亞太地區住宅不動產投資調查：最受青睞前三名為澳洲、紐西蘭、日本

85%的機構投資人，打算在未來5年內加碼居住系不動產

房地產顧問公司Cushman & Wakefield（世邦魏理仕）在2026年第2季發布了首份「APAC Living Investor Survey 2026（APAC居住系不動產投資人調查2026）」。調查結果顯示，受訪投資人中有85%計劃在未來5年內擴大對亞太地區居住系不動產的投資，預估投入總金額約332億美元（約新台幣10.6兆元）。

這份調查的受訪者涵蓋機構投資人、基金經理、上市不動產公司，以及居住系不動產專業業者，合計持有或營運約22萬4,000戶、床位的資產規模。

日本和澳洲大幅領先，並列APAC最受青睞市場

調查中，澳洲／紐西蘭與日本並列為APAC地區最具吸引力的居住系不動產投資市場，與其他市場拉開明顯差距。

日本獲得高評價的理由，調查列出三點：市場規模大、流動性高，以及是APAC地區機構投資人向多家庭住宅（マルチファミリー）市場中最為成熟的市場。

澳洲方面，則是以嚴重的住宅供給不足，以及強勁的租賃住宅需求，作為支撐長期成長的評估依據。

新加坡、韓國、香港被列為次一梯次的有潛力市場，但調查指出，這三個市場因投資規模、法規環境、價格水準等因素，擴大投資仍面臨一定限制。

穩定收益資產供不應求，投資人被迫另謀出路

調查顯示，在市場波動性升高的環境下，有50%的受訪者表示對穩定運營、能持續產生收益的防禦性資產偏好進一步增強。

然而，APAC多數市場中，符合機構投資人標準的高品質既有物件嚴重供不應求。為了因應這個缺口，投資人開始積極採用傳統方式以外的投資手法。調查顯示，73%的受訪者考慮透過用途轉換（コンバージョン）或重新定位來取得資產；在未來1到3年間，合資（Joint Venture）被評為最主流的投資架構。新加坡和香港則出現辦公室、飯店轉換為住宅用途的新趨勢，作為補充供給的來源。

投資信心強，但實際執行仍有障礙

Cushman & Wakefield APAC Living部門負責人Conal Newland表示，即使面對經濟與地緣政治的不確定性，投資人仍將居住系不動產視為具備強韌需求基礎、防禦性收益特性，以及長期結構性成長動能的策略性投資標的。他並指出，85%受訪者計劃擴大投資，顯示這個板塊正從另類投資演進為機構投資人核心不動產資產的一環。

即便如此，調查也揭示了阻礙投資實際落地的幾個障礙。44%的受訪者指出買賣雙方對價格的期待落差是最大問題，29%提到開發案的獲利能力，此外取得案例不足、市場透明度參差不齊，也被列為影響資產合理定價與有效執行投資的主因。

針對日本市場，Cushman & Wakefield APAC Living Research部門的Josh Rosenauke表示，日本受惠於都市人口集中、家戶規模縮小，以及外籍就業人口增加所帶動的強勁租賃需求，持續吸引投資人目光。他也提到，儘管穩定運營資產的競爭依然激烈，投資人仍在積極尋求整批組合收購、開發案件、策略性合作夥伴關係等多元切入方式。

調查指出，在投資多元不動產板塊的分散型機構投資人中，約三分之一預計在5年內將居住系不動產佔整體不動產投資組合的比重提升至30%以上。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查最值得台灣持有日本物件的投資人留意的一點，是「穩定運營資產供不應求」這個現實。機構投資人搶的是已有穩定租客、現金流確定的物件，而這類物件在東京都心本來就稀缺，現在又多了更多法人買家在競爭，議價空間只會越來越窄。

另一個數字也很直接：73%的機構投資人在考慮透過用途轉換取得資產，這代表市場上願意「等」的買家變多了，他們不一定要搶現成的好物件，但會用更長的時間佈局。對於想在東京市場找到投報率合理的住宅型物件，現在的環境比三年前確實更難，想深入了解東京目前的市場狀況，可以參考2026 房市警訊：台灣登頂東京外資、都心 6 區短期轉手 12.2%這篇，數據很具體。

參考資料來源：居住系不動産への投資調査、APAC地域人気トップ3はオーストラリア、ニュージーランド、日本 - 沖縄タイムス社