日本防災地圖上的淹水深度是從哪裡開始算？

原則上是當地地表到預測水面的垂直深度，不是從室內地板或海平面算起。核對建物時，要另外確認基地、入口與設備高度。

地圖上0.5到3公尺，住二樓就安全嗎？

不能只憑樓層判斷。需一併確認實際居室高度、家屋倒壞等氾濫想定區域、浸水持續時間與生活設施，以及當地的避難安排。深度表不是「住幾樓就不用避難」的對照表。

日本防災地圖沒有顏色，代表不會淹水嗎？

不代表。先確認圖層有無開啟、資料是否整備、模擬條件與版本，再查看地方政府原圖。未著色不能替其他災害類型提供保證。

東京液化危險度低，代表房子不會液化嗎？

不代表。東京都圖上呈現的是區域相對可能性，250公尺網格內仍可能存在差異；個別基地應另外查地盤資料。

不靠海的日本房子，也可能有液化風險嗎？

可能。地下水位高、鬆散砂質地盤等條件也可能出現在舊河道、填土與其他低地。距離海岸遠近不能代替調查。

日本租屋也需要看水害防災地圖嗎？

需要。相關水害地圖所在地說明規定涵蓋宅建業者辦理的買賣與租賃。租屋也會遇到出入口、停電停水及避難動線問題，值得在簽約前查清楚。

日本防災地圖怎麼看？淹水深度等級、液化危險度完整指南

看上一間日本房子，打開防災地圖，發現地址落在「浸水深 0.5～3.0m」的顏色裡。第一個念頭通常是：住二樓以上，可以嗎？

再切到液化預測圖，看到「可能性がある地域」，又會想：是不是這塊地不能買？

這兩個問題，都需要把地圖上的分類，接回房子本身的條件。 淹水深度、液化可能性、室內樓層和大樓能不能持續使用，分別回答不同問題。

這篇由東京媽媽整理日本官方資料以及我們15年來的實戰經驗，從圖例讀法開始，帶你做出一份可以交給仲介、管理公司或相關專業人員確認的看房查核表。

日本防災地圖是什麼？先分清你正在看哪一張圖

日本的 ハザードマップ（hazard map），中文常稱防災地圖、災害潛勢地圖。它把特定災害情境下可能受到影響的範圍等資訊畫在地圖上；地方政府的版本通常還結合避難地點、路線或行動說明。

全國查詢入口是國土交通省與國土地理院的防災地圖平台，主要提供兩種使用方式：

官方入口	適合拿來做什麼
重ねるハザードマップ	輸入地址，選擇災害或地形圖層，初步比對所在地與周邊
わがまちハザードマップ	找到市區町村公布的地圖，核對地方說明與避難資訊

全國入口適合先定位，地方版本則要繼續打開看。各種災害的資料整備與更新時間不完全一致，不要把一張地圖當成所有風險的總成績單。

看水害時，至少分清這三種

日文	中文理解	查房時要釐清的問題
洪水	河川氾濫等造成的淹水	是哪條河、哪一種模擬情境？
雨水出水／内水	雨水無法及時排除等造成的積水	地方內水圖在哪裡？周邊低處與地下入口如何？
高潮	颱風等氣象因素造成海面異常升高的水害	是否需要查看沿海暴潮情境？

津波是海嘯，不能與高潮當成同一種災害；山坡附近還要另看土砂災害資料。水害類型可對照國土交通省的地圖與說明制度，平台目前提供的圖層則以官方入口為準。

淹水深度等級怎麼看？先認識0.5、3、5公尺

浸水深是地面以上的預測水深。 它不是從你家室內地板開始算，也不是海拔高度。建物地板、基地與出入口的實際高程，仍要另外核對。

日本官方常見的6段浸水深分級如下。表內的生活理解是一般建物的示意，不是避難樓層指令。

預測浸水深度	分級範圍	看房時如何理解
0.5公尺未滿	0m以上、未滿0.5m	一般住宅約為床下浸水的高度尺度；低門檻、地下入口與設備仍須查核
0.5～3公尺未滿	0.5m以上、未滿3m	涵蓋一樓地板以上到接近二樓樓板的高度尺度，區間內差異很大
3～5公尺未滿	3m以上、未滿5m	水位可能影響二樓使用空間，不能只用「不是一樓」排除問題
5～10公尺未滿	5m以上、未滿10m	一般兩層住宅可能大範圍淹沒，需要看更高處與整體避難條件
10～20公尺未滿	10m以上、未滿20m	涉及多樓層的浸水尺度，須仔細核對地方情境與避難規劃
20公尺以上	20m以上	極深的預測浸水範圍，不能以一般樓層印象自行判斷

