修繕積立金怎麼看才不會踩雷：國土交通省每 ㎡ 月額目安、36.6% 社區餘額不足，出價前先查這 5 個數字

修繕積立金 TL;DR

• 它是什麼：修繕積立金是全體區分所有人每月預繳、專門給外牆、屋頂防水、電梯、給排水管這類大規模修繕用的錢，跟日常的管理費分開記帳。
• 官方目安：國土交通省 2024 年 6 月改訂的指引，20 層未滿、延床面積未滿 5,000 ㎡ 的社區，每 ㎡ 每月參考範圍 235 到 430 日圓、平均 335 日圓；20 層以上平均 338 日圓。
• 現況：令和 5 年度マンション総合調査，每戶每月平均 13,054 日圓，但 36.6% 的管理組合回答目前餘額低於長期修繕計畫的需求。
• 為什麼會不足：新建案常用「段階增額積立方式」，初期月額壓低吸引買家，之後才逐年調漲。2024 年指引提出的標準是：初期在均等方式基準額的 0.6 倍以上，最終在 1.1 倍以內。
• 出價前查 5 個數字：積立金餘額、每戶月額換算成每 ㎡、上次與下次大規模修繕年份、長期修繕計畫的計畫期間與有無一時金、滯納率。

東京不動產研究所《日本不動產數據報告》2026 年第 3 季裡有一組數字：港區屋齡 0 到 5 年的中古公寓成交 ㎡ 單價中位數 238 萬日圓，屋齡 40 年以上只剩 100 萬日圓，剩 42%（全期間成交資料的中位數）。世田谷區剩 51%，江戶川區剩 53%。報告的解讀是，折價這麼深，不是因為舊房子比較差，是因為新建溢價太大。

但折價買到的東西裡，包含一張還沒寄來的帳單：未來的修繕費。決定這筆折價值不值得的，不是屋齡本身，是社區的錢夠不夠。這篇把修繕積立金的官方標準、常見的不足原因、以及出價前要查的數字一次整理清楚。

背景：管理費付今天，修繕積立金付十年後

日本的區分所有公寓（マンション）每個月要繳兩筆錢給管理組合（管委會）：

國土交通省的長期修繕計画作成ガイドライン（2024 年 6 月改訂）要求長期修繕計畫的期間要 30 年以上、而且要包含 2 次大規模修繕工程，每 5 年左右檢討一次；大規模修繕的周期依部材與工法不同，一般抓 12 到 15 年。照參考週期推算，一棟屋齡 30 年的公寓應該已經做過 2 次大規模修繕；實際有沒有做、做了哪些，就是踩雷的地方。

國土交通省的目安：每 ㎡ 每月要多少才算合理

國土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2011 年 4 月制定、2024 年 6 月改訂）用 366 個既有社區的長期修繕計畫算出參考值，按地上樓層數和建築延床面積分組：

看這張表要記住三件事：

1. 這是計畫期間全體的平均額，不是「現在的月額」。一個社區可能現在收 150 日圓、10 年後收 400 日圓，平均起來落在範圍內。官方的算法還會把計畫開始時的餘額、停車場等使用料轉進來的錢一起算進去，再除以總專有面積和計畫月數。所以只看目前月額會誤判。
2. 範圍是「事例的 3 分之 2 包含幅」，也就是排除上下各 6 分之 1 的極端案例。低於下限不等於違法，只是代表這個社區比 6 分之 5 的案例都省，你要問為什麼。
3. 不含機械式停車場。有機械式停車場的社區要另外加算，指引另有每台每月的加算表。另外，這組目安的樣本主要是住戶自住的住宅專用公寓，商住混合或設備特殊的物件，要看它自己的修繕計畫。

