台灣人在日本買房可以貸款嗎？2026最完整攻略：銀行、條件、利率、踩雷經驗全整理

最後更新：2026年5月｜適用對象：無日本永住權的台灣投資者

想在日本買房，但不知道能不能貸款？貸多少？找哪家銀行？

這篇文章把你最想知道的全部整理進來，除了條件列表，還有真實的申請流程、常見坑點，以及在日本多年的台灣房東親身分享的心得。

目錄

1. 台灣人在日本買房，可以貸款嗎？

2. 要去哪家銀行貸？台系銀行完整名單

3. 貸款條件一覽：門檻、成數、利率、年限

4. 申請流程Step by Step

5. 準備哪些文件？

6. 過來人說：三個最常踩的坑

7. 2026升息了，我的貸款會怎樣？

8. 最後幫你做決定前的四個自問

一、先回答最多人問的問題

「我沒有日本永住權，可以在日本貸款買房嗎？」

可以，但不能跑去日本本地銀行（三菱UFJ、瑞穗、みずほ等），因為日系銀行幾乎不受理沒有永住權的外國人申請。（例外是已經遞出永住申請並已被入管收件，有部分銀行可以視為永住處理）（超高資產戶先不在討論範圍）

台灣人最常用的管道是：在日本設有分行或子行的台灣體系銀行。這些銀行了解台灣客戶的信用背景，能用台灣的聯徵資料、報稅紀錄來審核你，這是日系銀行做不到的事。

不過要注意：台系銀行的房貸利率比日本本地銀行高出許多。日本人買房利率約0.5%～1%，台灣人能拿到的大概是2%～3%。

二、要去哪家銀行貸款

目前在日本有實質據點、可以承辦個人房貸的台系銀行主要集中在東京（關東），關西選擇相對少。

各銀行在日本的分佈

關西地區（大阪）的選擇少很多，主要只有兆豐與東京之星，審核條件也比關東嚴格。若物件在大阪、京都周邊，務必提前確認銀行是否受理。

東京之星銀行是什麼？

對台灣個人投資者來說，東京之星銀行是最主要的選擇之一。

它是中國信託商業銀行100%持股的日本子行，具備完整日本零售銀行牌照，在東京有多個分行。因為是子行（非分行），在日本是獨立法人，可以為外國人開設帳戶、辦理房貸，手續比其他台系銀行齊全。

其他台系銀行多以「分行」型態經營，主要服務企業法人與VIP客戶，個人房貸往往有更嚴格的限制。

三、貸款條件一覽

共通門檻（幾乎所有台系銀行都要求）

• 物件屋齡：20年以內（部分銀行可接受25年，視結構與地段）

• 物件面積：室內專有面積50㎡（約15坪）以上，小套房基本申請不到

• 物件總價：多數銀行要求3,500萬～5,000萬日圓以上

• 申請人年收入：台灣綜合所得稅申報年收入約100萬新台幣以上

• 報稅年數：通常需提供近2～3年的所得稅申報資料

• 聯徵紀錄：需至台灣聯徵中心申請有分數版本的信用報告，不能有不良記錄

各銀行貸款條件比較（2026年）

重要提醒：大部分外國人房貸沒有寬限期設計，從第一期起就要本息攤還，每月還款金額比台灣習慣的模式高。

有永住權 vs 沒有永住權，差在哪？

永住者的優勢主要體現在貸款成數更高、利率更低，但即便沒有永住權，透過台系銀行還是可以順利申貸。

四、申請流程Step by Step

整個流程從簽約到取得貸款，大約需要1.5～3個月。

Step 1  確認目標物件，初步詢問銀行
Step 2  銀行審視物件條件（是否在承作範圍內）
Step 3  提交個人財力資料＋物件資料
Step 4  銀行委外進行不動產鑑價
Step 5  核批貸款條件（金額、利率、年限）
Step 6  簽署不動產買賣契約（通常付1成訂金）
Step 7  完成貸款文件簽署
Step 8  過戶交屋、撥款

