日本建商旭化成旗下的「公寓改建研究所」所長重水丈人指出，今年4月新法上路以來，該公司經手的公寓改建決議已累計13件，大約是過去10年平均的4倍。
依不動產專業媒體R.E.port 9月8日報導，13件裡已經完成投票的有5件，其中一棟拿到的贊成比例是77%。
77%在4月以前是不夠的。
日本要把一棟公寓拆掉重建，過去原則上必須有八成屋主點頭。77%連門檻都過不了。今年4月1日起，符合特定條件的老公寓，門檻降到75%。
差的那兩個百分點，就是一棟樓從卡住變成可以改建的距離。
對人在台灣、房子在東京的屋主來說，這次修法有兩面。一面是原本多年談不動的老公寓，現在更容易推動改建；另一面是人在海外的屋主，如果長期沒有收到管理組合通知，可能在不知道社區已開始討論改建的情況下，被捲進重大產權決議。
日經亞洲今年7月報導，台灣資金正在填補中國買家退場後留下的空缺。它引用的是國土交通省2025年11月首度公布的調查：2025年上半年，東京23區的新築公寓有308戶由登記地址在海外的人取得，其中台灣192戶，是各地區裡最多的。這份調查看的是登記地址而不是國籍，住在日本的外國人不算在內，中古屋也不在範圍裡。
海外屋主持有日本房產的人愈來愈多，這次修法也讓「管理組合到底找不找得到你」變得比以前重要。
要拆掉一棟公寓重建，過去必須有八成屋主同意
先把日本這套制度講清楚。
在日本買一戶公寓，你買到的是「區分所有權」，白話說就是整棟大樓裡屬於你的那一戶，加上按比例持有的土地與公共部分權利。
全棟屋主會組成「管理組合」，功能類似台灣的管委會，負責收管理費、修繕積立金、發包工程及召開總會。
拆掉重建因為會直接影響每一戶的產權，所以門檻一直很高。
依日本區分所有法，過去要屋主人數與議決權都達到五分之四，也就是八成，才能通過「建替決議」。
八成在老公寓實務上並不容易。
依國土交通省2026年8月更新的統計，截至2025年底，日本屋齡40年以上的分售公寓約158.8萬戶，預估2045年將增加到503.6萬戶，約是現在的3.2倍。
老公寓愈來愈多，但屋主高齡化、繼承、海外居住、管理組合運作不全，也讓改建愈來愈難。
東京都住宅政策本部資料顯示，都內1983年以前興建的公寓中，已有超過1700棟出現管理不全徵兆，包括管理組合運作停滯、修繕不足等問題。
4月起某些公寓的門檻降到75%，但不是「老」就可以
今年4月1日施行的新制，把改建決議門檻在特定情況下降到四分之三，也就是75%。
但不是房子夠老就可以降低門檻。
依日本法務省說明，建物必須符合特定客觀問題，例如耐震性能不足、防火安全不足、外牆剝落危險、給排水設備嚴重腐蝕影響衛生，或無障礙性能不符法定標準等情況，才能適用較低門檻。
也就是說，屋齡本身不是條件。
1981年以前適用舊耐震基準興建的公寓，是最需要注意的一群，但仍必須依實際耐震性能判斷，不能只因為是「舊耐震」就直接適用75%。
你沒收到開會通知，總會照樣可以開成
海外屋主真正容易忽略的，是管理組合怎麼通知你。
依區分所有法，如果屋主沒有另外向管理組合指定通知地址，總會通知原則上可以送到該戶住所；管理規約符合一定條件時，也可能改用在建物內張貼公告的方式處理。
換句話說，你人在台北，在東京買了一戶出租，卻從來沒有向管理組合登記海外地址或日本聯絡窗口，管理組合未必知道應該把文件寄到哪裡。
總會本身並不會因為某位海外屋主沒有實際看到信，就一定不能召開。
改建決議的通知期則比一般總會長。依法原則上必須在會議兩個月以上以前通知，並在一個月以上以前舉辦說明會。
問題在於，這些保護都建立在管理組合找得到你的前提上。
能代你收通知又能投票的，只有國內管理人
這次修法新增了一套對海外屋主很重要的制度：「國內管理人」。
適用對象是在日本沒有住所的區分所有權人，不分國籍。
國內管理人可以依授權代為接收管理組合通知、參加總會及行使議決權，也可以處理管理費、修繕積立金等事務。
法律沒有要求所有海外屋主一律強制選任，但公寓管理規約可以要求海外屋主指定日本國內的管理人。
這跟「納稅管理人」是兩回事。
有些台灣屋主在日本買房後，已經依稅法指定納稅管理人，以為公寓通知也會自然送到同一個人手上，這個理解並不正確。
納稅管理人主要處理日本稅務機關的通知、申報與納稅事務，並不當然有權代表屋主出席公寓總會或投票。
管理組合也不會因為某人是你的納稅管理人，就當然取得他的資料。
聯絡不到的屋主，法院可以裁定不計入表決
這次修法還處理了一個老公寓最棘手的問題：屋主失聯。
如果經過必要調查後，仍無法得知某位屋主本人或其所在地，管理者（通常是理事長）或其他屋主可以向法院聲請，將這名「所在不明區分所有者」排除在特定表決之外。
法院會公告，並設置至少一個月的異議期間。
如果裁定成立，這名屋主不行使議決權，也不計入相關決議的計算基礎。
