用途地域是什麼：13 種分區決定隔壁能蓋什麼、你的房子能不能開旅館，看物件前先查這張表

用途地域 TL;DR

• 它是什麼：都市計画法規定的 13 種土地使用分區，建築基準法第 48 条與別表第二規定每一區能蓋什麼。1992 年從 8 種擴成 12 種，2018 年加入田園住居地域成 13 種。
• 對買房人最直接的三件事：隔壁能蓋多高多大（採光、視野、噪音）、你的物件能不能做店舖或旅館、轉手時的客群。
• 住宅：13 種裡除了工業專用地域都能蓋。旅館與飯店：13 種裡原則上只能在第一種住居（3,000 ㎡ 以下）、第二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業地域。
• 第二層限制：建蔽率、容積率、高度地區、日影規制、防火地域，決定隔壁那塊地實際能蓋多大。
• 怎麼查：東京都都市整備局的線上都市計畫圖、各區市都市計畫課；重要事項說明書一定會寫。

同樣是「車站步行 5 分鐘」，一邊是商業地域，可以蓋高樓；一邊是第一種低層住居專用地域，建物高度上限 10 公尺或 12 公尺，放眼望去多是透天和低層公寓。5 年後隔壁地主重建時，能蓋到多高多大，法律早就畫好了上限，只是多數人看物件時沒去查。

日本的分區規則直接寫進建築基準法，每一種分區能蓋什麼，全國的基本規則是同一張表。這篇把 13 種分區、對買房人最有用的三張對照表、以及查法一次整理。

背景：都市計画法畫分區，建築基準法管用途

日本的都市計畫分兩層。都市計画法決定一塊地屬於哪一種用途地域；建築基準法第 48 条再依別表第二，規定每一種用途地域裡什麼能蓋、什麼不能蓋、蓋到多大要另外申請許可。用途地域是市街化區域的骨架，1992 年（平成 4 年）修法從 8 種變 12 種，2018 年（平成 30 年）為了讓農地和低層住宅共存，加入田園住居地域，成為現在的 13 種。

還有一個小規則：基地跨兩種分區時，用途限制看基地面積過半落在哪一區，整塊基地都照那一區的規定（建築基準法第 91 條）。所以邊界地帶的物件，要看的不是建物蓋在哪一邊，是基地面積多半在哪一邊。建蔽率和容積率則是按兩區各自的基地面積加權計算。

13 種用途地域一覽

下表的說明取自國土交通省的官方描述，按「住居系、商業系、工業系」排列。大致上越前面越安靜，但限制不是一路往後遞減：工業專用地域反而連住宅都不能蓋，準工業地域也不能蓋危險性高的工廠。

對買房人最實用的三張對照

住宅：只有工業專用地域不能蓋

依國土交通省整理的別表第二概要，住宅、共同住宅、寄宿舍在 13 種分區裡除了工業專用地域都能蓋。兼用住宅（樓下開店、樓上住）在第一種低層住居專用地域有條件：非住宅部分 50 ㎡ 以下、而且不超過建物總樓地板面積的 2 分之 1，用途也只限事務所、日用品店、食堂或咖啡店、理髮美容與洗衣代收這類服務業、自製自售的麵包店、補習班與才藝教室、工作室等。想買透天做小店的人，這條要先看。

店舖與事務所：面積門檻是一道階梯

這張表只看面積。第二種低層住居專用地域的店舖還限定日用品店、餐飲、理髮洗衣這類業種，各種住居專用地域的店舖也都只能在 2 樓以下；田園住居地域另有規定，一般店舖 150 ㎡ 以下，農產品直賣所、農家餐廳這類可到 500 ㎡。事務所的規定又不一樣：低層與第一種中高層住居專用地域不能蓋獨立的事務所，第二種中高層住居專用地域可以蓋 1,500 ㎡ 以下、2 層以下的事務所。

這張表也解釋了為什麼住居專用地域裡看不到購物中心和商辦大樓：店舖最大只到 1,500 ㎡，低層住居專用地域更只有小店。安靜是用不便換來的，兩者選一個。

旅館與飯店：民泊投資最容易忽略的一層

別表第二概要的「ホテル、旅館」那一列，13 種分區的原則是：第一種住居地域可以但限 3,000 ㎡ 以下；第二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業可以；第一種與第二種低層住居專用、第一種與第二種中高層住居專用、田園住居、工業、工業專用都不行。

這一列跟民泊直接相關。走旅館業法開業（包括簡易宿所），建物在建築基準法上就是「旅館」，原則上只能在上面那 6 種分區；走住宅宿泊事業法（民泊新法）的民泊，法律上是「住宅」，住居專用地域也能做，但有每年 180 天上限，房子也要符合設備與居住要件，而且新宿區、京都市這類自治體對住居專用地域另有條例限制。公寓還要看管理規約有沒有禁止民泊。另外，把住宅改成旅館，改變用途的部分超過 200 ㎡ 要申請建築確認，沒超過也一樣要符合建築與消防規定。這幾層限制疊在一起，才是你的物件實際能做的範圍，細節看買日本房做民泊前要確認什麼。

