2026年4月起，住址和姓名變更登記正式強制

在日本持有不動產的人，有一件事從2026年4月起不能再拖：不動產登記簿上的住址或姓名，只要跟現況不符，就必須主動去辦變更登記。沒有正當理由拖著不辦的，最高可處5萬日圓（約新台幣11萬元）的過料（行政罰款）。

這項制度的正式名稱是「住所變更登記・氏名變更登記義務化」，是繼2024年4月「相續登記義務化」之後，日本法務省推動的另一波不動產登記制度改革。

哪些人需要特別注意？

以下幾種情況最容易被忽略：

這兩種情形在台灣投資人當中也很常見，尤其是登記在個人名下、購入後才更改地址或姓名的案例。

很多人以為：2026年4月之前已經發生的住址變更或改姓，法律上沒有義務處理。這個判斷是錯的。

本次法改正明確規定「溯及適用」，也就是說，施行前已經發生但尚未辦理的變更登記，全部都納入義務化範圍。就算搬家或改姓是五年前、十年前的事，只要登記簿上還沒更新，一樣得去辦。

另外，雖然未來政府計劃推動「My Number（個人番號）連動」機制，讓部分資料自動更新，但過去未辦理的舊案不適用，仍需手動辦理。

根據原文整理，住所・氏名變更登記的申請流程共分六個步驟，從確認自己的登記簿內容開始，到向管轄法務局提出申請為止。登錄免許稅（登記規費）的費用是每個不動產1,000日圓，費用相對不高。

實務上較常遇到的困難，是申請時需要提交的「公的書類（公文書）」，例如舊地址的住民票或戶籍謄本，可能因為保存年限已過而無法取得。這種情況下，原文指出另有對應的解決方案（具體解法收錄在原文完整版），需要按個案判斷。

這次義務化對在日本持有不動產的台灣買家有一個很直接的影響：台灣人在日本購屋，登記地址通常填的是日本的連絡地址（例如飯店、朋友家、或代辦地址），之後若在台灣或日本的居住地有變動，基本上不會主動想到要去更新日本的登記簿。

現在這個「懶得理它」的成本高了。5萬日圓的過料本身不是大數字，但更麻煩的是：登記簿地址長期與現況不符，在辦理貸款、出售、設定抵押權等交易場合，都會增加手續複雜度和時間成本。我建議手邊有日本不動產的讀者，現在就拉一下謄本確認登記名義，地址和姓名是否和現況一致。

關於日本不動產在繼承、稅務、持有各階段的義務，可以參考我們整理的不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），裡面有比較完整的持有期間義務說明。