![[日本房地產] 買日本房地產可以移民日本嗎？經營管理簽證、永住、歸化，一次整理](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fuvxcr9mg9nqag2mw.public.blob.vercel-storage.com%2Fcover-1775963425024-hk9aa.jpeg&w=2560&q=65)
這篇只討論買房子和移民的關係，工作和留學簽證不在這篇討論喔
很多人問我買日本房產可以移民日本嗎？這篇來解答大家的疑問吧！這篇只討論買房子和移民的關係，工作和留學簽證不在這篇討論喔。
移民日本的方法與經營管理簽證
現在日本並沒有所謂「投資簽證」，比較類似的是「經營管理簽證」。日本不是移民國家，所以對移民的政策相對封閉。不過近年因想積極引進高級人才，有做了一些優惠措施，後面再提。 先講一下所謂「移民日本」，有拿「永住」和「歸化日本籍」兩種方法。意義上比較接近美國綠卡的是「永住」，沒有選舉權，但可以保留自己原本國籍。一般來說，要連續居住在日本10年不間斷，才能申請永住（日本人或永住者的配偶則是結婚三年且在日本居住一年）。如果要歸化日本籍，法律上的居住條件是連續住滿 5 年（日本人的配偶等另有放寬），但法務省現在的說明另外要求要能融入日本社會，例如有日常生活程度的日語能力（會話與讀寫）、在日本住滿 10 年以上，所以要拿到歸化許可，已經不是住滿 5 年就夠；而且歸化就要放棄自己原本的國籍了。
不是住滿時間就拿得到永住/歸化，居住時間只是申請的最低限度。還要符合不能有犯罪前科、要有在日本生活的能力、資產、不能有公衛疑慮之類，總之會由出入國管理局來判斷。
擁有房地產就可以移民嗎？
回到「買房子可以移民」嗎？買房子並不構成能拿到任何一種中長期居留簽證的理由，也不符合移民的條件。所以光靠買房子是無法移民的。 比較接近的路，是在日本開公司、實際經營事業（例如不動產公司或民宿），用「經營管理簽證」留下來。但這條路在 2025 年 10 月 16 日大幅收緊，出入國在留管理廳公布的新門檻是：
- 資本金 3,000 萬日圓以上（個人事業的話，是投入事業的總額）
- 僱用 1 名以上的常勤職員（限日本人、特別永住者，或永住者、日本人配偶等、定住者這些身分）
- 申請人或常勤職員要有相當程度的日語能力（約 JLPT N2，CEFR B2）
- 申請人要有經營管理或相關領域的博士、碩士或專門職學位，或 3 年以上的經營管理經驗
- 事業計畫書要經中小企業診斷士、公認會計士或稅理士確認
而且業務都委外、看不出申請人自己在經營的，不會被認定是經營管理活動。單純買房收租、交給代管公司處理，很難再靠這條路拿到簽證，細節可以看台灣人在日本開公司：投資用 vs 簽證用那篇。
經營管理簽證的取得方法
光這樣在實務上還是不容易，因為經營管理簽證審核條件相當細，還要提交事業計畫書（新制要經專家確認）、會去實地審查公司地址有沒有真的辦公室、招牌等等，辦公室原則上也不能跟自己住的地方共用。所以要是真的去「經營公司」才有機會拿到經營管理簽證。申請經營管理簽證也有專門的代辦公司，我看過最貴的要80萬台幣....眉角非常多。
只要一年就能拿到永住的方法！
不過如果真的拿到了經營管理簽證，再加上近年的「高度專門職」政策，最快只要住一年就可以申請永住了（2025 年 10 月 16 日以後，從經營管理簽證申請永住，也要先符合上面的新基準）。高度專門職是一個點數的制度，包括收入超過多少、學歷、畢業學校、日語能力、職稱、工作經歷、是否投資超過1億日圓等等（點數計算的官方表格）。超過70點，連續住三年可以申請；超過80點的話，只需要住一年就可以申請了。
所以買日本房子可以移民日本嗎？
2025 年 10 月以前，台灣人最常見的做法，是成立公司、用租金收入（長租、民宿都有）撐起營業額，再申請經營管理簽證。新制上路後，資本金要 3,000 萬日圓以上，還要僱人、要日語和學經歷，業務也不能全部委外，單純買房收租已經很難走這條路；要走，就要有自己實際經營的事業。拿到簽證之後，依照是否為高度人才，再居住 1、3、10 年不等，才能申請永住。
已經在 2025 年 10 月 16 日以前拿到經營管理簽證的人，有 3 年的過渡期（到 2028 年 10 月 16 日）：這段期間更新簽證時，就算還沒完全符合新基準，入管局也會看經營狀況和之後能不能達標來判斷。
但是如果只是「擁有」日本的物件，是沒有辦法申請長期居留簽證的喔。
在FB上面貼了之後，有朋友問問題，在這邊一併回覆喔。
Q&A
Q : 聽說加盟他們的連鎖店也是可以申請永住的方法，有這回事嗎？ A：是的喔，但還是一樣要先取得經營管理簽證，然後連續經營和住10年（或高度人才的3年或1年），才能申請永住。但是如果沒有在日本生活過、日文不通的話，通常是無法加盟連鎖店的，因為沒有經營的能力。或是就算開始經營，也會困難重重，而可能在還沒有撐滿10年就沒有辦法繼續經營了。
Q：沒有永住是否就無法就業？或者開公司呢？ A：外國人要在日本工作最一般的就是是拿工作簽證。或者是留學、家族簽證追加申請資格外活動許可。經營管理簽證只能從事你自己開的公司的經營工作。 觀光簽證是無法就業的。開公司是可以，只是這又是另外一題非常複雜的問題。簡單說，法律上沒有規定不能開，但是你沒有中長期簽證或永住的話會開不了銀行戶頭，在這一關就會被卡住。但是也有解套方式就是找日本人或永住者跟你合開，開完再把他退出。