為什麼日本人不買房子？5 個租屋理由與 5 年、10 年租買成本試算

**日本人會買房，但租屋在某些人生階段更有利：剛開始工作、可能調職、還沒決定家庭規模，或公司提供租屋補助時，保留現金與搬家的彈性，往往比立即取得所有權更重要。**等居住地點穩定、資金充足，買房才更容易發揮長期使用的價值。

「為什麼日本人不買房子？」這個問題背後，其實有兩個讀者最想知道的答案：日本租屋是否真的比較划算，以及這樣的租屋市場能否支持買房出租。本文會直接用數字比較，最後給出不同情境的選擇方向。

資料核對日期：2026 年 9 月 8 日。人口住宅存量採 2023 年官方調查；租客選屋與住宅補助採 2026 年 7 月公布的令和 7 年度住宅市場動向調查。試算金額一律為日圓。

日本人真的不買房嗎？全國六成有自宅，東京卻不到五成

總務省統計局的 2023 年住宅・土地統計調查顯示，全國持家住宅約 3,387.6 萬戶、持家率 60.9%。這裡的「持家」是住戶居住在自己持有的住宅；比率以有住戶居住的住宅為分母，並不是日本籍個人的名下有房比例。總務省統計局：2023 年基本集計

東京數字來自東京都調查概要，第 4 頁。高齡家庭數字來自總務省統計局的調查解說，對象是「家中有 65 歲以上成員的主世帶」，不是所有退休者，更不是追蹤同一群人變老後是否買房。

**這組數字能告訴我們：日本同時存在規模很大的自住市場與租屋市場。**如果你在東京工作，看到同事、學生或新到任者租房很正常；但把這個生活圈概括成「日本人一輩子都不買房」，就會忽略另一大群已經有自宅的家庭。

有些人為什麼選擇租屋？5 個會真正改變支出的理由

以下五項是把制度、調查與家庭收支放在一起的決策分析，並非「全日本不買房原因排行榜」。每一項都對應一個可以核對的生活條件。

1. 還沒確定住多久，先避開一次買進、一次賣出的成本

兩年後可能調職的人，和準備在同一個生活圈住十五年的人，面對的是兩種不同的購屋決策。前者即使每月房貸比租金少，仍要先付買進費用，搬走時再處理出售費用、剩餘貸款與出售期間的持有支出。

例如本文章後面的案例，3,000 萬日圓房屋先假設買進費用 240 萬，原價賣出再付 120 萬出售費用。**只看買賣兩端，就有 360 萬成本需要攤回來。**住五年相當於每年 72 萬；住十年則是每年 36 萬，還沒加入利息與修繕。

因此，**如果你已知兩三年內要換城市，先租通常是更容易掌握支出的起點。**決定買之前，應提出可執行的搬家後方案：售屋能承擔多少價差，或是否真的有條件改為出租。不要把「到時候租掉就好」當成零成本出口。

2. 想住在通勤方便的地方，但不想立刻投入大筆資金

2026 年 7 月公布的國土交通省調查中，新入住民間租屋的受訪家庭，選屋理由包含：租金合適 45.8%、地段環境好 37.6%、交通方便 34.2%、靠近工作地點 27.6%。這是三大都市圈、在 2024 年 4 月至 2025 年 3 月搬入民間租屋家庭的複選結果，反映他們挑房時看重什麼。令和 7 年度住宅市場動向調查，正文第 293 頁

對個人而言，租屋讓「現在想住哪裡」與「目前能投入多少買房資金」分開處理。例如同一種居住品質，租屋初期支出假設 40 萬；買房需要自備款 300 萬加費用 240 萬，兩者一開始就差了 500 萬可動用現金。這筆錢可能要留給進修、育兒或換工作空窗期。

這個優勢是資金使用上的彈性，不代表房租永遠低，也不代表買進費用一定是房價的固定比例。實際挑選時，先把你能接受的通勤時間與房型固定，再比同等條件的租屋和出售物件；不要拿市中心租屋去比遠郊大房子。

3. 公司補助改變了「自己真正付多少」

同一份調查中，受訪民間租屋家庭有 27.6% 表示得到勤務單位的住宅補助。這是該次調查對象的比率，不代表所有日本公司都提供，也不能推定補助只限租客。令和 7 年度住宅市場動向調查，經年變化比較表第 478 頁

但對符合資格的人，差距非常具體。假設公司在你租屋時每月實質補助 3 萬，購屋後這項補助終止，五年差額就是 180 萬，十年是 360 萬。後面案例原本十年買房比租屋省約 309 萬，放入這項補助，結果就會反轉成租屋較省。