分級界線依國土交通省浸水深代碼表；0.5、3、5公尺與一般家屋高度的示意，依水害防災地圖製作手引。各地方地圖可能採不同分段或配色，請讀當張地圖的「凡例」。

同樣標0.5～3公尺，不能一律當成只淹50公分

這是一個範圍。你看到的是「落在這個深度區間」，不代表精確預測值就是區間下限。

例如，在同一色塊內考慮兩戶房子，一戶入口幾乎與道路齊平，另一戶基地有高差，兩者仍需各自確認標高與出入口。地圖提供範圍，房子的圖面與現場資料才補上個別條件。

另外，圖上的深度代碼與新聞中的「警戒レベル」屬於不同制度。前者描述淹水情境，後者連到當下的避難行動；災害發生時應追蹤氣象廳及地方政府的避難資訊，不能只看平常存下來的地圖。

淹得深不等於比較常淹：深度與發生頻率要分開

「想定最大規模」回答的是指定的大雨情境下，可能影響到哪些範圍、形成多深的積水。它不是告訴你這戶房子每年會淹幾次，也不是保證真實災害絕對不會超過圖上的範圍。

若想進一步理解較常發生的大雨情境，可查該河川是否另有「多段階の浸水想定図」或「水害リスクマップ」。國土交通省以不同降雨規模呈現範圍與深度，目的之一就是補上頻率面的理解。官方多段階浸水與風險地圖說明

我會在看房紀錄裡分開記三欄：災害種類、模擬條件、預測深度。只有一張截圖、一個顏色，日後往往說不清楚自己當初查了什麼。

住高樓還要查什麼？房間沒進水，大樓仍可能停擺

買公寓的人，很容易把注意力放在室內樓層。但電梯、供水和共用設備不一定設在與住家相同的高度。

2019年東日本颱風期間，部分高層公寓的地下受變電設備浸水，停電後影響電梯與給水等功能。這也是國土交通省與經濟產業省整理建築物電氣設備浸水對策的背景。

因此，我會向管理公司提出這些問題：

受變電設備、供水相關設備與控制盤設在哪裡？
地下室、車道、通風口與管道有哪些進水路徑？
止水設備由誰設置、何時啟動、平常如何維護？
停電時哪些功能會中斷？住戶通知與復原安排是什麼？

這些是查核問題，不代表所有建物都存在相同缺陷。回答最好能附設備圖面、管理紀錄或具體操作安排。

能不能留在家裡，也不能只看水深

內閣府說明，考慮「屋内安全確保」至少需要確認：所在地不在家屋倒壞等氾濫想定區域、有不會浸水的居室，以及能承受浸水持續期間的生活限制，例如水、食物、藥物與公共設施使用問題。內閣府屋內安全確保條件

所以查圖時，我會再找 「家屋倒壊等氾濫想定区域」與「浸水継続時間」。圖上沒有標，應向市區町村確認。本文的樓層示意不能拿來替代這些條件，也不應等積水發生後才開始規劃避難。

土壤液化是什麼？和淹水深度有什麼不同？

土壤液化，日文是「液状化」。在地震搖晃下，含水且鬆散的砂質地盤等可能失去原本的支撐狀態，出現噴砂、地盤變形，並影響地上或地下構造物。國土地理院液化現象說明

常被拿來注意的條件包括地下水位高、鬆散砂層，以及部分填海地、舊河道或低地。但地名與外觀只是線索，仍需地盤資料。國土地理院：容易液化的地形條件

比較項目	淹水深度	液化危險度／可能性
主要回答	特定水害情境下，水面可能高於地面多少	指定評估條件下，地盤發生液化的可能性
常見呈現	公尺深度區間	各製圖單位定義的相對分類
需要補查	建物高度、設備、浸水時間與避難	地盤調查、基礎設計、改良紀錄與現場條件

一戶房子可能洪水圖上沒有著色，液化預測圖卻需要留意；也可能反過來。兩張圖要各自讀，不能用其中一張代替另一張。

日本液化危險度怎麼分？以東京都最新預測圖為例

各地液化地圖沒有一套可直接通用的顏色或分數。 查東京、千葉或大阪時，都要回到各自圖例與方法說明。

截至2026年9月14日核對，東京都入口公布的是 「東京の液状化予測図・令和7年度改訂版」，公開日為 2026年3月29日。東京都最新版本與使用注意事項

東京都圖例分成以下三種文字分類：

圖例日文	中文理解
液状化の可能性が高い地域	液化可能性較高的區域
液状化の可能性がある地域	有液化可能性的區域
液状化の可能性が低い地域	液化可能性較低的區域

分類依東京都的預測方法，請從官方入口查看「液状化予測図作成の考え方」。它們不是「未來幾年一定發生」的機率百分比，也不是一棟建物的耐震等級。

250公尺網格，不能當成一戶房子的地盤鑑定

東京都說明，這張圖以地下受到一律強度搖晃的條件評估區域相對可能性，並非針對某一個指定地震作預測。結果以250公尺網格表示，同一格內仍可能有差異；「可能性低」也不保證不發生。東京都預測圖使用說明

