日本利率上升衝擊房市：逾四分之一貸款型不動產投資人表示考慮出售持有物件

超低利率時代結束，投資人開始重算這筆帳

2026年9月，日本不動產仲介公司ティーガッツケイ株式會社（總部：大阪市，代表取締役：神行孝至）發布一份調查報告，對象是有向金融機構借款、以融資操作進行不動產投資的投資人（20至60多歲男女），共回收141份有效問卷，調查期間為2026年9月1日至2日。

日本銀行的貨幣政策轉向，超低利率時代正式終結。這份調查試圖回答一個市場最想知道的問題：利率升到哪個水位，投資人會開始出場？

4成弱仍想買，但過半人在觀望或退出

調查首先問的是：在現在這個利率上升的環境下，還打算繼續買投資物件嗎？

• 「未來不打算購買」：37.6%
• 「視條件而定，願意考慮」：29.8%
• 「暫時不想買」：24.8%
• 「積極想買」：7.8%

把「積極想買」與「視條件考慮」合計，達到37.6%，接近4成。也就是說，有貸款的投資人裡，仍有將近4成在利率上升環境下對購買保持正向態度。

每4人就有1人以上，賣房念頭變強了

針對「利率上升後，出售現有投資物件的意願有沒有改變」這個問題，調查結果如下：

• 「從來沒考慮賣，現在也沒有」：41.8%
• 「原本就在考慮，但意願沒有變化」：22.7%
• 「原本就在考慮，現在賣的意願更強了」：18.4%
• 「新增了賣出的考慮」：7.1%

把「賣的意願更強了」與「新增考慮」合計，達到25.5%，超過4分之1。換句話說，每4位有融資的不動產投資人，就有1人以上因為近期利率上升而強化了賣房念頭。

想賣的人怎麼想？擔心收益惡化，也擔心之後更難脫手

針對賣出意願上升的投資人（共36人，因樣本數較少，調查未列回答排名），詢問主要原因：

• 「擔心貸款還款負擔增加導致收益惡化」：58.3%
• 「認為未來不動產需求下降、賣出會更困難」：50.0%
• 「想確保手邊現金」：38.9%

這三個理由環環相扣。利率漲、還款壓力增、收益率下滑，再加上對未來市場的悲觀預期，讓部分投資人決定趁現在出場，而不是等到更難賣的那一天。

想繼續持有的人又是怎麼算的？

賣出意願反而下降的投資人共14人（因樣本數小，調查以回答人數而非百分比呈現）：

• 「換物件時新借款利率會更高」：8人
• 「想繼續持有實體資產作為抗通膨手段」：7人
• 「認為以希望價格出售會更困難」：6人
• 「不想放棄現在的低利率貸款合約」：6人

這裡有個很實際的邏輯：賣掉舊物件、想再買新物件，但新貸款的利率已經高了，反而划不來。加上通膨環境下，實體不動產本身就有保值功能，不少人選擇按兵不動。

融資金利衝到4%，4成人會認真考慮賣出

調查最後問的是：借款利率漲到多少，你會認真考慮賣掉手上的投資物件？

• 「不管利率多少都不考慮賣」：35.5%
• 「4.0%」：15.6%（單一選項最高）
• 「5.0%」：13.5%

把「2.0%到4.0%」所有選項合計，達到40.3%。也就是說，有融資的不動產投資人裡，超過4成表示，一旦融資金利達到4.0%，就會認真評估出場。另一方面，約35%的人表示無論利率高低都不會考慮賣出。

這份調查由ティーガッツケイ株式會社委託RC研究資料（RCリサーチデータ）執行，調查監修人為代表取締役神行孝至，其在不動產買賣仲介領域有逾36年業界經驗，其中在收益不動產領域超過26年，近10年內直接負責約260組買賣交易。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查的「4%撤退線」，對台灣投資人來說有一個實際的參考點。目前許多台灣人在日本的投資貸款，透過台系銀行或日系銀行取得的條件，利率水位普遍仍低於4%，但已比三年前的條件明顯收緊。如果日銀持續升息，「4%門檻」不是遙遠的假設題。

另一個值得注意的細節是「不想放棄現在的低利率貸款」這個選項有6人勾選。日本浮動利率貸款在升息環境下會跟著調整，所謂的「低利率合約」能否鎖住，取決於當初簽的是固定還是浮動，這是台灣投資人在評估是否繼續持有時，需要先把貸款條款翻出來確認的事。想了解台灣人在日本申辦貸款的條件差異，可以參考台灣人在日本買房貸款攻略。

參考資料來源：融資を活用する不動産投資家の4人に1人以上が、直近の金利上昇を受けて保有物件の売却意向を強めていると回答！ - 愛媛新聞