**有補助的人，應先把公司規則拿出來，再看房貸廣告。**至少查清楚租屋與自宅各可領多少、是否有年齡或任職期限，以及轉職後何時停止。比較金額要用自己實際可支配收入的變化，不能只把補助名目金額全數當成節省。

4. 不想讓大型修繕成為自己的臨時資金缺口

買公寓後，房貸以外還有管理費、修繕積立金，也就是為共用部分工程累積的修繕準備金。國土交通省令和 5 年度公寓綜合調查顯示，36.6% 的公寓，其現有修繕積立額低於計畫應累積的金額。這指出買房時閱讀管理資料的重要性，而不是說每個買家都一定會被追繳。國土交通省：調查結果

例如每月修繕準備金從 1 萬增加到 2 萬，家庭一年就多支出 12 萬。若買前只用房貸與租金相比，這個支出根本沒有被計入。買獨棟也要為外牆、屋頂、管線等安排預算，只是沒有管理組合替你集中收取。

**對現金緩衝很薄、又不想處理工程的人，租屋的吸引力是責任與資金安排較單純。**租金裡仍會反映房東的成本，租客也有契約內的負擔；但出租人面對的大型資產維護工作，不會因為租客住在裡面就全部轉成租客自己的工程。

5. 現在需要的房型，可能只是過渡階段

單身時重視通勤與小坪數；同住後需要收納或兩個工作空間；育兒時重視接送與學校；退休後又可能更在意無障礙動線與就醫。提前買下「將來也許用得到」的大房子，會提早支付目前沒有使用的空間；買太小，又可能提早面臨換屋。

租屋也有不同費用結構可挑。以 UR 都市機構為例，官方列明不收禮金、仲介手續費與續約費，通常需兩個月租金的押金，另有收入或資產等申請條件。這是一種具體的租屋選項，並非所有日本租屋都採同樣方式。UR 租屋常見問題

**家庭規模或定居地點正在改變時，先租合用的房型，有助於避免太快進入下一次買賣。**若生活需求已穩定，則可以反過來評估買房帶來的裝修自由、居住自主性，以及長期償還本金的效果。

日本租屋還是買房比較划算？把 5 年與 10 年完整算一次

下面是本站設計的教學案例，假設租買住宅的地段、面積與屋況相近，方便看出「住多久」和「賣多少」的影響。這組房價、租金與利率不是東京平均行情，也不是海外買家的貸款條件。

先列出相同口徑的假設

買進 8% 與出售 4% 都是整包費用的試算假設，不是法定稅率或仲介費率。貸款假設全期不變、沒有提前還款費；持有費與租金不變。共同的搬家家具費不列，亦未計住宅貸款減稅、補助、資金投資報酬、額外大型工程或售屋所得稅。這是一份名目現金收支比較，不是折現後的投資報酬率。

算法：買房要扣掉賣房後真正拿回的錢

租屋淨支出＝租金總額＋不退還費用＋期間內續約費。

買房淨支出＝自備款＋買進費用＋已付房貸本息＋持有費用－出售淨回收款。

出售淨回收款＝售價－出售費用－剩餘房貸。

房貸本金雖然每個月要付出去，卻同時讓負債減少，所以不能全部當成和租金一樣的消耗。另一方面，帳面房價也不能全部當成你的錢，因為貸款銀行還有一部分必須先清償。

結果一：以原價 3,000 萬賣出，住五年與十年的答案不同

下表金額以萬日圓表示，四捨五入至一位小數；加減使用未四捨五入數值。

**這個案例中，短住五年，買賣費用吃掉了較低房貸月付的優勢；住十年，買房才在原價出售的條件下拉開差距。**不是每月房貸 8.3 萬少於租金 12 萬，就能立即判定買房划算。

結果二：售價跌 10%，十年買房的優勢幾乎消失

在這組假設下，若住十年後以 2,700 萬賣出，買房只比租屋省 20.9 萬；再多一筆維護支出就可能反轉。反過來，若較低價買進、持有費更少或同等租金更高，買房的優勢也會增加。

還可以倒算「至少要賣多少，租買成本才一樣」：五年約 3,018.1 萬，十年約 2,678.2 萬。公式是「購屋累計現金支出＋剩餘房貸－同期租屋淨支出」，再除以 0.96，還原扣除 4% 出售費用前的售價。

這個臨界售價比一句「長期一定買比較好」實用。你可以拿它與同區近似物件的成交資料比較，判斷自己的方案需要多樂觀的售價才能成立。買進費用可先用本站日本購屋成本試算逐項整理。

日本房子住 20 年就沒價值？先分清楚土地、建物與售價

「日本房子會貶值」的說法有歷史背景。國土交通省在 2014 年提出中古獨棟住宅估價改善指引時，指出當時存在不論個別屋況、約二十至二十五年便將建物市場價值視為零的交易慣行，並主張改善評價方式。國土交通省：中古獨棟建物評價指引

