2026年9月17日，不動產經濟研究所發布2026年8月首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）新築分售公寓大廈市場動向。數字出來，兩個訊號同時亮起：銷售量縮，而且均價也在5個月後首度出現年比下滑。

發售戶數年比減少12.4%，8月本就是淡季

8月發售戶數為1140戶，較前一年同期減少12.4%。報告指出，8月本來就是發售量偏少的月份，但這次東京23區與神奈川縣各自都出現年比減少3成以上的幅度，跌幅明顯集中在首都核心地帶。

均價9770萬日圓，7月破紀錄後一個月就拉回

首都圈平均售價為9770萬日圓（約新台幣2070萬元，以1日圓兌0.212元試算）。這個數字比前一年同期下跌5.4%，是連續前年比上漲後，時隔5個月的首次下滑。

上個月剛好相反。2026年7月，首都圈新築公寓均價創下歷史新高，來到1億6493萬日圓。兩個月數字放在一起，看起來像過山車，但研究所的報告是按月獨立統計，7月與8月發售的物件結構不同，月份間均價波動幅度大，是常見現象。

若只看東京23區，8月均價為1億3821萬日圓，年比上漲0.1%，基本持平，23區價格韌性仍強。

首都圈8月的初月契約率（新推出物件當月成交比例）為61.1%。這個指標業界慣用70%作為市場好壞的判斷基準，61.1%已低於這條線。

不動產經濟研究所預估，9月發售戶數約為1500戶。

初月契約率這個數字對實際買賣的人來說比均價更值得盯。均價容易受當月發售物件的「品項結構」影響，高單價大坪數物件推得多，均價就上去；剛好都是小坪數效率型物件，均價就下來。但初月契約率反映的是「推出去有沒有人買」，這個數字跌到61.1%，代表有將近四成的新推物件在當月沒成交。

從買方的角度，這種時候開議價的空間比旺季大一點，賣方通常更有意願在條件上讓步。當然前提是你看的物件本身條件合理，初月沒賣掉的原因有時是價格，有時是樓層、格局這種純物件問題，要分開判斷。

關於均價如何看、什麼樣的物件結構決定這個數字，可以參考我們寫過的日本房價為什麼炒不起來這篇，裡面有路線價和公告現值的完整解析。