38 萬日圓的破房能買嗎？日本空屋實戰評分表，東京媽媽手把手 5 關 15 項檢查

先說結論：日本空屋購買

• 全日本 900 萬 2 千戶空屋、空屋率 13.8%（2023 年總務省確報）：扣掉待租、待售和別墅，長期沒人用的還有 385 萬 6 千戶
• 翻修成本常常是房價的好幾倍：38 萬日圓只是入場票，總投入要看現場估價
• 空屋放著不管被「勧告」，土地就失去住宅用地特例：固定資產稅的 6 分之 1 優惠沒了，稅金會跳一大段（不是單純 6 倍）
• 銀行很難貸的三種物件：再建築不可、屋齡太老、繼承未登記
• 5 關 15 項檢核：權利、建物、地段、成本、稅務缺一個都不要硬上
• 遠端買要多算現地成本：實地踏勘是必要成本，不是選配

「日本鄉村 38 萬日圓買整棟透天」這種標題前幾年起就在中港台社群媒體狂洗版面。看起來很便宜，台灣一個車位的錢就能在日本當地主，誰不心動。

但便宜空屋買下去之後，常見的結局是套牢、賠錢出場，或者最慘的：連賠錢出場都做不到，只能繼續每年繳稅養雜草。

這篇不重講日本空屋熱潮的宏觀脈絡（之前在風傳媒寫過完整版，文末附連結），改用實戰角度把買空屋之前要過的 5 大關卡、15 個檢核點一次拆給你看。看完這篇再決定要不要按下「問仲介」按鈕。

為什麼便宜空屋大多不該買：三個結構性理由

價格便宜，通常是因為當地的需求撐不起這間房子。日本空屋現況：

• 總量 900 萬 2 千戶、空屋率 13.8%（2023 年總務省「住宅・土地統計調査」確報），都是歷年最高
• 其中不是待租、待售，也不是別墅的長期空屋 385 萬 6 千戶，比 2018 年多了 36 萬 9 千戶
• 有些地方的空屋率超過 20%（其中也包含別墅這類第二住宅，要分開看）

會進入「便宜清單」的物件，多半不是因為運氣好遇到佛心賣家，而是因為符合下面三個條件之一：

1. 銀行很難貸：屋齡太老、再建築不可、相續未登記，海外買家更難拿到貸款
2. 翻修成本爆表：屋頂、給排水、耐震補強加起來，常常是買價的好幾倍
3. 地段沒有需求：人口持續外流、學校廢校、超市撤退，未來連自住都不方便

這三條是便宜的代價，不是賣方在虧本拋售。看不出代價在哪裡，就是還沒把代價找完，繼續查下去一定會出來。

第一關（權利篇）：產權清不清楚，比建物本身還重要

日本不動產交易跟台灣最大的差異之一，是沒有台灣那種普遍使用的履約保證（細節見日本購屋沒有履約保證，地面師詐欺有機可乘），所以產權確認要靠自己看資料，加上仲介的重要事項說明和司法書士一起把關。空屋特別容易出狀況。另外，個人賣方常在合約裡免除自己的契約不適合責任（瑕疵擔保），買到漏水、白蟻可能求償無門，簽約前要看清楚。

檢核點 1：是否「再建築不可」

建築基準法第 42 條定義的道路原則上要 4 公尺以上，第 43 條規定基地要接這種道路 2 公尺以上，才能蓋新建物。不符合的物件被標記為「再建築不可」：原則上拆掉就不能再蓋（未滿 4 公尺的「2 項道路」可以退縮，另有第 43 條的認定、許可例外，要個別確認）。

後果：

• 銀行幾乎不放貸（你只能全現金）
• 未來轉手只能找全現金買家（流動性極差）
• 大規模翻修（涉及主結構）也常受限：2025 年 4 月起，2 層以上或總樓地板面積超過 200 ㎡ 的房子，牆、柱、地板、樑、屋頂、樓梯任一種做過半的修繕或改裝，都要申請建築確認
• 失火、地震損毀後 → 變空地，不能蓋回來

