3,998萬日圓，東京23區區分公寓寫下近一年最貴紀錄

2026年7月，東京23區的區分公寓（台灣說的住宅型分戶公寓）平均成交掛牌價來到3,998萬日圓（約新台幣858萬元），是過去一年間的最高點，比前月上漲2.54%，比去年同月大漲15.42%。這個數字遠超一都三縣整體（前月比+0.50%）和首都圈整體（前月比+0.44%），23區幾乎是靠自己一區在拉抬大東京的平均值。

數據來源是不動產投資資訊平台「健美家」（Kenbiya）旗下每月發布的《收益物件市場動向月報》，統計期間為2026年7月1日至7月31日，涵蓋區分公寓、整棟公寓（一棟アパート）、整棟大廈（一棟マンション）三類住宅系收益不動產。

全國均價年增12.44%，但月增卻轉負

拉開來看全國數字，區分公寓的全國平均價格為2,766萬日圓（約新台幣594萬元），前年同月比+12.44%，長線仍在漲。前月比則是-0.86%，從年度趨勢來看持續往上，但單月開始出現小幅回落。

全國平均投報率（表面利回り，即年租金收入除以物件售價的毛投報率）為6.68%，前月比+0.07個百分點，前年同月比+0.17個百分點，變動幅度相對有限。

地區差距懸殊：信州・北陸單月暴漲28%，年比卻崩跌46%

各地區的月度變化落差極大。信州・北陸地區的區分公寓平均價格前月比大漲+28.21%，但前年同月比卻大跌-46.30%，顯示這個地區的掛牌樣本數可能偏少，單月波動受個別物件影響很大。平均投報率的前年同月比也出現+3.01個百分點的大幅變動。

北海道前月比-15.00%，東海地區前月比-10.82%，跌幅同樣顯著。

前年同月比的角度看，關西+15.64%、中國・四國+16.29%都有相當幅度的增長；東海-17.35%則是年比跌最深的地區之一。

整棟公寓的投報率跌到史上第二低

整棟公寓（一棟アパート）的數字，對想買整棟出租的投資人更直接相關。2026年7月期全國平均價格為9,033萬日圓（約新台幣1,938萬元），前月比-0.91%，前年同月比+6.71%。健美家指出，近幾個月整棟公寓一直在微增微減之間擺盪，整體是「高點横盤」狀態。

全國平均投報率7.91%，是健美家從2008年4月開始統計以來的史上第二低。前月比-0.03個百分點，前年同月比-0.29個百分點。

東京23區的整棟公寓平均價格為1億3,928萬日圓（約新台幣2,991萬元），前月比-3.03%，跌幅比首都圈整體（-0.41%）和一都三縣（-0.28%）都要大。前年同月比來看，23區、首都圈、一都三縣之間的差異不明顯。

地區前月比中，只有中國・四國上漲+13.42%，其他所有地區都是下跌。前年同月比則相反，只有東北-10.89%，其他地區全部上漲，北海道+13.83%漲幅最為突出。

整棟大廈：23區年增17.89%，遠甩首都圈其他地區

整棟大廈（一棟マンション）的全國平均價格為2億618萬日圓（約新台幣4,425萬元），前月比-0.07%，前年同月比+11.90%。長期走勢仍是上漲，但月度之間同樣在微增微減。

東京23區的整棟大廈平均價格3億1,228萬日圓（約新台幣6,707萬元），前月比+7.36%，前年同月比+17.89%。相比首都圈整體前月比+2.84%、前年同月比+14.96%，23區的漲幅明顯高出一截，是拉抬整個首都圈數字的主力。

前月比中，東北（+6.17%）和首都圈（+2.84%）上漲，信州・北陸（-10.13%）、中國・四國（-16.44%）、九州・沖縄（-13.20%）跌幅較大。前年同月比則是首都圈（+14.96%）和中國・四國（-20.61%）的分化最為明顯。全國平均投報率7.41%，前月比+0.05個百分點，前年同月比-0.16個百分點。

健美家廣報室的說法

健美家在報告中指出，2026年7月的收益物件市場，三類物件的全國平均價格前年同月比都仍在上漲，但前月比都轉為小幅負值，多數地區出現下跌。整棟公寓和整棟大廈近幾個月呈現「高點横盤」，在這樣的整體氣氛中，東京23區的區分公寓均價創下近一年新高，都心的強勁相對突出。

參考資料，過去調查期間（2008年4月至今）的各類歷史最高值分別是：區分公寓2025年12月的2,811萬日圓、整棟公寓2025年12月的9,245萬日圓、整棟大廈2026年3月的2億858萬日圓。

東京媽媽日本不動產觀察

這份報告有一個數字值得特別留意：整棟公寓的全國平均投報率7.91%，是2008年以來的史上第二低。投報率低，代表同樣的租金收益，現在要付出更高的買入價格。從台灣投資人的角度來看，這意味著現在進場整棟公寓的門檻，比過去任何時候都更高，安全邊際也更薄。

區分公寓的情況也類似，23區均價接近4,000萬日圓，投報率只有6.68%。這個數字在帳面上看起來還不錯，但扣掉管理費、修繕積立金、固定資產稅、空置期和仲介費後，實際手拿到的現金回報往往比表面利回り低得多。我們在看物件時，通常會把6.68%的毛投報率對應到大約4.5至5%的淨回報區間做心理底線，這個落差在高價區段的東京尤其明顯。

另外，地區之間的數字落差非常大，信州・北陸這種單月暴漲28%、年比卻跌46%的情況，基本上反映的是樣本數稀少、個別物件影響整體均值，不代表真實的市場趨勢，解讀時要特別小心別被單一月份的數字帶偏。

想更理解東京區分公寓的投報率究竟值不值得追，可以參考我們的東京都心 vs 大阪郊區投報率陷阱這篇，有更具體的試算比較。

參考資料來源：東京23区の区分マンション平均価格が直近1年間の最高値を記録。「収益物件市場動向マンスリーレポート」2026年7月期 - PR TIMES