換算方式很簡單：專有面積 70 ㎡ 的房子，在 20 層未滿、未滿 5,000 ㎡ 的社區，平均值 335 日圓 × 70 ㎡ ＝ 每月 23,450 日圓。如果你看到的物件每月只收 8,000 日圓，那就是每 ㎡ 約 114 日圓，遠低於 235 的下限，接下來的問題不是「好便宜」，是「什麼時候要漲、漲多少、有沒有一次補繳」。

為什麼這麼多社區不夠：段階增額積立方式

令和 5 年度マンション総合調査，每戶每月修繕積立金平均 13,054 日圓；同一份調查裡，36.6% 的管理組合回答「目前的修繕積立金餘額相對於長期修繕計畫是不足的」。三個社區就有一個不夠，這不是個案。

結構性原因在收費方式。修繕積立金有兩種收法：

• 均等積立方式：30 年計畫期間每個月收一樣的錢（工程費上漲、計畫重新檢討時還是可能調漲）。老實，但初期月額高，新建案不好賣。
• 段階增額積立方式：初期收少、之後階段性調漲。建商賣新成屋時把「月付額」壓得很漂亮，調漲的部分留給 5 年、10 年後的管理組合自己去開總會表決。

問題是，調漲要總會決議，住戶不一定同意；漲不上去的社區就在大規模修繕前借款、或向每戶徵收一時金。國土交通省 2024 年 6 月改訂指引時，特別加了「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」：以均等積立方式算出的月額為基準額，計畫初期的月額在基準額的 0.6 倍以上，最終月額在 1.1 倍以內；同時公開建議採段階增額的社區儘早切換成均等積立方式。這是指引提出的調漲方式，不是法定上下限，工程費上漲時社區還是可能大幅調整。

對買方的意義是：如果一個屋齡 8 年的社區，月額還停在新建時的初期水準，它接下來十年的調漲曲線是可以預期的，你的實質投報率要用漲完的月額算，不是用現在的。投報率計算機可以直接代入管理費與修繕積立金，把這條線畫出來。

出價前要查的 5 個數字

廣告上通常只看得到每月的管理費和修繕積立金，餘額、滯納、修繕履歷這些，要透過仲介向管理公司申請「管理に係る重要事項調査報告書」（通常要付費），再搭配長期修繕計畫書和總會議事錄看。

1. 修繕積立金餘額

整棟目前存了多少。單看絕對值沒意義，要除以總戶數或總專有面積，再對照下一次大規模修繕的預估金額，也要看社區有沒有修繕借款、怎麼還。這筆錢是社區的，不是你的存款，賣房時已經繳的部分拿不回來。餘額明顯不足的社區，報告裡的操作門檻是：用開價再打八折當真實價格去談，因為差額遲早要從你的口袋補。

2. 每戶月額換算成每 ㎡

用上面的表對照。低於下限就要問調漲計畫；高於上限也要問，可能是社區有借款在還，或是機械式停車場的加算。

3. 上次大規模修繕的年份與下次預定

屋齡 30 年以上卻沒有任何大規模修繕紀錄，報告的建議是直接跳過。

4. 長期修繕計畫的計畫期間與一時金

國土交通省的管理計画認定制度用的基準可以直接拿來當檢查表：計畫期間 30 年以上，而且從現在起的剩餘期間含 2 次以上大規模修繕、7 年以內有作成或檢討、計畫中沒有預定向住戶徵收一時金、修繕積立金平均額沒有明顯偏低、修繕積立金沒有被挪去補其他會計。只要有一項不符，就是要追問的地方。計畫裡沒有預定一時金，也不保證災害這類意外發生時不會臨時追加。

5. 滯納率

同一套認定基準裡，前一個會計年度結束時，滯納 3 個月以上的修繕積立金金額，要在全年應收總額的 1 成以內。滯納多的社區，代表收錢本身就有問題，之後要調漲能不能通過，要再看總會議事錄。還有一點：前屋主欠繳的管理費和修繕積立金，管理組合可以向新屋主追討，交屋前要確認賣方已經繳清。

