三大類收益物件全線創歷史次高，但漲勢正在換地圖

根據健美家株式會社於2026年10月8日公開的「收益物件市場動向月報」2026年9月期數據，區分公寓、整棟透天公寓（一棟アパート）、整棟公寓大廈（一棟マンション）三種類型的全國平均價格，全數創下自2008年4月調查開始以來的歷史第二高。與此同時，整棟透天公寓的全國平均投報率跌至7.87%，再次刷新調查史上最低紀錄。

更值得注意的是，整棟公寓大廈市場出現明顯的地區輪動跡象：首都圈上漲力道放緩，北海道、東海、關西三地前年同月比各自急漲約20%，三區同步創下近一年最高價。

區分公寓：全國均價2,989萬日圓，東京23區年增22%

2026年9月的區分公寓全國平均價格為2,989萬日圓（約新台幣620萬元），較前月微減0.40%，但前年同月比仍大幅成長20.04%，是調查史上第二高。

全國平均投報率為6.62%，前月比幾乎持平（+0.01個百分點），前年同月比則下滑0.07個百分點。

地區分化相當明顯。首都圈前年同月比上漲18.35%，東京23區更達22.31%。同期間，北海道前月比上漲7.56%、信州・北陸前月比上漲8.41%，維持連月上升走勢。前年同月比較大幅上漲的地區除首都圈外，還有東海（+7.11%）、關西（+6.10%）、九州・沖繩（+3.30%）。

下跌最明顯的是中國・四國地區，前月比下跌9.70%，前年同月比更大幅下滑16.11%。

整棟透天公寓：均價9,151萬日圓，信州・北陸年增20%

整棟透天公寓全國平均價格為9,151萬日圓（約新台幣1,900萬元），前月比+0.39%，前年同月比+5.29%，同樣是調查史上第二高。

全國平均投報率7.87%，前月比下滑0.02個百分點，前年同月比下滑0.17個百分點，延續上月剛創下的調查史最低紀錄再度更新。

首都圈整體前年同月比為+3.76%，但東京23區單獨計算則高達+9.38%，漲幅明顯超出大首都圈平均。

地區層面，東海（均價7,193萬日圓）、關西（9,544萬日圓）、九州・沖繩（6,715萬日圓）三個地區各自創下近一年最高價。前年同月比方面，信州・北陸上漲20.22%、關西上漲24.81%，兩地均超過20%。北海道是唯一前年同月比略微下跌的地區（-1.03%）。

投報率方面，前年同月比下滑幅度最大的地區依序為信州・北陸（-1.29個百分點）、東海（-0.83個百分點）、東北（-0.78個百分點）、關西（-0.68個百分點）。

整棟公寓大廈：首都圈前月比轉跌，北海道、東海、關西年增各約20%

整棟公寓大廈全國平均價格為2億638萬日圓（約新台幣4,273萬元），前月比+0.81%，前年同月比+7.11%，同樣是調查史上第二高，近幾個月整體呈現橫盤走勢。

全國平均投報率為7.40%，前月比-0.06個百分點，前年同月比-0.11個百分點。

地區分化在這個類型最為顯著。一直以來帶動市場的首都圈，這個月前月比下跌3.35%（前年同月比仍有+4.47%），出現上漲力道放緩的跡象。

與此形成對比的是，北海道前月比大漲13.59%、前年同月比+19.35%；東海前月比+5.10%、前年同月比+19.46%；關西前月比+19.06%、前年同月比+18.08%。三個地區前年同月比均接近或超過20%，且全數創下近一年最高價。

健美家公關室在報告中指出，整棟公寓大廈市場已出現明確的地區分化格局：首都圈前月比轉跌，而北海道、東海、關西三地持續大幅上漲並創下近一年最高值，兩者之間的價格動向對比愈來愈清晰。

本次調查說明

調查對象：2026年9月1日至9月30日於健美家登錄的全國住宅類收益不動產，涵蓋區分公寓、整棟透天公寓、整棟公寓大廈三種類型
首都圈定義：東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬、山梨
調查項目：表面投報率、物件價格的月度平均值
調查史最高值（供對照）：區分公寓為2026年8月的3,001萬日圓；整棟透天公寓為2025年12月的9,245萬日圓；整棟公寓大廈為2026年3月的2億858萬日圓
調查史投報率最低值（供對照）：區分公寓為2026年5月的6.50%；整棟透天公寓為2026年8月的7.89%；整棟公寓大廈為2025年11月・12月的7.35%

東京媽媽日本不動產觀察

這份數據最讓我們留意的一點，是整棟公寓大廈市場的「地區切換」速度比預期快。首都圈整棟公寓前月比跌3.35%，同一個月北海道漲13.59%、關西漲19.06%，這不是小幅震盪，而是短期內相當明顯的資金流向轉移訊號。

從台灣投資人的角度來看，整棟公寓大廈的總價門檻本來就高（全國均價已超過2億日圓），加上整棟物件的管理複雜度和融資條件，大部分海外個人買家不會是這類物件的主要買方。但這個地區輪動的數據，對於考慮在東京以外布局區分公寓的人，具有一定的參考意義，關西和東海的區分公寓前年同月比同樣錄得正成長，而投報率的壓縮速度，在這兩個地區也開始加快。

整棟透天公寓的全國平均投報率跌至7.87%的調查史最低，代表買方願意接受的報酬空間持續收窄。如果你正在評估日本不同城市的投資選擇，東京vs大阪vs其他城市的比較邏輯，我們在東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選這篇有整理空置率等關鍵指標，可以對照這份月報數據一起看。

參考資料來源：【健美家】一棟マンション市場でエリアシフトの兆候。首都圏の価格高騰が一服する一方、東海・関西・北海道は前年比約20%上昇し「直近1年間の最高値」を更新「収益物件市場動向マンスリーレポート」2026年9月期 - 株式会社LIFULL