怎麼查：物件詳情頁的「備考欄」會寫「再建築不可」「接道義務未満たし」。沒寫不代表沒事，仲介有義務在重要事項說明書講清楚，但不要只等仲介主動說，自己也要問、要看。

檢核點 2：是否為借地權物件

「借地權」物件你買的是建物，土地是租地主的。要付地代；定期借地到期要還地，普通借地有更新制度（實務上常要付更新料）；土地賃借權轉手原則上要地主同意（地主不同意時可以向法院申請代替許可）；銀行貸款條件也比較嚴。價格通常比所有權便宜，但要連同地代、剩餘期間、更新費用一起算。

看物件權利欄位寫「所有権」才是土地一起買；寫「借地権」「普通借地」「定期借地」就是租地。

檢核點 3：相續登記是否完成

2024 年 4 月 1 日起相續登記義務化（2021 年修法，過去因為很多房子幾代都沒登記造成「所有人不明」）：知道自己繼承不動產後 3 年內要登記，2024 年 4 月以前就繼承的，期限是 2027 年 3 月 31 日，沒有正當理由不辦可能被罰 10 萬日圓以下。也就是說，過渡期還在。空屋常見：

• 原所有人過世多年，子女沒辦相續登記
• 子女陸續過世，現在登記名義人是已故之人
• 實質繼承人很多又分散各地，要全員談好遺產分割才能賣

這種物件要先把繼承關係理清楚、辦完相續登記，才能過戶給你，就算便宜，時間和不確定性也很高。司法書士會在前期權利調查時查出來，這個錢不要省。

檢核點 4：境界與越境

鄰居種的樹、增建的車棚、屋簷、排水管侵入你的土地（或你的設施侵入鄰居），在空屋特別常見。買到後才處理，可能要花很多時間協商，甚至走到鄰里訴訟。買之前要看「境界確定図」是否完整，沒有就要請土地家屋調查士做測量。鄉下空屋如果連農地一起賣，農地還要另外取得農地法的許可，不是付錢就能過戶。

第二關（建物篇）：耐震、結構、隱形腐蝕

檢核點 5：耐震基準是新還是舊

1981 年 6 月日本實施「新耐震基準」，2000 年再強化（針對木造）。判斷標準：

注意：寫的是「建築確認」日期，不是「竣工日」。便宜空屋常見 1981 年以前的房子，耐震補強費用要先做耐震診斷、依補強方案估價，再抓進總成本（細節見日本房地產屋齡篇：老公寓、木造、新耐震怎麼選）。

檢核點 6：屋頂、外牆、給排水

遠端買空屋最容易踩雷的不是看得見的破舊（牆紙、地板、廚房，這些都可以重做），而是看不見的：

• 屋頂滲水：表面看不出，下次大雨就知道
• 給水管 / 排水管腐蝕：木造老房子的金屬管常已過壽，全套換管的費用要看管線長度和拆除復原範圍，請業者分項報價
• 白蟻：木造特別常見，地板、樑柱被吃空才發現
• 地基沉降 / 傾斜：眼睛看不出，要靠儀器測

這四項沒有實地踏勘就不可能評估。委託在地建築士做「ホームインスペクション（住宅檢查）」，費用依建物規模和調查範圍報價，要確認有沒有含地板下、屋頂內部；一般的住宅檢查以目視為主，不保證沒有看不到的瑕疵。相對於物件總成本，這是必要保險。

檢核點 7：消防 / 上下水道接續

偏鄉物件可能還用井水、淨化槽（無下水道）。淨化槽本身是合法的排水方式，但每年要做保養點檢、清掃和法定檢查，費用要算進去；想改接公共上下水道，要先向自治體確認公共管線有沒有到附近，費用依距離和地形差很多。看物件設備欄位「給水：公営／私営／井戸」「排水：公共下水道／浄化槽」要看清楚。

第三關（地段篇）：不只看現在，要看未來 10 年

檢核點 8：人口外流速度

看物件所在自治體的「人口推移」：政府公開資料站「e-Stat」、各自治體網站都有。重點不是現在多少人，是趨勢：

• 過去 10 年人口減少超過 15% → 我自己會當成高風險（這是我的篩選線，不是官方標準）
• 學校（特別是小學）廢校或合併 → 兒童人口斷崖訊號
• 醫院、超市、便利商店退出 → 生活機能崩潰前兆
• 看自治體的水害地圖（ハザードマップ）：2020 年 8 月起，仲介說明重要事項時要告訴你物件在水害地圖上的位置；不在淹水預想範圍內，也不代表沒有水害風險

