54.4% 的日本人說自己「幾乎／完全不了解」不動產投資

這份數字對台灣投資人來說，其實很值得思考。NEXER Group 與「不動產投資推薦比較導覽」在 2026 年 9 月 7 日至 21 日，以網路問卷形式對全國男女進行調查，有效回答 671 份。結果顯示，有 34.4% 的人選「完全不知道」，20.0% 選「幾乎不知道」，兩者合計 54.4%。再把「聽過這個名詞但不了解細節」的 28.0% 也加進來，高達 82.4% 的日本人對不動產投資的認識停留在名詞層級。

真正「了解基本機制」的只有 14.8%，「清楚了解獲利結構」的僅 2.8%。

最大不安是空室，不是貸款，不是房價下跌

調查中請受訪者複選「如果考慮不動產投資，哪些事情讓你不安」，結果排行如下：

空室發生：41.4%
物件價格下跌：36.5%
修繕費與管理費支出：33.8%
無法償還貸款：33.4%
家賃（租金）下跌：29.1%
管理麻煩：28.9%
想賣卻賣不掉：22.1%
遇到不良不動產公司或推銷：22.1%
利率上升：17.0%

再請受訪者從以上選項選出「最不安的一項」，空室風險以 23.4% 拿下第一，貸款償還 14.8% 第二，物件價格與租金下跌 13.4% 第三。

調查也收集了自由填寫的理由。20 多歲男性寫道：「日本人口預期持續減少，空室風險以後只會更高。」40 多歲男性同樣回答人口減少。70 多歲女性則說：「要穩定收入就必須一直維持滿租，這太難了。」60 多歲女性的顧慮更具體：「災害多、雜草、蟲害、流浪貓的損害都讓我擔心。」

46.2% 認為不動產投資是「有錢人的事」

問到「你覺得不動產投資是哪類人在做的」（複選），排行如下：

富裕層：46.2%
高收入上班族：24.0%
具備不動產或金融專業知識的人：20.1%
對資產形成有興趣的人：18.2%
不知道：17.9%
公司經營者：17.3%

只有 4.0% 的人認為「一般收入的上班族也能做」，5.2% 認為「各種人都可以考慮」。

對應這個認知，問「一般上班族能開始不動產投資嗎」，43.6% 回答「不太能／完全不能」，認為「能開始」的只有 31.3%。另有 25.2% 回答「不知道」。調查指出，這可能反映的是判斷所需資訊不足，而非實際上不可行。

就算給足資訊，66.4% 還是不想投資

調查最後問了一個關鍵問題：「如果能充分取得收支與風險資訊，你會考慮把不動產投資作為資產形成的選項嗎？」

結果 45.5% 選「完全不想考慮」，20.9% 選「不太想考慮」，合計 66.4%。

願意進一步考慮的，只有 9.2% 選「視為選項之一」，2.4% 選「積極考慮」，另有 2.4% 已在具體考慮中。「想先收集資訊」的有 19.7%，也就是大約每 5 人有 1 人還在觀望階段。

就算提供包含風險與缺點的完整說明，54.5% 的受訪者仍表示「不太想學／完全不想學」，積極想學的只有 3.7%。

對「不安」有用的資訊，受訪者怎麼說

問到「什麼樣的資訊能減輕不安」（複選），排行前幾項是：

空室與租金下跌的因應對策：28.5%
需要的自備款金額標準：27.9%
每月收支模擬：23.4%
失敗案例與注意點：21.3%
貸款機制與每月還款金額：20.0%
專業人士的客觀說明：19.4%
委外物件管理的機制：19.2%
如何選擇不動產公司：18.0%

理解深化後，19.2% 認為「不安會減輕」，14.0% 認為「資產形成的選項會增加」。但同時有 32.3% 認為「理解再深也不會有什麼改變」，20.4% 則是「不知道」。

諮詢條件方面，最多人（38.3%）希望「諮詢費免費」，其次是「不會強力推銷」26.2%，「同時說明優點與缺點」25.0%。

受訪者收入分布

調查對象的收入：52.2% 年收入在 400 萬日圓以下，15.2% 在 400 萬至 600 萬日圓之間，14.5% 拒答或不清楚，9.4% 在 600 萬至 800 萬日圓之間，4.6% 在 800 萬至 1,000 萬日圓之間，1,000 萬日圓以上的有 4.2%。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查的受訪對象是日本本地人，但裡面有一個數字台灣投資人可以直接拿來參照：空室風險位居不安第一，23.4% 的人認為這是最大的一關。

空室的恐懼感大多來自「不知道實際空置率長什麼樣子」。我們在東京實際持有和管理物件的觀察是，不同區域、不同物件類型的空置率差異非常大，同一個「東京」裡面的差距可以是幾倍。山手線站步行 5 分鐘內的小型住宅和大田區工業區旁的獨棟，空置風險根本不在同一個量級。選地點比什麼都重要，這點不因你是日本人或台灣人而不同。

想先了解東京不同城市、區域的空置率差異，可以參考東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選（空置率關鍵）。如果你還在考慮進場時機，日圓貶值是進場時機嗎（5 個判斷）裡面有比較完整的框架可以參考。

參考資料來源：全国の男女671名に調査 54.4％が不動産投資を「ほとんど・まったく知らない」、最大の不安は「空室リスク」 - PR TIMES