「大家全員出租」基金爆雷：2000億日圓凍結、薪水發不出來
約4萬名出資者、2000億日圓，現在幾乎要不回來
日本不動產群眾募資商品「みんなで大家さん（大家全員出租）」正面臨嚴重財務危機。據日經不動產市場情報2026年7月24日的採訪報導，營運這項商品的共生銀行集團（共生バンクグループ），旗下全39檔基金中絕大多數已停止支付本金與分配金，涉及約4萬名出資者、合計約2000億日圓（約新台幣400億元）的資金。目前已有規模達2000人的集體訴訟，出資者要求返還出資金的行動持續擴大。
代表親自道歉：薪水7月24日發不出來
共生銀行集團代表栁瀨健一在7月24日發薪日的前一天，向員工發送郵件道歉，說明無法如期支付薪資，並表示正「奔走籌措資金」，目標在7月31日前完成支付。受影響的集團員工範圍，截至報導時尚未對外公開。
旗下觀光設施突然宣布休業，暑假旺季照停
7月22日，共生銀行集團在三重縣營運的觀光設施「ともいきの国 伊勢忍者キングダム（伊勢忍者王國）」在官網公告，將於隔日起休業並進行翻修。官網表示營業恢復時間將另行公告，但截至報導時，未提供具體復業時間、翻修內容或施工計畫。
在前一天才突然公告、又正值暑假旺季期間停業，對一個遊樂設施而言屬於極為異常的舉動，引發投資人對集團財務狀況的高度警覺。
事業報告書逾期未交，已涉法律違規
此次調查同時揭露，共生銀行集團旗下負責「大家全員出租」基金運用的都市綜研投資基金（都市綜研インベストファンド，大阪市），未在2026年6月底的法定期限前向大阪府提交事業報告書。
依據日本不動產特定共同事業法，業者須在事業年度結束後3個月內，向許可主管機關提交事業報告書。報告內容涵蓋資產負債表、損益計算表等一般會計文件，以及各基金的投資人數、投資金額等詳細資訊，且會計相關文件必須附上公認會計士或審計法人的審計報告。這份報告是主管機關確認業者是否仍具備持續適法經營能力的基礎資料。
逾期未提交屬於不動產特定共同事業法違反，法定罰則為50萬日圓以下罰款。大阪府可要求業者提交報告並命令改善業務；若業者不從指示，或主管機關判斷投資人面臨重大損害風險，可進一步發出業務停止命令，乃至撤銷營業許可。
集團拒絕回應，以「機密資訊」為由全數婉拒
日經不動產市場情報就事業報告書未提交、薪資發放延遲、伊勢忍者王國休業三件事向共生銀行集團發出問卷，集團均以「機微資訊（機密資訊）」為由拒絕回答。報導指出，各事件之間的關聯性目前無法確認，但三者合計構成研判集團財務狀況與事業持續能力的重要參考依據。
東京媽媽日本不動產觀察
「大家全員出租」這個案子，從制度面來看有一個很重要的訊號：事業報告書逾期未提交，在日本不動產特定共同事業法下不是小事，它是主管機關判斷業者是否具備繼續經營許可的核心依據。上市公司遲交財報會直接觸發下市審查程序，這個案子的性質類似。大阪府現在手上握有的法律工具，從要求改善到撤銷許可都有，後續怎麼走值得觀察。
對台灣投資人來說，這個案子提醒的是：日本不動產群眾募資商品在法律結構上與直接持有不動產差異很大，資金進入的是基金，而非登記在自己名下的物件。萬一業者出狀況，投資人能動用的法律手段遠比直接持有複雜。相關背景可以參考我們整理的日本買房5大踩雷紅旗，雖然那篇主要講直接買房的風險，但基本的盡職調查邏輯是一樣的。
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