實務建議：Step 1 和 Step 6 的順序很關鍵。強烈建議先做Step 1～5的非正式確認（Pre-approval），再去簽約付訂金，否則萬一貸款下不來或鑑價遠低於預期，訂金可能拿不回來。

五、你需要準備哪些文件

這一關是最多人覺得麻煩的地方。以下是完整清單：

個人財力文件（台灣端）

• 護照（有效期至少6個月以上）

• 台灣聯徵中心信用報告（需申請有分數版本）

• 近2～3年綜合所得稅申報書或稅務證明

• 近3個月銀行存款對帳單

• 股票、基金、保險保單等資產證明（選填，有助提高核批成功率）

• 現有貸款的還款明細（若有）

個人身份文件（需認證）

• 戶籍謄本（需翻譯成日文＋認證）

• 印鑑證明（需認證）

台灣文件在日本使用前，必須經過：公證人認證 → 外交部領事事務局認證 → 日本台灣交流協會驗證，並附上日文翻譯。這個流程大概需要2～4週，要提前開始辦。

物件相關文件

• 不動產登記謄本（登記事項証明書）

• 建物現況調查報告書（重要事項説明書）

• 買賣契約書（或草約）

• 建築確認証（確認建物合法性）

六、過來人說：三個最常踩的坑

這些是台灣人在日本買房貸款時，最常出現的真實狀況。

坑1：鑑價遠低於成交價，自備款突然不夠

這是最多人中過招的雷。

實際案例： 東京某物件成交價7,000萬日圓，投資人預估貸7成（4,900萬），自備款準備2,100萬。結果銀行鑑價只給5,500萬，按7成放款只有3,850萬。自備款缺口變成3,150萬，比原先多出1,050萬。

為什麼會這樣？ 日系和台系銀行的鑑價模型都非常保守，特別是中古屋，往往低於市場實際成交價10%～25%。近幾年東京房價快速上漲，鑑價跟不上行情，落差愈來愈大。

怎麼避免： 名義上貸款成數是七成，但準備自備款時請以「總價的四至五成」為底線，而不是三成。另外，簽約前務必先詢問銀行做非正式的物件評估。

坑2：文件認證比想像中費時費力

許多人輕估了台灣文件在日本使用的行政成本。

戶籍謄本、印鑑證明需要公證，然後送外交部，再送日台交流協會，最後還要找合格翻譯。

時間： 整個流程順利的話需要2～4週，若有任何文件格式不對被退件，就要重頭來過。

建議： 請找有台日雙邊交易經驗的不動產業者或司法書士協助處理，費用大約幾萬台幣，省下的時間和精神遠超出費用本身。

坑3：貸款下來了，日圓帳戶怎麼開？

在日本取得貸款，你需要在放款銀行開立日圓帳戶。但沒有日本居留資格的外國人，要在日本銀行開戶幾乎不可能。

這也是東京之星銀行對台灣人最大的價值之一：它允許符合貸款條件的外國投資者開立配套帳戶。

還款的金流有兩種做法：

1. 定期從台灣匯款到日本帳戶：每月需承擔匯率波動風險，日圓若升值，你的還款負擔（以台幣計算）就會增加。

2. 以租金抵還款：買下物件後出租，日圓租金直接存入帳戶扣款，形成「日圓資產對沖日圓負債」的閉環，這是最穩健的模型，不受匯率影響。

七、2026日本升息了，現在還適合貸款嗎？

日本央行（BOJ）在2024年終結負利率後，2025～2026年持續緩步升息，結束了長達十多年的超低利率時代。

這對台灣購屋者意味著什麼？

機動利率借款人要注意

如果你選的是機動利率（變動金利），利率會跟著市場走。目前多數台系銀行給外國人的利率本來就已在2%以上，若市場基準再上升0.5%～1%，每月本息攤還額就會顯著增加。