東京都另外有一個申報制度：1983 年 12 月 31 日以前新建、6 戶以上的公寓，管理組合必須向東京都申報管理狀況（管理状況届出制度，2020 年 4 月起實施），申報項目包含管理費與修繕積立金的金額設定、修繕的計畫性實施，之後每 5 年更新一次。申報內容不對外公開，買這個年代的物件時，可以請仲介向管理組合確認有沒有申報、內容是什麼。1983 年這條線是申報制度的範圍，跟 1981 年 6 月的新耐震基準是兩回事，耐震要另外看建築確認的日期。

屋齡折價是未來帳單的折現

回到開頭的數字。港區 40 年以上的公寓 ㎡ 單價只剩 0 到 5 年的 42%，報告的解讀是，這個折價裡有一部分是市場對「接下來要花的修繕費」的預先扣款。報告的操作建議分三層：

• 屋齡 30 年以上、沒有大規模修繕紀錄：跳過。
• 餘額明顯不足：用開價八折當真實價格去談。
• 屋齡 40 年以上：只在管理狀態良好、而且區內新建溢價超過兩倍的區（港區、澀谷區這類）才有折價空間可以賺；折價本來就不深的區，舊屋沒有安全墊。

反過來說，屋齡 25 年、剛做完第 2 次大規模修繕、餘額充足的社區，接下來幾年的修繕負擔，可能比屋齡 12 年、月額還在初期水準的社區輕。中古屋不是越新越好，是錢存得越對越好。這也是屋齡篇跟舊耐震能不能買兩篇一直在講的事：屋齡是表面，管理才是裡子。

給台灣投資家的建議

• 把「每 ㎡ 月額」當成看物件的固定欄位，跟坪數、車站距離並列。低於國土交通省下限的物件，先假設未來會漲到平均值再算投報。
• 簽約前一定要拿到重要事項調查報告書，看餘額、滯納、修繕履歷、借款。仲介說「這棟管理很好」不算數，數字才算。
• 台灣的公寓大廈公共基金跟日本的修繕積立金是不同制度，用台灣的習慣會覺得日本的積立金怎麼這麼貴。反過來想：這筆錢存得夠的社區，外牆、管線才能照計畫修（外牆約 12 到 15 年重新塗裝，給排水管約 19 到 23 年做更生、30 到 40 年才換管），這是中古屋能保值的原因。
• 買塔樓要另外加算機械式停車場的修繕，20 層以上的平均值 338 日圓沒有含這一項；特殊設備有沒有編進預算，要對照長期修繕計畫逐項看。

寫在最後

整理幾個提醒：修繕積立金的官方目安是「計畫期間平均」而不是法定門檻；36.6% 的社區餘額不足是常態，不是例外；出價前查餘額、每 ㎡ 月額、修繕履歷、計畫期間、滯納率這 5 個數字，拿不到就跳過。下一步可以把候選物件的管理費與修繕積立金丟進投報率計算機，看實質投報率被吃掉多少；購屋當下的諸費用則用購屋成本試算。想從頭理解整個買房流程，看日本買房完全指南。

用試算工具實際跑一次

• 投報率計算機：代入管理費、修繕積立金與空置率，算實質投報率
• 購屋成本試算：仲介費、登錄免許稅、不動產取得稅一次算清楚

參考資料來源

• 國土交通省｜住宅：マンション管理（長期修繕計画作成ガイドライン、修繕積立金ガイドライン，令和 6 年 6 月 7 日改訂）
• 國土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン（PDF，令和 6 年 6 月改訂）
• 國土交通省｜報道發表：段階増額積立方式における適切な引上げの考え方（令和 6 年 6 月 7 日）
• 國土交通省｜長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（PDF）
• 國土交通省｜マンションの管理計画認定の基準（PDF）
• 國土交通省｜令和 5 年度マンション総合調査の結果について（PDF）
• 東京都マンションポータルサイト｜管理状況届出制度

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