日本區分公寓全國均價突破3,000萬日圓創歷史新高，首都圈及東京23區近一年同步刷紀錄
史上最高價，2026年8月正式突破
不動產投資資訊平台健美家（Kenbiya）在2026年9月9日公布最新一期「收益物件市場動向月報」，數據直接了當：2026年8月，日本全國區分公寓（即單間投資用住宅）的平均開價達到3,001萬日圓（約台幣600萬元），是健美家自2008年4月開始調查以來的史上最高值。上個月才剛微幅下跌，這個月不只收復失地，還直接衝破歷史紀錄。
與上個月相比，全國均價上漲8.50%。與去年同期相比，漲幅更達22.14%。平均投報率（表面利回り）則為6.61%，比上個月低0.07個百分點，比去年同期低0.15個百分點，壓力持續往下走。
首都圈、一都三縣、東京23區，三個圈層同步創近一年新高
首都圈（東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬、山梨）的平均價格來到3,425萬日圓（約台幣685萬元），月增7.30%，年增16.66%，刷新近一年最高紀錄。
一都三縣（東京都、神奈川、埼玉、千葉）均價3,451萬日圓（約台幣690萬元），月增7.34%，年增17.50%，同樣創近一年新高。
東京23區均價4,267萬日圓（約台幣853萬元），月增6.73%，年增14.77%，也是近一年最高。
地方表現同樣強勁。前月比漲幅最大的三個地區是東海（+17.31%）、信州・北陸（+16.22%）、北海道（+18.68%）。唯一下跌的地區是九州・沖繩，月減2.84%。若以年增率計算，全國所有地區均為正成長，其中北海道年增39.34%、信州・北陸年增35.84%，漲幅最為驚人。
投報率方面，首都圈月減0.16個百分點，東海月減0.34個百分點，中國・四國月減0.15個百分點。信州・北陸的年增幅最大，達+3.20個百分點，而北海道則是年降1.09個百分點。
一棟透天公寓（アパート）：投報率創調查史上新低
一棟整棟型公寓（アパート）的全國均價為9,115萬日圓（約台幣1,823萬元），月增0.91%，年增8.55%，近幾個月基本持平。全國平均投報率7.89%，月減0.02個百分點，年減0.32個百分點，雖然減幅看起來不大，這個數字卻已是2008年4月調查開始以來的史上最低投報率。
東京23區在一棟透天公寓方面表現突出，年增11.73%，漲幅明顯高於首都圈整體的6.71%。
地區表現分化明顯。東北均價5,921萬日圓（約台幣1,184萬元），月增26.73%，年增15.53%，創近一年新高。九州・沖繩月增11.08%，而中國・四國月減14.77%，波動相當大。若看年增率，所有地區均為正成長，信州・北陸年增24.39%、九州・沖繩年增16.89%、關西年增16.97%。
投報率方面，中國・四國是前月比唯一顯著上升的地區（+0.82個百分點），東北則下降1.06個百分點。年增率角度只有中國・四國為正（+0.93個百分點），其他地區全部下滑。
整棟公寓大廈（マンション）：全國均價橫盤，但各地區多數仍在漲
整棟公寓大廈（一棟マンション）全國均價2億473萬日圓（約台幣4,095萬元），月減0.70%，年增7.84%，近幾個月整體橫向盤整。全國平均投報率7.46%，月增0.05個百分點，年減0.10個百分點。
首都圈月增0.05%，年增7.51%；一都三縣月增0.39%，年增8.04%，走勢相近。東京23區則是月減3.43%，但年增11.58%，月度振幅相對較大。
地區分化方面，前月比關西下跌6.37%，但東海月增12.46%居各地之冠。年增率則只有北海道下跌10.50%，其餘地區均上漲，其中東北年增22.79%、信州・北陸年增18.85%、中國・四國年增14.71%。
投報率前月比多數微幅下滑，首都圈（+0.04個百分點）、關西（+0.20個百分點）、中國・四國（+0.32個百分點）是少數正成長地區。年增率方面各地區變動幅度均不大，東北最高（+0.51個百分點），中國・四國最低（-0.46個百分點）。
健美家本次調查對象為2026年8月1日至8月31日間在平台登錄的全國住宅系收益不動產，包含區分公寓、一棟透天公寓、一棟公寓大廈三類，調查項目為表面投報率與物件平均價格。
東京媽媽日本不動產觀察
區分公寓全國均價突破3,000萬日圓這個門檻，對台灣投資人來說有個很直接的含義：2年前許多人覺得「還不算貴」的首都圈400萬台幣以下小型收益物件，現在基本上已經從市場上消失了。實際看盤的感受是，現在進場詢問的買方，預算和幾年前相比普遍往上移動了一個量級。
投報率持續下壓這件事，配合價格創高來看，意思是：買方願意接受更低的租金回報來換取持有資產。這個現象在東京23區尤其明顯，6.61%的全國均值對應的23區個別物件，實際成交投報率更低的案子並不罕見。對於想靠租金現金流覆蓋成本的投資人，物件篩選的難度確實在提高。想更系統地理解日本區分公寓投資的成本結構，可以參考我們整理的不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），以及2026年房市數據分析，兩篇放在一起看，對現在的進場邏輯會有比較完整的輪廓。
想了解更多日本不動產資訊？
東京媽媽提供台灣人專屬的日本不動產代管服務