第二層：建蔽率、容積率、高度與日影

用途地域決定「能蓋什麼」，還有一層決定「能蓋多大」：

• 建蔽率：建築面積除以基地面積。越低，基地上能被建物蓋住的比例越小，留下的空地越多。
• 容積率：總樓地板面積除以基地面積。這個數字決定隔壁那塊地最多能蓋多少樓地板面積（實際幾層樓還要看建蔽率和高度限制），也決定你的老公寓將來重建時能不能蓋得比現在大（蓋不大，就沒有多出來的面積可以賣來分攤重建費）。前面道路寬度不到 12 公尺時，還要用路寬的公尺數乘上係數（住居系原則 0.4、其他分區原則 0.6）算出另一個上限，跟指定容積率比，取比較小的那個。
• 高度限制與日影規制：低層住居專用地域與田園住居地域有 10 公尺或 12 公尺的絕對高度限制，其他分區要看有沒有指定高度地區；日影規制以冬至日為基準，限制建物對鄰地的日影時間。
• 防火地域、準防火地域：商業密集區多為防火地域，對建物的耐火構造有額外要求，木造透天要注意。

建蔽率和容積率由各都市計畫在法定範圍內指定，東京都另訂有「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」（2019 年 10 月改定）當作指定的依據。同一種用途地域在不同區、不同路寬，數字可以差很多，所以不能只記分區名稱，要看重要事項說明書上的實際數字。

怎麼查：三個地方

1. 東京都都市整備局的「都市計画情報等インターネット提供サービス」：線上地圖可以查用途地域、建蔽率、容積率、防火地域的概略位置。這是參考圖，要看圖資日期，正式的指定圖在各區市町的都市計畫課。
2. 區役所都市計畫課：出價前要確認的話，直接去窗口或打電話問地號，順便問有沒有特別用途地區、地區計畫、高度地區、最低基地面積等額外限制。
3. 重要事項說明書：宅建士簽約前的說明一定會列都市計画法與建築基準法的欄位，包含用途地域、建蔽率、容積率、接道狀況。看不懂就當場問。

接道狀況跟用途地域是兩件事，但常一起出問題。基地沒有在建築基準法認定的道路上接到 2 公尺以上，原則上就算分區再好也蓋不回來（未滿 4 公尺的道路另有退縮與例外許可的規定），這部分看再建築不可物件那篇。

對持有的實際影響：安靜、便利、轉手三選二

把分區換成投資語言：

• 住居專用地域：安靜。低層住居專用地域的隔壁蓋不高（10 或 12 公尺），中高層住居專用地域就可能蓋公寓大樓；日影規制只限制陰影時數，不保證每一戶都曬得到太陽。代價是店少，租客多半是自住家庭，小套房出租需求通常不如車站商業區。轉手客群多是自住買家。
• 住居地域、準住居地域：住商混合的中間帶，東京市區不少中古公寓落在這裡。要看幹道噪音和隔壁能蓋到多高。
• 近隣商業、商業地域：便利、出租需求通常比較強、容積率高。代價是隔壁隨時可能長出一棟高樓，採光和視野沒有保障；環境篇講的嫌惡設施，在這一帶也要特別留意。
• 準工業地域：混雜，除了危險性或污染大的工廠，大多數用途都能蓋；價格有時比較便宜，但要跟附近條件相近的物件比。買之前查一下周邊有沒有工廠或倉庫的重建計畫。

自住想安靜就往住居專用地域找，投資小套房出租就往車站的商業系分區找，想做民泊或旅館就先確認分區允許再看物件。港區買房指南裡的生活圈差異，背後有一部分就是分區的差異。

給台灣投資家的建議

• 看物件的第一個動作，打開東京都的都市計畫地圖查分區、建蔽率、容積率，再決定要不要去現場。
• 站在物件窗前，看隔壁那塊地：如果是停車場、老透天或低矮倉庫，去查那塊地的分區與容積率，那決定了它將來能蓋到多高多大。
• 買公寓看容積率有沒有用完：老公寓若已經用滿甚至超過現行容積率（多半是蓋的時候合法、後來規定變嚴的「既存不適格」，不是違法建築），重建時面積可能變小、住戶要自己出更多錢，持有期間更要靠修繕維持，看修繕積立金怎麼看。
• 台灣習慣「住商混合很方便」，日本住居專用地域對噪音與人流管得比較嚴，新宿區、京都市都另訂了住居專用地域的民泊條例，做民泊或短租前先看分區再看條例。

寫在最後

整理幾個提醒：13 種用途地域決定能蓋什麼，建蔽率與容積率決定能蓋多大；住宅幾乎哪裡都能蓋，旅館原則上只能在 6 種分區；基地跨區時，用途限制看基地面積過半落在哪一區；查分區用東京都的線上地圖，正式數字看重要事項說明書。想接著了解整棟土地的玩法，看在東京買一塊地自己蓋房子；整體流程看日本買房完全指南。

參考資料來源

• 國土交通省近畿地方整備局｜用途地域（13 種分區說明）
• 國土交通省｜みんなで進めるまちづくりの話：用途地域
• 國土交通省住宅局｜用途規制、建築協定・一団地認定、景観・街並み形成のあり方について（建築基準法第 48 条・別表第二概要，PDF）
• 東京都都市整備局｜用途地域等に関する指定方針及び指定基準について
• 東京都都市整備局｜都市計画情報等インターネット提供サービス

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