加拿大、美國基金接連出手，東京租賃市場正在換莊

2026年，海外機構資金持續大規模收購東京租賃住宅，規模讓業界側目。加拿大大型投資基金布魯克菲爾德（Brookfield）已取得首都圈、大阪圈、名古屋、福岡共50棟出租公寓大廈、約3700戶，總金額逾1000億日圓（約新台幣230億元）。美國的 Lone Star 基金則據報取得東京都中央區「River City 21 新川」與「River City 21 East Towers」等物件，合計1166戶。

這波收購潮的規模放在日本租賃市場史上，屬於罕見量級。問題是：人口持續減少的日本，外資為什麼搶著買出租住宅？

業界人士直說：目標是家賃，不是房價

對於外資的布局邏輯，業界相關人士給出了清楚的答案：「目標不是物件本身的價格上漲，而是長期以來一直沒有被充分拉高的家賃（租金）。東京23區的招募家賃（新簽約租金）已接連創歷史新高。他們的算盤是提升租金收益、強化獲利能力，再伺機出售。」

這個邏輯有數據支撐。2026年7月的消費者物價指數中，「民營家賃」項目（涵蓋現有合約）年增幅僅0.7%，也就是說，目前住在裡頭的租客，租金幾乎沒有動。新簽約租金屢創新高，但現住戶的租金幾乎凍結，兩者之間的落差，正是外資押注的套利空間。

漲租的難關：現行租約幾乎動不了

租金這麼難漲，原因出在日本的租賃制度。現行的普通借家契約（一般租約）受借地借家法保護，房東不得任意調漲租金、也不得隨意要求租客搬出。只要租客不主動離開，合約幾乎會自動更新，租金就卡在原地。

外資要實現「拉高家賃再出售」的計畫，需要等待現有租客自然退租，再以市場行情重新招募新租客。這個過程在大型物件可能耗費數年，但對持有數千戶的機構投資人來說，只要整體組合的週轉率夠，時間可以等。

定期借家契約在東京23區擴散

原文標題點出的核心現象是：定期借家契約（限期租約）正在東京23區擴大。定期借家契約與普通借家契約最根本的差異，在於合約到期後房東無需提出任何理由，租客就必須搬出，合約不自動更新。

法人持有的都心塔樓等高級物件，定期借家契約的使用比例尤其明顯。對持有物件的機構來說，定期借家契約讓他們得以在合約到期後重設租金，或視市場狀況決定是否繼續出租、轉售，或重新裝修後以更高租金招募下一位租客。

業界對這個趨勢的描述很直白：住宅市場正在進入「就算租到了，也可能無法繼續住下去」的階段。

租客的處境：新約租金高，舊約保護將縮水

對現有租客而言，這波趨勢的衝擊分兩層。第一層是新簽約租金已持續走高，想換屋或初次租屋的人，面對的是歷史高點的行情。第二層是如果所住物件被機構收購、且被改為定期借家契約，合約到期後就沒有自動續約的保障。

消費者物價指數顯示，現有租約的租金年增幅只有0.7%，代表大多數現住戶目前還沒有感受到衝擊。但這個數字的前提，是現有合約還在保護之下。一旦合約到期、物件換手，新條件就可能完全不同。

東京媽媽日本不動產觀察

定期借家契約這個議題，在台灣買家問我們的問題裡面出現頻率越來越高，尤其是持有都心物件、打算長期出租的房東。

從宅建士的角度來看，定期借家契約（定期借家権）的設計本來是給房東多一點彈性，但在借地借家法的框架下，要讓現有普通借家契約「轉換」成定期借家契約，程序上有嚴格限制，不是買了物件就可以隨便換。具體來說，即使是新房東取得物件，現有普通借家契約仍然跟著物件走，房東不能直接要求租客改簽定期借家契約。只有在租客主動同意、重新簽約的情況下，才有可能轉換，而且還有法定的書面告知義務。

機構投資人能做到的，是在自然退租後以定期借家契約迎接新租客。對個人房東來說，這個操作空間相對有限，尤其是剛入手的二手物件如果已有長期租客，短期內很難調整。想深入理解借地借家法對房東的實際保護與限制，可以參考這篇：借地借家法、漲租條件、立退料與刑事風險。

參考資料來源：東京23区で広がる「定期借家契約」住宅は「借りても住み続けられなくなる」フェーズに｜不動産業界噂の現場 - 日刊ゲンダイDIGITAL