檢核點 9：自治體財政健全度

財政吃緊的自治體，可能調漲水費等費率、整併設施或縮減服務（北海道夕張市財政破綻後就是這樣）。可以先看「財政力指數」（基準財政收入除以基準財政需求的 3 年平均，總務省公布、各自治體年報都有），再看自治體公布的健全化判斷比率：

• 1.0 以上：自己的稅收就能支應標準的行政需求
• 0.5 到 1.0：要靠地方交付稅補一部分
• 0.5 以下：大半靠中央，我自己會把它當成要多查的訊號

檢核點 10：未來 10 年的「真實」用途

買空屋之前先回答：10 年後這個物件用來幹嘛？

答不出具體數字 = 還沒準備好買。

第四關（成本篇）：總投入是表價的幾倍？

檢核點 11：翻修估價的合理區間

空屋翻修費用變動極大，與其記一個「每坪多少」，不如把報價拆開來比：

比價時至少找 3 家，要求同一個工程範圍，分項列出拆除、結構、耐震、設備、內外裝和廢棄物處理費，註明含不含稅、追加工程怎麼計價。老房子拆除或改裝前，不論工程大小都要做石綿（石棉）事前調查，2023 年 10 月起要由有資格的人做，這筆也要算進去。某一家報價明顯低很多，要先確認是不是少做了哪些項目。

檢核點 12：自治體補助怎麼查（不要相信仲介嘴上說的數字）

很多空屋仲介會用「自治體有 100 万補助」當賣點，但補助條件常含限制（指定業者、實際居住年限、移住者身分等）。自己查官方網站才算數：

1. Google 搜尋「[市町村名] 空き家 補助金」「[市町村名] 移住 助成」
2. 進該自治體官方網站找「移住・定住支援」「空き家対策」分頁
3. 下載最新年度的申請要綱 PDF（每年條件會調整）
4. 確認你的身分（外國非居住者）能不能用：不少補助要求實際移住、住滿一定年限，有些還限定在留資格；也常要求工程簽約前先申請、預算用完就停收

仲介說的數字當作參考，真實能拿到多少要自己跑申請流程才知道。

檢核點 13：隱形開銷（空屋特有）

除了翻修，空屋比一般中古屋更容易多出這些開銷：

• 清屋費用：前住民留下的家具、雜物清運，依物量和處理方式報價，交屋前先談好誰負擔
• 庭園維護：閒置太久的庭園雜草、樹木修剪，依面積、樹高和清運量報價
• 火災保險：空屋可能不符合一般住宅火災保險的承保條件，要確認能投保的商品和保費
• 遠端管理費：海外買家委託在地代管，定期巡視、收信、應付鄰里
• 仲介費：2024 年 7 月起，800 萬日圓以下的物件有仲介費特例，上限可以到 30 萬日圓 × 1.1，比一般按房價比例算的高很多，簽約前先問清楚

第五關（稅務篇）：放著不管也會被罰

檢核點 14：「特定空家」認定的觸發條件

「空家等対策の推進に関する特別措置法」2014 年公布、2015 年施行，2023 年 12 月施行的修正版新增了「管理不全空家」。流程：

1. 自治體現地調查空屋狀況
2. 放著不管、可能變成特定空家的，認定為「管理不全空家」：自治體可以指導，沒改善就勧告
3. 已經有倒塌、衛生等明顯危害的，認定為「特定空家」：自治體可以助言、指導、勧告，再不改善就命令
4. 不管哪一類，收到勧告起，土地就失去住宅用地特例，固定資產稅會跳一大段
5. 違反命令可能被罰 50 萬日圓以下；命令期限到了還不做，自治體可以代執行（拆除）再向所有人求償，情況緊急時甚至可以不等命令直接處理

觸發條件主要看「放置による周辺への悪影響」：倒塌風險、衛生危害、景觀破壞、犯罪溫床。海外所有人最容易踩雷的是沒人管理導致雜草蔓延、樹木倒進鄰居家、屋頂掉瓦這類明顯放置訊號。

