MugenE研究備忘錄（4）：快速收購大都市圈中古不動產，鑑定眼光與資金實力是核心競爭力（2）

從買取再販延伸出去的三條業務線

ムゲンエステート（股票代號 3299）是以大都市圈中古不動產買取再販起家的公司。這篇研究備忘錄（フィスコ客員アナリスト 角田秀夫撰寫）整理了該公司旗下三條事業線的現況與 2026 年 12 月期的業績預測，讓外界得以看清這家公司除了買中古屋轉手之外，還在做什麼。

不動產開發事業：品牌是「SIDEPLACE」，目前規模仍小

不動產開發事業從 2020 年開始，2022 年 12 月期才正式啟動開發物件的銷售。主要針對不動產投資人，開發以整棟出租公寓大廈和辦公大樓為主的收益物件。從土地取得、企劃、設計、施工、招租到銷售，由集團內部一條龍包辦。

這條業務線最大的優勢在於土地來源。買取再販事業建立的業界網絡，讓公司在取得開發用地資訊上有先天便利。品牌名稱「SIDEPLACE」主打附店鋪的公寓和辦公室。公司方針是沿用過去不動產再生的經驗，針對每個物件設定最適合的開發概念，並更重視環境考量。

業績面，近年雖然營收成長性高，但事業規模仍小，且受銷售時間點影響，業績波動明顯。2026 年 12 月期中間期（上半年）沒有任何銷售實績。全年預測方面，修正後預計營收為 6 億 4,300 萬日圓（約新台幣 1 億 4,000 萬元），與前期持平。

不動產特定共同事業：小口化商品，「草加プロジェクト」帶動上半年大幅成長

這條業務線依據《不動產特定共同事業法》，將不動產切分成小口化商品販售，目標是擴大不動產投資的入門門檻。公司在 2018 年 6 月取得東京都知事許可後進入這個市場。

小口化的物件以能產生穩定收益的優良整棟出租公寓大廈和辦公大樓為主，因此對中古不動產的鑑別能力要求高。購入後，集團內部從企劃、設計、營運到管理提供全套支援。

因對象物件有所限制，事業規模目前仍小，但進入市場後成長速度快。2026 年 12 月期中間期，「草加プロジェクト」開始銷售，上半年營收達 3 億 3,500 萬日圓，年增 63.4%。2026 年 12 月期全年修正預測營收為 13 億 8,800 萬日圓，與前期持平。

賃貸與其他事業：私募基金、眾籌、租賃管理三線並進，上半年營收年增 30.1%

這個事業群涵蓋的業務最廣。不動產賃貸部分，公司將買入的投資用不動產和集團持有的固定資產物件，出租給終端使用者。不動產管理業務則委託關聯公司フジホーム負責，主要工作包括改善建物管理狀況、進行因老化而需要的修繕工程、填補空室、解決租金滯納問題，目的是提升不動產投資的投報率。

另一條子線ムゲンファンディング，透過與眾籌業者合作，提供投資經驗較少的個人投資人小口化不動產投資服務。2025 年 1 月設立的ムゲンアセットマネジメント，則運用公司長期累積的中古不動產鑑別能力，從事私募基金的組成以及資產管理（Asset Management）業務。

業績方面，賃貸等事業的營收近年從橫盤轉為上升趨勢。2026 年 12 月期中間期，因投資用不動產在庫增加，上半年營收年增 30.1%，達 17 億 7,700 萬日圓；營業利益年增 21.9%，達 4 億 5,600 萬日圓。2026 年 12 月期全年修正預測營收為 35 億 7,700 萬日圓，較前期增加 21.8%。

參考資料來源：ムゲンＥ Research Memo（4）：大都市圏の中古不動産をスピーディに買い取る目利き力と資金力が強み（2） - 株探