大阪市228棟塔式大樓調查：樓層越高，法人與海外地址持有者比例越集中

都心塔樓，不是一般人在住

在大阪買塔樓，你的鄰居是誰？TRUSTART 株式會社於 2026 年 9 月 10 日發布「第 20 回不動產大數據分析報告」，以大阪市內 228 棟塔樓公寓大廈（20 層以上）為對象，從登記資料分析法人持有比例、海外地址所有者分布與中古市場的買賣回轉率。結果顯示：高樓層集中了法人與海外買家，而且越新的物件越明顯。

都心區轉手速度加快，北區年回轉率逼近 6%

報告追蹤了 2020 年以前竣工的大阪市內塔樓，2022 年至 2025 年各區的中古買賣回轉率。北區、中央區、浪速區、西區等市中心區域回轉率較高，多數區呈現上升趨勢。其中北區在 2025 年的年回轉率達到約 6%，在所有區域中最為突出，流動性顯著提升。

46 層以上，每三戶就有一戶是法人持有

大阪市內塔樓整體的法人持有比例為 20.5%。按樓層分層來看，越高樓層法人比例越高。46 層以上達到 34.4%，超過三分之一。這個趨勢與 TRUSTART 先前對東京都心 6 區塔樓所做的分析結果一致，大阪亦出現相同模式。

若按屋齡拆分，築 5 年以下的物件法人持有比例高達 26.9%，在各屋齡區間中最為突出，顯示法人資金集中在新築與築淺物件。

海外地址所有者佔整體 8%，26 至 30 層是高峰

大阪市內塔樓的國外地址所有者整體比例為 8.0%。按樓層分布，從中低層往上比例逐步上升，在 26 至 30 層帶達到最高點 10.1%，40 層以上則回落至 6% 左右。

國別方面，中國與台灣佔多數。區域集中在北區、中央區、西區、浪速區、福島區等塔樓密集地帶。屋齡方面，築 5 年以下物件的國外地址所有者比例為 11.2%，同樣是各屋齡區間中最高的，海外資金向築淺物件集中的趨勢相當明顯。

報告同時說明，國外地址所有者的判定依據是登記上的地址，因此也包含居住在海外的日本人。

這份報告怎麼來的

TRUSTART 開發的不動產大數據平台「R.E.DATA」整合了登記資訊等多種不動產資料，本次分析即以此為基礎。報告強調，分析結果並非全數調查，實際數值可能存在誤差。2025 年 11 月，日本國土交通省曾就新築公寓大廈的短期買賣及國外地址持有人取得狀況發布調查，本次報告採取類似視角，針對大阪市進行延伸分析。TRUSTART 於先前的第 16 回報告中已針對東京都心 6 區塔樓做過相同分析，本次為大阪版本。

東京媽媽日本不動產觀察

台灣買家在這份報告裡是被點名的那群人之一。大阪市內塔樓國外地址所有者以中國與台灣為主，築 5 年以下物件的海外持有比例更達 11.2%。這個數字說明一件事：築淺、高樓層、都心位置的物件，正是多方資金競爭最激烈的區塊。

從交易角度看，這類物件的定價已充分反映法人與海外買方的出價邏輯，議價空間相對有限。想在北區或中央區塔樓的高樓層找到讓價空間，難度確實比其他類型物件高。相反地，中低樓層或屋齡稍長的物件，海外與法人持有比例明顯較低，競爭強度不同，反而可能出現相對有談判餘地的機會。

大阪市場的整體選擇邏輯，可以參考我們之前整理的 東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選，裡面有空置率與市場流動性的比較，跟這份報告的回轉率數據可以對照著看。

參考資料來源：TRUSTART、大阪市タワーマンション228棟を独自分析。高層階ほど法人・外国住所所有者が集中する「所有者の実態」を公開 - prtimes.jp