SUUMO研究中心解析：日本不動產市場現況與未來走向
東京23區新築均價破億，但「平均值」可能在騙你
東京23區的新築公寓大廈平均價格已突破1億日圓，連千葉縣船橋市、柏市、神奈川縣小田原市這些過去的「平價郊區」，也開始出現1億日圓以上的物件。房價到底為什麼漲、還會再漲多久？SUUMO研究中心所長池本洋一與主任研究員中路健太郎，在這次訪問中給出了比新聞標題更細緻的答案。
中路健太郎的解釋直接：建築資材費用上漲，是這波漲價的根本原因。資材費不分都市郊外都一樣高，但開發商只有在「漲了還賣得掉」的地方才蓋得起新案。都心3區（千代田區、中央區、港區）、都心6區（加上新宿區、文京區、澀谷區）就是這類地方。結果是：都心撐起高價，帶動全體平均往上走。
池本洋一補充了一個更實用的觀察：用「平均值」看現在的房市，會被誤導。他說，部分超高價物件會把平均值拉高，看房子要看「中央值」，以100戶為例，應該參考第50名的價格，比較接近真實市場。
新築供給要往郊外移，但「億ション」標題要看清楚再信
池本和中路都提到，都市部的再開發中止案增加，加上建築費持續高漲，新築公寓大廈要在都心繼續大量供應，難度越來越高。取而代之的，是郊外大型住宅案的增加。中路點名的具體地點包括：東京小平、千葉幕張、船橋、埼玉小手指和蕨，這些過去幾乎沒有大型住宅案的地區，已陸續出現建設計畫，且基本上都是「近車站」物件為主。
對於「郊外也出現億ション」的報導，池本特別提醒要仔細看。他說，120平方公尺的最頂樓大戶型物件，現在不管哪個地區都很可能超過1億日圓。真正要比的，是同一地區70平方公尺以下3LDK格局的價格。郊外核心車站附近的物件確實漲了，但只要稍微拉開一點範圍，還是找得到價格比較現實的選項。
東京中古公寓：轉賣熱退場，灣岸區進入調整
中古公寓大廈的走勢，從2024年6月起急速升溫，到2026年3月時，東京中古公寓的在庫（掛牌）均價已逼近9,000萬日圓。中路指出，這波急漲是東京獨有的現象，神奈川、千葉、埼玉的中古公寓價格幾乎橫盤。
急漲背後有一個具體的推手：投資法人和個人大批進場，買下熱門物件之後，不做任何裝修，等待價格上漲後直接轉賣。池本描述，部分都心人氣物件甚至出現「在交屋前就掛牌轉售」的情況。
但這個模式到2026年前後已明顯降溫。池本說，他聽到業者的說法已從「等價格再漲」轉變成「高價買進的物件，要盡快賣掉、不能拖」。在庫件數增加、7,001萬日圓以上高價帶的物件越來越難賣，部分業者甚至決定「認賠出清」。他舉了一個具體例子：某不動產公司買進一間新築時開價4億日圓的物件，掛牌8億日圓，現在已降到6億日圓。以東京灣岸區為中心，中古公寓市場正在回調過高的價格。
中古透天厝：漲幅比新築緩，開始進入視野
建售透天厝（建売戸建て）的情況稍有不同。疫情期間出現「透天厝熱」，首都圈在庫大幅減少。疫情後供給回升，但到2024年1月前後再度轉向減少，原因是開發商開始主動控制新建數量。
價格方面，首都圈全區仍持續緩慢上漲，到2026年3月創下歷史新高。其中最高的東京新築透天厝在庫均價為6,488萬日圓，比2020年高出37%（2020年比137%）。中路也提到一個有趣的數據：在SUUMO上掛牌的物件中，掛牌30天以內成交的物件，成交價反而高於網站上標示的在庫均價。意思是條件好的物件定價高一點，反而賣得更快。
在新築透天厝持續漲價、且好物件很快就被買走的情況下，中古透天厝開始受到關注。中路指出，中古透天厝的漲幅比新築緩和，東京的中古透天厝到2026年3月是2020年比的123%，比新築的137%低了一截。池本補充，中古透天厝目前有一個市場特性：公寓大廈有長期修繕計畫作為性能評估依據，但透天厝缺乏這樣的評估標準，導致維護狀況良好的高性能物件，常常以低於合理價格在市場流通。國土交通省已在住生活基本計畫中明確提出，未來要建立中古物件性能適切評估的市場機制。池本的說法是：趁現在評估體系還不完善、價格相對低的時候買進，做好維護，未來資產價值有機會獲得更合理的反映。
購屋理由2003年以來首次大翻轉：「資產」超越「家庭」
買方心態的變化，可能是這次訪問中最值得台灣投資人注意的部分。Recruit針對新築物件購買者所做的問卷調查，從2003年開始至今，首次出現購屋理由第1名不是「為了孩子和家人、想要有自己的家」，而是「想持有資產、認為持有不動產在資產配置上有利」。中路用「半投半住」來描述這個轉變，以都心為中心擴散中。
購買者的年齡層也在變化，20到30歲的比例持續增加。支撐這個趨勢的，是長期房貸的快速普及。中路列出具體數字：40到50年的長期房貸，在2024年和2025年的契約者數，透天厝增加了約2倍，公寓大廈增加了約3倍。零頭期款直接申辦房貸的比例，從2015年的7.4%成長到2025年的20.6%。
池本對這個趨勢提出了清醒的補充：資產性高的地區，零頭期款長期貸款的風險相對可控，因為即使需要住換，物件有流動性。但如果選到資產價值下滑的地區，賣不掉、貸款繼續還的風險就會很高，所以這個方法並不適合所有人。
池本在訪問最後說了一段話，放在這裡供參考：「不動產也有趨勢，但最重要的還是住在自己真正想住的地方。因為『看起來會漲』就選了一個住起來不舒服的物件，結果沒漲，後悔的是自己。真正想住的地方、理想的物件，住在裡面的滿足感才會高。不要只看資產性，退一步想也很重要。」
東京媽媽日本不動產觀察
這篇訪問提到的「転売熱退場、灣岸區在庫增加、業者開始降價出清」，和我們在市場上看到的節奏是吻合的。2025年底到2026年上半年，湾岸エリア的賣方開始出現比較真實的議價空間，尤其是持有期間短、明顯是投資目的轉手的物件，開口談價的餘地比2024年大了不少。
池本說「資產性低的地區，零頭期款長期貸款風險很高」，這個提醒對台灣買家來說特別實際。我們看過不少台灣投資人是被「高投報率」吸引去買郊外或地方城市物件，但這類物件的流動性低，萬一要出場，買家的條件比想像中嚴苛。資產性和租賃需求的地理分佈，在選物件之前值得認真研究。相關的判斷方式可以參考 東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選，以及我們整理的 2026年房市警訊：都心6區短期轉手12.2%背後的意義。
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