數據中心蓋不停，「戶外倉儲用地」成了華爾街新寵

AI基礎建設的投資浪潮，正在悄悄改變一個冷門的不動產類別。根據《華爾街日報》2026年10月的報導，隨著數據中心建設潮持續擴張，用來暫存建材與大型車輛的「產業用戶外保管設施」（Industrial Outdoor Storage，簡稱IOS）需求急速升溫，機構投資人資金也跟著大舉湧入。

蓋1GW數據中心，要動用10萬輛卡車

這個需求從哪裡來？物流數據業者的統計給了一個具體數字：建設規模達1吉瓦（GW）的數據中心，光是建材運輸就需要約10萬輛次的卡車。施工現場周邊必須有足夠的戶外保管空間配套，IOS幾乎是不可或缺的基礎設施。

問題是，供給根本跟不上。噪音與景觀爭議讓各地方政府對新設IOS的審查極度嚴格，核准難度很高。除了供不應求，原本的戶外保管用地也陸續被徵用來直接興建數據中心本身，等於存量在縮水、需求卻不斷放大。

供需失衡的結果直接反映在租金上。美國IOS的整體租金自2021年以來已上漲32%。數據中心集中地帶及主要港口周邊，部分區域自2020年以來的漲幅甚至超過100%。

對數據中心開發商來說，IOS的租金在整個建設總成本裡佔比其實很小，這意味著承租方對租金漲幅的接受度相當高，幾乎不太會因為租金貴就放棄租用。這個特性，正是吸引投資人目光的核心原因之一。

機構資金已經開始行動。布魯克菲爾德（Brookfield）以12億美元（約新台幣390億元）規模收購了一家關聯公司，摩根大通（JPMorgan，NYSE：JPM）與黑石（Blackstone，NYSE：BX）也相繼積極提供融資與投資。

由於單一IOS物件規模通常不大，市場正在形成一套新的整合模式：由專業業者先把分散的個別物件集合成大型投資組合，再吸引大型機構資金進場。

投資人對美國IOS市場的整體可收購規模估算約為3,000億美元（約新台幣9.7兆元）。目前高利率環境確實構成限制，不過市場也預期物件持有人老齡化帶來的事業出售潮，將進一步釋出收購機會。IOS被部分投資人視為成長性優於傳統辦公室與住宅的新興不動產類別。