，買方在日本仍有救濟空間。

如果是契約糾紛（例如重要事項未說明、遭誤導簽約、不當勸誘等），可向主管機關、國民生活中心或業者所屬宅建協會（全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会）申訴。

如果是業者捲款、失聯或倒閉等金錢返還問題，除檢舉主管機關外，也可向保證協會（全国宅地建物取引業保証協会、不動産保証協会）申請弁濟（賠付），不需等到官司確定。

至於刑事詐欺，實務上門檻較高，必須證明對方一開始就有故意欺騙、詐取金錢的意圖，因此多數案件仍以民事或行政途徑處理。

簡單來說，較有機會的方向還是證明自己是在資訊不對等、說明不足或受到誤導的情況下簽約。

最後還是那句老話：日本房地產市場很成熟，但成熟不代表沒有壞人。