但讀者要注意，**那是在談中古獨棟的建物估價慣行，不是說土地連同房子二十年後整筆歸零，更不是公寓全都使用同一張降價表。**買一間老房子，可能有土地的區位價值，也可能有需要拆除、整修或改善使用條件的成本；要把兩邊一起放進價格。

實際看房可以分成三層：

1. **土地或土地持分：**買到的是什麼權利、位置有什麼替代性、後續使用有什麼限制。
2. **建物的使用價值：**結構、設備、耐震與維護是否支持持續居住，需要再投入多少錢。
3. **市場願意支付的價格：**同生活圈近似條件的成交價、目前競爭供給與預期出售時間。

稅務折舊則是另一套用途。日本國稅廳將業務使用的建物等列為折舊對象，土地不屬於折舊資產；這不代表土地市場價格不會下跌，也沒有替你承諾建物將來能賣多少。國稅廳：折舊概要

**要評估會不會買貴，就比較同區成交與未來投入成本；不要拿稅務折舊年數直接預測售價。**對屋齡與地點的判讀，也可接著閱讀日本房屋屋齡怎麼看與東京土地的觀察。

對台灣、香港買家：租客多，怎麼轉成值得買的出租物件？

前面的租客調查已經給了選屋方向：**租金負擔、地段、交通與工作距離。**投資人要回答的不是「日本有沒有人租屋」，而是「這間房提供的條件，租客願意付多少，而且扣完支出還剩多少」。

先建立一張同生活圈比較表。可以挑至少五個候選競品作為起點，列出距站時間、面積、格局、屋齡、設備、租金加共益費與刊登日期；五個只是整理資料的起點，並不保證樣本具有代表性。對已出租物件，再對照現有租約中的實收租金與管理明細。刊登價用來看競爭，已簽約資料才有助於判斷可實現收入。

月租 8 萬，為什麼房貸前後可能是兩個答案？

以下仍為獨立教學假設，不對應特定物件：

這個例子還沒扣個人所得稅與跨境匯款成本，也不是會計淨利：房貸含本金，年度預留也可能和當年實際支出不同。它清楚說明：全年表面租金 96 萬，經過空置、管理、修繕與貸款後，可以幾乎沒有現金留下來。

因此，看到低總價套房時，先問它能服務哪一種租客，接著把費用放入日本房產投報率試算，再對照日本租客重視的設備與條件。目標客群以通勤族為主，就比較實際通勤與生活機能；以家庭為主，就比較空間、接送與長住需求。這些差異比「全國租屋率」更接近單一物件的收入來源。

你屬於哪一種情境？下一步可以直接這樣做

這裡的五年、十年是比較窗口，不是購屋資格門檻。對準備移居日本的人，先租住一段時間也能實際驗證通勤、採買與社區環境；已熟悉生活圈的人，則可依日本購屋流程指南逐步整理資金與候選物件。

常見問題

為什麼日本人不買房子？

許多日本家庭有買房，全國 2023 年持家率是 60.9%。選擇租屋的實際好處，是減少初期資金壓力、方便隨工作或家庭搬家、使用公司住宅補助，以及降低自己處理大型修繕的責任。東京持家率 44.7%，也說明都市生活圈與全國情況不同。

日本租屋還是買房比較划算？

先看居住年限與公司補助。本文 3,000 萬日圓買房、每月 12 萬租屋的假設案例中，原價出售時，住五年租屋約省 17 萬，住十年買房約省 309 萬；若第十年售價跌 10%，兩者只差約 21 萬。售價與持有年限會直接改變結果。

日本房子住 20 年就沒有價值嗎？

二十至二十五年歸零的說法，源自部分中古獨棟建物過去的估價慣行，國土交通省已提出改善指引；它不等於土地加房屋整筆資產歸零，也不能套用所有公寓。出價前應分看土地或土地持分、建物屋況與同區成交價。

在日本有工作，就應該趕快買房嗎？

先看下一次搬家與補助期限。若兩三年內可能調職、換城市或擴大家庭，租屋能少一次買賣成本；若能長住、付完買進費用仍有備用金，且房貸加持有費用可負擔，就值得正式比較購屋方案。

日本租屋人口多，台灣人買套房出租就容易賺錢嗎？

出租收入取決於你的物件能否在目標租客預算內提供合適地點與設備。本文每月 8 萬日圓租金案例，扣除空置、管理、修繕準備與稅費等假設後，房貸前年現金餘額約 47.6 萬；再付每月 4 萬房貸，全年約負 0.4 萬。先算支出再談投報。