JLL調查：日本國內不動產投資額創歷史新高達5.7兆日圓，全年預測突破7兆日圓
前三季投資額年增22%，單季也刷新紀錄
全球不動產服務公司JLL於2026年10月30日發布最新調查：2026年1月至9月，日本國內商業不動產投資總額達5兆7,287億日圓（約新台幣1兆2,400億元），比前一年同期成長22%，創下同期歷史新高。
第三季（7至9月）單季投資額為1兆9,770億日圓，年增30%。用途別來看，辦公室佔42%最高，租賃住宅佔21%，飯店佔16%。JLL預測，2026年全年投資額將達7兆日圓前半段，年增10至20%，預計連續兩年刷新歷史紀錄。
東京都心5區吸走全國43%的投資
地區分佈高度集中。東京都心5區佔全國投資額的43%，整個東京都合計佔64%。資金流向的集中程度，反映市場對都心辦公室和租賃住宅租金上漲的強烈預期。
海外投資人的投資額為1兆8,146億日圓，年增10%，佔全體投資額的32%。海外資金積極參與辦公室、租賃住宅的大型交易，以及一次性買進多棟物件的投資組合交易。
不動產基金賣出潮帶動市場活躍
推動這波交易量放大的供給端，是陸續進入退出期的不動產基金。這些基金開始出售持有的大型辦公室、飯店與租賃住宅，供給增加，加上國內外投資人買進意願強烈，兩股力量疊加推升了整體市場規模。
升息衝擊有限，收益成長預期撐住市場
JLL研究部資深總監谷口學分析，雖然日本目前處於利率上升趨勢，但市場對不動產收益成長的預期，已在一定程度上抵銷升息的壓力，目前升息對不動產投資市場的影響仍屬有限。他預測，國內外投資人的旺盛需求將持續。
東京媽媽日本不動產觀察
海外投資額佔整體32%、絕對金額達1兆8,146億日圓，這個數字說明一件事：外資的購買對象是大型辦公室和整棟住宅的投資組合交易，跟一般台灣人買的一戶一戶公寓大廈，在市場層次上幾乎沒有重疊。換句話說，外資大規模進場，對台灣投資人直接出價搶物件的影響是有限的。
真正值得留意的是租賃住宅這個類別。2026年前三季，租賃住宅佔投資額21%，是僅次於辦公室的第二大類。機構資金重視這個類別，背後是對租金持續上漲的預期。對持有東京都心租賃物件的台灣房東來說，這個預期對物件估值和轉手條件都有直接影響。關於東京不同城市、不同物件類型的比較，可以參考我們整理的 東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選，以及針對市場現況的分析 2026 房市警訊。
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