公寓大廈「快要崩盤」這句話，賣家其實最不想你信
「東京房價快崩了！」這種說法在市場上流傳多年。但真正在第一線看交易資料的人，講的是另一回事。
常見的兩個月度數據，其實沒辦法告訴你漲跌
每個月媒體最愛引用的房市數據有兩個。一個是不動產經濟研究所發布的新築公寓大廈月度平均成交價與供給戶數，另一個是東京坎提（東京カンテイ）發布的中古公寓大廈 70 平方公尺換算價格。
問題是，這兩個數據都是「每個月賣的物件不一樣」的簡單平均。這個月都心塔樓大量供給，下個月都心塔樓沒有，平均價格自然起伏，但那跟「市場在漲還是跌」根本是兩件事。拿這個月和上個月的數字比，就像拿蘋果比橘子。
不動產市場沒有像股市日經平均那樣固定成分的指數，因為每個月成交的物件都不同，無法直接拿來比。要做出有意義的價格指數，必須用統計方法調整不同物件之間的條件差異。
最接近真實的那個指數，說的是「上漲 8.99%、但趨緩」
目前有兩個方法論比較嚴謹的住宅價格指數。一個是國土交通省的不動產價格指數（住宅），另一個是日本不動產研究所的「不動研住宅價格指數」。
前者目前已停擺。國土交通省公告，2026 年 1 月份的數據（原訂 2026 年 4 月公開）因「計算程式發生異常，正在確認原因」而延期發布。距離公告已超過約半年，問題仍未解決。這樣的情況，讓過去公布數據的可信度也打了折扣。
後者的不動研住宅價格指數採用重複銷售法（リピート・セールス法），追蹤同一物件在不同時間點的成交價變化，是目前方法論最紮實的指數之一。如果同一時間點缺乏成交資料，則用迴歸計算推估。
這個指數在 2026 年 9 月 30 日公開了截至 2026 年 7 月的數據。首都圈整體（既有公寓大廈）指數已連續 31 個月上漲，與前一年同月相比上漲了 8.99%。漲勢持續，但漲幅正在縮小，走向趨於平緩。這是目前最接近市場真實狀況的答案。
供給少了四分之三，賣家憑什麼降價
主張「供給增加、需求減少，房價自然下跌」的邏輯，在理論上說得通，但在不動產市場上往往失靈。
以首都圈新築公寓大廈為例，2025 年全年供給戶數為 21,962 戶，只有 2000 年歷史高峰的約四分之一。需求並沒有縮減到這個程度，供給方根本沒有理由主動降價。
中古市場的賣出開價，是屋主委託仲介以「儘量賣高」為前提設定的。仲介委託合約通常為 3 個月，短期內開價不會輕易下調。賣不掉、不想降價的屋主，還有一個選擇：不賣了。這讓「買方施壓就能壓低價格」的劇本很難照著走。
「鱷魚嘴」現象：開價與成交價差距擴到四成
朝日新聞曾報導，目前市場上的賣出開價與實際成交價之間的差距，已擴大到約四成，業界稱之為「鱷魚嘴」現象。正常情況下這個價差只有一到兩成，但從 2024 年起，開價被大幅拉高，成交價卻幾乎原地踏步。目前開價的上漲速度已在放緩，成交價則接近橫盤。
買方觀望、賣方不降，兩邊都在等對方先動。Style Act 代表取締役、不動產顧問沖有人指出，這種局面很可能演變成買賣雙方的「耐力比拼」。他的判斷是：不論哪一方先動，短期內成交價都會在現在的水準附近橫盤移動，因為買賣雙方在計算價格時，參考的基準都是現在的成交價。
東京都區部的成交件數也在下滑。2026 年 2 月起，都區部成交件數的前年同月比首度跌破 100%，到 2026 年 9 月已降至約 69%。都心 3 區的數字更跌破 60%，高價帶物件的交易停滯尤其明顯。
沖有人在文章中指出，媒體為了吸引目光，傾向挑選「符合房價即將下跌」這一預設立場的數據來報導，忽略矛盾的資訊，這種確認偏誤（確証バイアス）會讓讀者對市場產生錯誤判斷。
東京媽媽日本不動產觀察
這篇分析戳破了一個我們很常被台灣客戶問到的問題：「現在房市冷了，是不是快崩了，我再等等？」
從沖有人列的數字來看，都心 3 區成交件數跌破前年同月的 60%，這個數字我們在實務上確實有感。但要注意的是，成交件數下滑和成交價下滑是兩件不同的事。件數縮減，代表的是交易本身在減少，而成交價在不動研的指數上仍接近橫盤。也就是說，不是「便宜了」，是「買賣雙方都在等」。
對台灣持有人來說，這種「耐力比拼」的市場氛圍意味著：現在想賣的人，開價如果定得比市場成交價高太多，等待期可能拉得很長，而且不一定能等到買方衝上來。國土交通省的價格指數因程式問題停發超過半年這件事也值得留意，數據空白期間，市場消息更容易被情緒帶著走。關於如何判斷日本房價的真實動向，可以參考我們整理的 日本房價為什麼炒不起來，有助於建立比較穩固的判斷框架。
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