日本Flat 35房貸使用者家庭年收入連續上升，高收入族群比重擴大

日本住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）於2026年7月24日公布2025年度「Flat 35利用者調查」結果，調查對象為2025年4月至2026年3月間，機構審核承認的買取或附保案件（不含轉貸），共計3萬5,553件。

平均年收716萬日圓，2015年以來首度突破700萬

調查顯示，Flat 35利用者的平均家庭年收為716萬日圓（約台幣155萬元），較前一年度增加47萬日圓，是2015年度以來首次突破700萬日圓大關。年收自2021年度起持續上升，過去長期佔多數的「600萬日圓以下」族群，2025年度首次跌破五成。各融資類別的平均家庭年收也全面較前年度上升。

所需資金全面上漲，大樓公寓單筆逼近6000萬

依融資類別來看，各類住宅的平均所需資金如下：

• 新築大樓公寓：5,882萬日圓（較前年度增加290萬）
• 附土地訂製住宅：5,313萬日圓（增加306萬）
• 訂製住宅（不含土地）：4,262萬日圓（增加326萬）
• 建設完成品屋：4,215萬日圓（增加389萬）
• 中古大樓公寓：3,602萬日圓（增加569萬）
• 中古獨棟透天：2,783萬日圓（增加210萬）

其中中古大樓公寓的漲幅最為顯著，單年增加569萬日圓。

年收倍率走高，附土地訂製宅達7.8倍

將所需資金除以家庭年收，計算出各類別的年收倍率，2025年度數據如下：

• 附土地訂製住宅：7.8倍（前年度7.5倍）
• 新築大樓公寓：7.5倍（前年度7.0倍）
• 訂製住宅（不含土地）：6.9倍（前年度6.9倍）
• 建設完成品屋：6.9倍（前年度6.7倍）
• 中古大樓公寓：5.6倍（前年度5.5倍）
• 中古獨棟透天：5.3倍（前年度5.3倍）

全類別呈現持平或上升，其中附土地訂製住宅與新築大樓公寓的倍率上升幅度最大。

中古屋佔比持續擴大，30歲世代搶進市場

融資類別分佈方面，中古（既存）住宅（中古獨棟加中古大樓公寓合計）佔整體35.9%，較前年度增加1.1個百分點，是佔比最高的類別。訂製住宅（含附土地）32.7%（減少2.2個百分點），建設完成品屋23.5%（增加0.4個百分點），新築大樓公寓7.9%（增加0.7個百分點）。

利用者的平均年齡為43.3歲，較前年度下降1.2歲，30歲以下及30歲世代的佔比均上升。年齡結構如下：

• 30歲未滿：12.1%（增加1.1個百分點）
• 30歲世代：33.0%（增加3.8個百分點）
• 40歲世代：25.6%（減少1.2個百分點）
• 50歲世代：16.9%（減少1.8個百分點）
• 60歲世代：12.4%（減少1.9個百分點）

各融資類別的平均年齡也全面較前年度下降。家庭人數方面，2人家庭佔29.3%（增加0.6個百分點），為各類別中最多。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查數據中，中古大樓公寓的所需資金漲幅（單年+569萬日圓）遠高於新築大樓公寓（+290萬日圓），卻依然是六大類別中單筆金額最低的選項（3,602萬日圓）。對台灣投資人來說，這個數字有一定的參考價值：進場門檻相對低、但漲幅已不小，代表中古市場的價格壓力正在從都心向外擴散，並非只剩新築在漲。年收倍率5.6倍看起來比新築低，但搭配中古物件的管理費、修繕積立金、以及屋齡帶來的大規模修繕風險，實際持有成本需要另外估算。關於各類日本不動產的稅務與持有成本結構，可以參考不動產稅金攻略（購買、持有、出售三階段），以及中古大樓公寓在投資選擇上的細節，2026房市警訊這篇也有更完整的市場背景。

參考資料來源：フラット35利用者、世帯年収の増加が続く - 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」