全國地價連漲5年，但「平均數字」騙了很多人

根據日本國土交通省2026年基準地價調查（7月1日時間點），全國平均地價在全用途、住宅地、商業地三項指標均連續第5年上漲。數字看起來很漂亮，但不動產顧問後藤一仁指出，只看全國平均根本抓不住現在市場的真實樣貌。

東京圈、大阪圈的漲幅持續擴大。地方則出現分歧：人口減少導致部分地區需求疲弱，但半導體廠商進駐的地區地價依然強勁上漲。整體而言，漲勢雖在，幅度卻已趨於平緩。

三極化正在加劇：哪種物件會被淘汰？

後藤一仁預測，日本不動產市場接下來將分裂成三類地區：持續上漲或維持現價的區域、因買方開始意識到價格偏高而緩步修正至合理水準的區域，以及價格下跌的區域。他特別提醒，即使是都心物件，便利性低的也有可能面臨價格調整。

他把這個現象的背景說得很直接：過去支撐日本不動產投資的核心條件是超低利率，投資人用低成本向金融機構借款，靠租金收入還貸款，就能穩定累積資產。現在這個邏輯正在鬆動。利率環境已經改變，建築費與修繕費大幅上漲，人口持續減少，空屋數量預計進一步增加。

後藤一仁說，不動產的周邊環境在近幾年已經「完全進入了不同的階段」，繼續用過去的思維和做法來操作，根本行不通。他強調，現在應該把心態從「不動產投資」切換成「租賃經營」。兩者的差別在於：前者偏向被動持有，後者要求主動管理競爭力與收支。

在物件選擇上，後藤特別點出幾個容易踩坑的思維誤區。

首先是只看投報率（家賃收入 ÷ 購買價格）。他舉例說，單身者向的物件中，有沒有獨立洗手台這個細節就可能左右出租競爭力。如果條件好的物件價格偏高，業主可以考慮自行改裝來提升競爭力，而不是只會比數字。

高投報率的物件往往有其原因：距離車站遠、附近學校合併或商業設施撤出。「就算投報率再高，條件差的物件就是不要碰，這本身就是重要的經營策略。」

他也建議，評估物件時要確認當地政府公布的防災地圖，了解該地區的災害安全性。繼承來的不動產同樣需要重新評估是否適合出租經營，如果不適合，出售或捐贈不動產也是可以考慮的選項。

在收支計畫的部分，後藤的建議是保守估算。不動產公司提出的家賃水準和投報率是否合理，最好找當地另一家不動產公司交叉確認。家賃下跌、空室風險、利率上升、修繕費增加，這些都要提前納入計算。

家賃保證公司（賃貸保證）的部分，後藤提醒要仔細確認保證範圍和條件，確保發生意外狀況時保證不會中斷，要選擇能持續提供保障的公司。

後藤建議現有的出租業主做一個情境試算：如果利率上升1%，手邊的現金流會怎麼變？能不能跟銀行談借款轉換或還款期間調整？這些問題最好在狀況發生之前就先想清楚。

物件本身也可以持續優化。在進行大規模裝修之前，他建議先用租客的視角重新審視物件，從能做的小改動開始著手。

選擇不動產管理公司時，後藤認為不能只看品牌名稱或附帶服務，真正重要的是這家公司在本業，也就是物件管理與招租能力上的實力。他說：「租賃是幾年、幾十年的合作關係。要確認負責人是否真的站在業主立場思考，連對方的個性和相不相合都要確認。」

後藤所說的三極化，我們在管理物件的過程中確實觀察到類似的現象，特別是他提到的「都心也有便利性低的物件會面臨價格調整」這一點，呼應了我們對選物件的基本態度：車站距離、生活機能、格局這幾個硬條件，比帳面投報率更能預測長期出租表現。

他講到高投報率物件背後往往有原因，這點在台灣投資人詢問我們物件時也最常被忽略。數字上看起來6%、7%的物件，很多時候是因為地點偏遠、設備老舊、或者周邊已經開始人口外流，這些都不是買進去之後靠裝修能解決的問題。想更系統地了解怎麼識別這類風險物件，可以參考我們整理的日本買房5大踩雷紅旗。

利率環境改變對出租收支的影響，以及家賃保證公司怎麼選，這兩個問題有台灣房東在問，之後會另外寫一篇。想先了解日本租賃制度架構的，可以看借地借家法這篇，裡面有漲租條件和業主權利的完整說明。