試算提示： 在決定借款金額之前，請用目前利率+1%做一次壓力測試，確認每月還款金額仍在你可接受範圍內。

日圓升值的雙面刃

日圓從2022～2023年的歷史低點開始反彈，對不同人的影響完全相反：

• 已持有日本資產、未來要匯回台幣的人：日圓升值是好事，換回來的台幣更多。

• 需要持續從台灣匯錢繳房貸的人：日圓升值代表你每個月的實際還款成本（以台幣換算）升高了。

這也是為什麼「用日圓租金還日圓貸款」的邏輯，在升息環境下顯得更加重要。

現在還值得入場嗎？

看你買的目的。純粹套利已經比過去難了（利率上升、房價已漲、投報率壓縮）；但若目的是資產分散配置、抵禦地緣政治風險、或有實際使用需求，日本不動產仍然具備相對清晰的法治環境與持有邏輯。

財經創作者阿格力的建議是：20年左右的中古屋是甜蜜點。房價比新成屋低，1981年後的新耐震標準確保結構安全，主要的修繕費已經反映在買價裡了。東京媽媽團隊有不同視角，因為我們在這邊投資十多年，實務經驗上如果你選擇核心蛋黃地段，其實屋齡並不是這麼重要。地段和投報率符合自己的需求是更重要的，屋齡我們並不會把他設為硬條件。老話一句，每個人投資風格不同，還是要找出自己最輕鬆愉快的投資方法。

八、貸款前先問自己四個問題

在你聯絡銀行之前，建議先認真想清楚這四個問題：

Q1. 我的物件目標是什麼？ 投資出租、自住、還是資產配置？目的不同，選物件的邏輯也不同。銀行對「出租用途」和「自住用途」的審查標準也不一樣，且日本法規嚴格禁止以自住優惠貸款借出後偷偷出租。

Q2. 我的年收入和聯徵狀況準備好了嗎？ 年收入台幣100萬是起跑線，但光達標不夠。聯徵若有遲繳或信用卡循環紀錄，也可能影響核批。建議在詢問銀行之前，先自行去聯徵中心查一份有分數的報告，心裡有底。

Q3. 我的流動現金是否足夠應對鑑價落差？ 算法不是「總價×(1-貸款成數)」，而是「總價×45%～50%」才安全。加上購置稅、登記費、仲介費等交易成本（通常是總價的5%～8%），流動資金需求相當可觀。

Q4. 我的還款來源是什麼？ 匯款還是租金對抵？前者有匯率風險，後者需要評估物件的出租可行性。對大多數投資用途的買家，找一個穩定租客比買到便宜的物件更重要。

常見問題快速回答

Q：買日本房子可以拿到居留權嗎？ 不行。日本買房和居留資格完全無關，不要被業者誤導。

Q：公司名義買房可以嗎？ 可以，日本法規允許外國法人購置不動產，但融資條件和個人申請完全不同，手續更複雜一些，融資難度也可能更高（看公司）。

Q：北海道、沖繩、九州的物件可以申請台系銀行貸款嗎？ 大多數台系銀行對物件地區有限制，主要聚焦在東京23區、大阪市中心、福岡市等主要都市圈，偏遠地區或特定工業區可能不在承作範圍內。

Q：小套房（1R、1K）可以申請嗎？ 幾乎不行。面積門檻50㎡讓大多數小套房直接排除在外，這也是銀行控管擔保品風險的機制。

Q：日本房子的坪數跟台灣算法一樣嗎？ 不一樣。日本的銷售面積是「室內專有面積」，不含公設和陽台。台灣17坪室內在日本等於實際17坪使用空間，換算成台灣買房要達到同等室內面積，通常要多付三到四成。

總結

台灣人在日本買房貸款，是可行的，但門檻確實比想像中高。

核心邏輯是：台系銀行可優先考慮，門檻高但流程清楚，只要提前準備，成功率很高。

最值得記住的三件事：

1. 自備款要準備總價的四到五成，不要相信「只要三成」的說法

2. 簽約前先做非正式詢問（Pre-approval），確認物件和你的財力都在銀行受理範圍內

3. 文件認證提前至少一個月開始辦，不要等到快要簽約才動

本文資訊以2026年市場狀況為基準，各銀行條件可能因市場與政策調整有所變動，實際條件請以各銀行公告為準。

如需進一步了解在日台灣人的不動產投資與資產管理，歡迎參考東京媽媽提供的日本不動產管理服務。