結果就是分母變小，其他屋主比較容易湊到法定門檻。
但單純「國際郵件退件」是否就足以認定為失聯，仍要看管理組合做過哪些查找工作，不能一概而論。
不回答就視為不參加，賣渡請求送到就生效
假設改建決議真的通過，事情還沒結束。
發起人必須另外以書面催告所有沒有投贊成票的屋主，詢問是否參加改建。
收到催告的人，要在收到之日起兩個月內回答。
沒有回答，法律上視為不參加。
回答期限結束後的兩個月內，贊成改建的屋主，或經他們全體同意指定的買受人，可以向不參加者行使「賣渡請求」，要求以時價買下其區分所有權。
賣渡請求屬於形成權，只要依法有效送達，法律效果就會發生，不需要再等原屋主另外簽一份普通買賣契約才成立。
「時價」沒有一個固定公式
法律寫的是「時價」。
實務上通常需要不動產鑑定，有爭議時則由法院判斷。
東京高等法院2004年的一件案子指出，這裡的時價要以「已經做成改建決議」為前提來評價，算的是改建所實現的利益，而不是舊房子現狀的價格。國土交通省的實務手冊引用這個見解，並列出兩種算法，一種是重建完成後的建物與土地權利價值減掉改建經費，另一種是土地的更地價格減掉舊建物拆除費用。
同一份手冊也承認，這兩種算法理論上應該一致，實際算出來卻會有落差，所以要比較之後再依個案綜合判斷。日本最高法院沒有就這個算法做過實體判決。
法律另有一個緩衝：如果立即交屋會造成當事人生活上顯著困難，可以向法院主張延後交付，最長一年。
但能不能適用，要看個案，不是所有出租屋主都能使用。
房子租出去，改建後也能終止租約
過去老公寓改建還有另一個麻煩：租客。
就算所有屋主都談好了，只要租賃關係處理不掉，改建仍可能被拖住。
新法因此新增制度，在改建等決議成立後，可以依法向租客提出終止租賃的請求，不必再按照一般借地借家法解約制度另外證明「正當事由」。
從終止請求提出日起六個月後，租約可以終止。
但屋主必須補償租客因此通常會發生的損失。條文明文規定，租客在收到補償金的提供之前可以拒絕交屋，就算租約已經因為六個月屆滿而終止也一樣。條文寫的是補償金的「提供」而不是「支付」，屋主依法提出即可，不必等租客實際收下。
補償義務人是房東本人。如果提出終止請求的是別人，例如贊成決議的其他屋主，那個人要跟房東負連帶責任。補償金沒有法定公式，國土交通省的說明會資料提到實務上預想比照公共用地取得的損失補償水準，但那是行政上的參考值。
所以不是「改建決議一過，六個月所有租客自動搬走」，而是改建決議之後，法律多了一條處理租約的正式路徑。
改建真正花的時間，可能是10年以上
法律門檻降低，不代表房子明年就會拆。
旭化成旗下研究所過去接受SUUMO Journal訪問時指出，實際案件從開始討論到新大樓完工，大約需要10到12年。
工程費上升也讓改建成本愈來愈高。
旭化成2014年至2024年間經手的案件中，原屋主如果希望在新大樓重新取得一戶住宅，平均追加自付額約1340萬日圓。
這是旭化成自家案例的平均，不是日本全國統計，但足以說明一件事：改建不等於免費換新房。
對出租中的海外屋主而言，還要另外考慮租金中斷期間與持有成本。
老公寓除了「拆掉重蓋」，現在多了更多退場方式
修法的另一個重點，是不再把所有老公寓都逼到「整棟拆掉重建」這一條路。
新制度增加或整理了多種再生與退出方式。
其中一種是「建物更新」，可以在保留主要結構的情況下，大幅重新配置專有部分與公共部分。過去這種涉及所有住戶權利重新安排的工程，實務上常需要全體同意，現在可以透過法定多數決推進。
另外也有整棟出售、拆除後出售土地等退場方式。
原則門檻仍然很高，但符合特定建物問題時，也可能適用75%的特例。
重水丈人在說明會上的判斷是，屋主人數少、每個人議決權占比較大的小型公寓，這次修法的影響尤其明顯。
但他也提醒，營建成本上漲之後，屋主未必要執著於「拆掉重蓋、再買回一戶」這一條路。
日常管理的表決，也比以前容易了
這次修法並不只有改建。
一般管理事項的表決，也從過去容易被「不出席的人」拖住，改成更重視實際出席者的多數。
管理費、一般修繕等決議，因此會比過去更容易形成結果。
規約修改等特別決議仍有較高門檻；涉及改建、出售等重大產權處分的決議，也不是單純改成「來開會的人自己決定」。
真正改變的是：日本老公寓長年「什麼都決定不了」的制度。
改建門檻降低、失聯屋主可由法院處理、租賃關係也新增退出機制，結果就是一棟老公寓比以前更有可能真的往改建、出售或更新的方向移動。
人在日本的屋主，至少每天會經過大樓、看到公告、碰到鄰居。
人在台灣的屋主不一樣。
如果你在日本持有一戶公寓，尤其是舊耐震或屋齡偏高的物件，建議再確認一次管理組合到底能不能找到你。
把海外聯絡地址登記清楚，或指定日本國內可以代收文件、處理管理組合事務的人。
因為這次修法真正降低的，不只是改建門檻。
也降低了一棟老公寓「永遠什麼都不會發生」的機率。