回到看房，我想取得的是個別基地的地盤調查、基礎資料，以及是否有地盤改良與相關紀錄。這些資料如何影響建物判斷，需要由具資格與經驗的相關專業人員核對。

我也不會只憑仲介一句「有打樁」就結束提問，而會請對方指出可供確認的圖面與文件。

用地址查日本防災地圖：六步完成一份可核對的紀錄

第一步：拿完整地址，不只拿車站名

先確認物件完整住址與位置；如果資料同時有住居表示、地番等不同寫法，請仲介協助對應。搜尋後檢查定位是否落在正確基地，不要停在車站、街區中心或同名大樓。

第二步：逐項查水害圖層

打開全國防災地圖入口，進入「重ねるハザードマップ」，輸入地址。依所在地查看洪水、高潮等圖層，記下顯示的深度、資料名稱與更新資訊。內水等地方資料若未在目前畫面完整呈現，下一步到自治體查。

第三步：核對市區町村原圖

從「わがまちハザードマップ」或市區町村官網找到所在地地圖。核對圖例、模擬條件、避難資訊，以及全國平台沒有清楚呈現的項目。資料不一致時，向製圖單位確認版本與口徑，不要自己挑較淺的一張採用。

第四步：另外查液化與土地履歷

東京可由東京都液化預測圖入口閱讀注意事項後進入地圖；其他地區查當地政府公布版本。需要理解土地過去的狀態，可再看國土地理院提供的土地履歷與液化研究入口，認識舊地圖與空中照片能提供什麼線索。

第五步：把地圖結果交回建物資料

核對住家與出入口高度、地下空間、受變電設備、供水、地盤與管理文件。拍下現場需要進一步詢問的位置，把疑問寫成可回答的問題。

第六步：保存查詢日期、來源連結與待查項目

不要只存裁掉圖例的色塊截圖。至少保留地址、災害種類、版本、深度或分類、來源連結與查詢日，方便後續更新或請專業人員核對。

防災地圖沒有顏色，就代表安全嗎？

先確認沒有顏色的原因。 是沒開啟對應圖層、資料尚未整備，還是該情境下沒有顯示影響範圍？官方平台的操作說明明確保留「未整備資料」等可能，不能把空白一律讀成沒有災害風險。國土地理院操作與顯示說明

同樣地，只有洪水圖沒有著色，還沒回答內水、高潮、液化或土砂災害問題。篩選物件時，與其在表格上直接打「安全」，我會寫清楚「哪張圖、哪個版本、查到什麼」。

日本買房、租屋的重要事項說明，會說明哪些水害資訊？

自 2020年8月28日 起，國土交通省把水防法規定的水害防災地圖上之物件所在地，納入宅建業者的重要事項說明項目，涉及洪水、雨水出水與高潮。買賣與租賃都在相關規定範圍內。國土交通省公告、買賣與租賃範圍說明

這項要求的重點，是依適用地圖提示物件位置等資訊。不能把「已做重要事項說明」理解成地盤安全鑑定，也不能直接延伸為所有種類的防災圖都有完全相同的說明義務。具體適用情形應對照國土交通省問答。

我的建議是看房階段就索取地圖與相關資料，把不懂的日文、分類與建物問題提前整理。到簽約前，才能核對自己先前查到的資訊與正式說明是否一致。

東京媽媽看房查核表：讓風險從「顏色」變成具體問題

要查的項目	應該留下的紀錄	可以向誰確認
洪水、內水、高潮	圖名、版本、模擬情境、深度與來源	自治體、地圖製作單位、仲介
浸水持續時間、氾濫相關區域	是否有資料、如何影響生活與避難	自治體、防災窗口
液化預測	分類、網格尺度、方法與版本	製圖單位、地盤相關專業人員
地盤與基礎	調查報告、設計與改良紀錄	賣方、建築與地盤專業人員
地下與共用設備	設備位置、進水路徑、防水與維護安排	管理公司、管理組合
現場與生活動線	入口高差、地下入口、常用路線與疑問	仲介、現場勘查、自治體
持有與修繕安排	現有對策、待辦工程、已知費用	管理公司、管理組合、相關承攬商

這張表是東京媽媽整理的查核順序，不是官方風險評分。

舉一個假設情境：兩棟公寓都在0.5～3公尺的浸水區間，一棟有明確的設備位置與止水操作紀錄，另一棟資料尚未提供。我會先把第二棟列為「資料待補」，請管理公司回答同一套問題；不會只看兩棟顏色相同，就當成條件一樣。

對準備買房的人，這能幫助比較條件；對已經持有的屋主，則能整理哪些管理文件值得更新。地圖上的平均價差，也不能直接變成某戶房子的固定議價比例。

下一步：拿一個地址，查出自己還缺哪些資料

我希望讀完這篇，你拿到的不只是一張「有顏色或沒顏色」的截圖，而是一份有日期、有來源、能繼續提問的物件紀錄。

先查地圖，再核對建物與管理資料。能說清楚風險在哪裡、有哪些已知對策、哪些問題還沒答案，才有辦法把防災條件放進自己的居住與持有決定。

參考資料來源

延伸閱讀

本文由東京媽媽原創整理，官方資料連結已於2026年9月14日核對。引用本文請註明「出自bukken.io 日本不動產市場報告」並附原文可點擊連結；全文轉載或其他授權需求請電子郵件聯繫。官方資料及圖資的利用另依各來源規定。

日本防災地圖怎麼看？淹水深度等級、液化危險度與買房查核指南

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