檢核點 15：取得後的固都稅試算

住宅用地特例：

• 每戶 200 ㎡ 以內的部分：固定資產稅的課稅標準是評價額的 1/6，都市計畫稅是 1/3
• 超過 200 ㎡ 的部分：固定資產稅 1/3，都市計畫稅 2/3
• 稅率：固定資產稅標準是 1.4%，都市計畫稅最高 0.3%（不是每個地方都課）

特例一取消，土地的稅金會跳一大段，但不是單純變 6 倍，實際金額還要看負擔調整措置和所在地的計算。房子拆掉變空地，土地也一樣會失去住宅用地特例。買之前用 固定資產稅試算工具 把有特例和沒特例的稅金都算一次，數字以所在地稅務窗口為準。

關於完整稅務架構（持有、出售、繼承），可以看 2026 年日本不動產稅金完整攻略。

5 關 15 項評分表（可印出帶現場用）

15 項全勾才適合下手。少 1 項就要看下一間。

給海外買家的最後提醒

遠端買日本空屋，看不到、管不到的風險比一般中古屋高很多。如果你還是想試水，三條最低底線：

• 絕對委託在地建築士做 ホームインスペクション，這筆檢查費不要省
• 絕對請司法書士做完整權利調查，相續、地役權一個都不能漏；境界和測量另外請土地家屋調查士
• 翻修預算抓 1.5 倍緩衝，破房子永遠有意外

買到之後還有三件事別忘了：取得後 20 天內要經日本銀行向財務大臣提出外為法報告（2026 年 4 月起自住也要報，細節見台灣人可以在日本買房子嗎）；搬家或改名，2 年內要辦住址、姓名變更登記（2026 年 4 月起義務化，沒有正當理由不辦可能被罰 5 萬日圓以下）；指定納稅管理人，固定資產稅的通知才收得到。

寫在最後：把代價找完再決定

日本空屋會出現在「便宜清單」上，幾乎都不是賣方不懂行情，而是這些物件的代價已經透過市場定價反映進去了。看到 38 萬日圓的物件先不要急著問仲介，把上面 15 項一個一個查完，看到底哪幾項過、哪幾項沒過。

沒過的那幾項，要嘛找方法解決（增加翻修預算、追加耐震補強、調整用途），要嘛就放棄。全國空屋數最近一次調查又創新高，這間沒過，下一間還會再來。

關於完整稅務架構與遠端持有要做的事，可以接著看 2026 年日本不動產稅金完整攻略 與 日本不動產納稅管理人是什麼？沒有指定會怎樣？。

用試算工具實際跑一次

• 固定資產稅試算：算正常持有 vs 被認定特定空家後的稅金差距
• 購屋成本試算：仲介費、登錄免許稅、不動產取得稅一次估
• 投報率計算機：扣完所有稅後的真實投報率

參考資料來源

• 総務省統計局｜住宅・土地統計調査（2023）
• 總務省統計局｜令和 5 年住宅・土地統計調查 基本集計（確報）結果の概要（PDF）
• 国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法
• e-Gov 法令檢索｜建築基準法（第 42 條道路的定義、第 43 條接道義務）
• 國土交通省｜空き家・空き地バンク總合情報ページ（全國版空屋銀行入口）
• 周南市｜空き家 Q&A（稅金關連：勧告後的住宅用地特例）
• 法務省｜相續登記の申請義務化に關する Q&A
• 法務省｜住所等變更登記の義務化について
• 財務省｜非居住者による本邦の不動產等取得に係る報告：制度の概要
• 國土交通省｜不動產取引に關するお知らせ（低廉な空家等の仲介手數料特例）
• 國土交通省｜水害ハザードマップにおける對象物件の所在地の說明を義務化

延伸閱讀

• 外媒：歐美客爆買日本38萬日圓空屋？一棟老屋從購入翻修到入住的 3 大隱形地雷（風傳媒）（宏觀脈絡版）
• 日本房地產屋齡篇：老公寓、木造、新耐震怎麼選
• 日本購屋沒有履約保證帳戶，地面師詐欺有機可乘
• 2026 年日本不動產稅金完整攻略
• 投資、移民日本，小心不肖掮客的騙術