「買點」與「太貴」同時創新高，日本人怎麼看自己的房市？

每年9月23日是日本「不動產之日」，全國宅地建物取引業協會聯合會（全宅連）今年發布了「2026年住宅居住白書」，調查對象為全國20歲到65歲男女共5,000人，調查時間為2026年7月30日至8月5日，涵蓋19個主題，從買房時機、防災意識、生成AI使用到空屋問題都納入。

這份白書是全宅連的年度定點調查，反映的是日本本地購房者的實際心理，對在日持有或考慮購入不動產的台灣人來說，是觀察市場氛圍的一手資料。

「現在是買點」的人增加了，但「太貴不買」的人增加更多

調查顯示，認為「現在是買點」的受訪者佔21.6%，比2025年的20.8%上升0.8個百分點。支持現在進場的最大理由是「擔心住房貸款利率之後還會再漲」，佔買點派的64.4%。

另一邊，認為「現在不是買點」的受訪者佔37.7%，比前年大幅上升3.0個百分點。不買的最大理由是「價格漲太高了」，佔不買點派的47.2%。

兩種心理同時增強：一方急著在利率進一步上升前搶進，另一方則被現在的房價直接擋在門外。

持有派仍是主流，但老後住所的焦慮正在升溫

在「自住買房派」vs「租屋派」的調查中，自住買房派佔63.3%，比前年上升0.3個百分點；租屋派佔18.7%，下降1.5個百分點。

選擇買房的最大理由是「一直付租金感覺很浪費」，佔47.1%。值得注意的是，「擔心老後住所」這個選項佔34.7%，比前年上升了2.4個百分點，代表隨著人口高齡化加深，日本人對退休後住所保障的焦慮感持續升高。

防災意識進一步滲透買房決策

在天災與住宅意識的調查中，「開始在意建築年數與結構（免震、耐震）」的人佔32.7%，為最高。「開始意識到緊急避難場所與防災地圖、災害潛勢圖」佔31.8%，「開始留意地盤狀況」佔30.7%，後者比前年上升1.4個百分點。

地震頻發的日本，防災條件已經成為選屋的核心考量之一。

20代找房，超過一半用生成AI

住宅搜尋方式出現世代分化。整體而言，33.9%的受訪者在找房過程中曾以某種方式使用ChatGPT或Gemini等生成AI。

若只看有使用生成AI的受訪者（共1,695人），使用目的以「收集並比較希望地區的地域資訊」最多，佔33.5%。

按年齡層拆分，20代的使用率高達53.4%，30代42.3%，40代31.4%，50代19.6%，60歲以上14.8%。20代找房，過半數已經在用AI。

超過三成家庭，未來可能出現空屋

在空屋問題的調查中，回答「自己或家人的房子，未來可能成為空屋，或已經是空屋」的受訪者合計佔37.2%。

在這些有空屋問題的受訪者（共1,859人）中，「覺得需要討論但還沒討論」的佔35.0%，為最高。「放著不管、什麼都還沒想」的佔20.7%，比前年上升2.0個百分點。

空屋問題的棘手之處在於，屋主家族往往陷在「知道要處理、但遲遲不動手」的狀態。

買房的人，三成有曾放棄或延後的經驗

調查中，32.0%的受訪者表示自己或家人曾經「放棄」或「延後」購屋計劃。在這些有此經驗的受訪者（共1,600人）中，放棄或延後的最大原因依序為：「自身收入或經濟狀況」23.1%，「物件價格高漲」19.5%，「住房貸款利率上升」19.3%。

買家最想要的：說清楚，把缺點也講出來

在「對不動產業者最期待什麼」的調查中，「清楚說明」以21.4%居首，「不只說優點，連缺點也全部告訴我」以19.1%緊接其後。另一題詢問什麼樣的服務最讓人放心，「不只說物件的好處，注意事項也要誠實告知」的回答佔48.4%，比前年上升2.7個百分點。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查的數字在台灣投資人身上也有對應的現象。「擔心利率繼續漲所以現在買」這個邏輯，我們在接洽台灣客戶時也聽到不少，但背後的前提其實是：貸款成本的上升速度，是否真的比現在進場承擔的高房價更划算。這個計算每個人的資金結構不同，答案不會一樣。

空屋問題的數據對在日持有不動產的台灣投資人來說另有一層意義：日本本地屋主放著不管的比例正在上升，這一批潛在的流動供給最終會怎麼影響各區域的中古物件定價，是值得長期觀察的訊號。關於日本不動產市場的整體結構，可以參考台日房地產市場大不同。若你正在評估現在是不是進場時機，日圓貶值是進場時機嗎這篇有具體的判斷框架可以對照。

參考資料來源：≪9月23日は不動産の日≫全宅連、全国の男女5,000名へ調査、「2026年住宅居住白書」公開 - PR TIMES

全宅連調查全國5,000人：2026年住宅居住白書正式公開，揭露日本民眾住房現況