東京23區新築公寓均價 1 億 3,613 萬日圓，三年不墜

2025 年東京 23 區的新築公寓平均成交價來到 1 億 3,613 萬日圓（約新台幣 2,900 萬元），已連續三年突破 1 億日圓。在這樣的市場環境下，首都圈新築分讓公寓供給戶數排名第一的，是野村不動產。旗下主力品牌「PROUD（プラウド）」連續兩年壓過三井不動產、三菱地所等大型開發商，拿下供給量首位。

野村不動產現任社長松尾大作於 2021 年就任，出身住宅事業部門。2026 年 6 月 11 日，他接受電視東京《卡布里亞宮殿》節目專訪，說明公司的擴張策略。

本社搬遷、事業費創新高：芝浦再開發是怎麼一回事

野村不動產近年將公司歷史上規模最大的事業費投入都心灣岸地區的再開發計畫。2025 年，這個計畫的核心設施「BLUE FRONT 芝浦（ブルーフロント芝浦）」正式開業，公司本部功能也同步從新宿遷移至此。

松尾在節目中說明遷址的原因：事業領域擴大帶動員工人數增加，新宿原址已無法容納。目前野村不動產的合併財報營業額達 9,425 億日圓，創下歷史新高。員工人數方面，單體 2,180 人，集團合計 9,041 人。

從公寓到「街力」：野村不動產的城市開發邏輯

松尾接受訪問時反覆提到一個詞：「街力（まちりょく）」。他的定義是，透過符合當地需求的建設，提升整個街區的魅力與機能。

野村不動產目前在東京亀戸、橫濱、埼玉等首都圈 7 個據點推進「城市開發事業（まちづくり事業）」。模式是以公寓為核心，再引進商業設施、學校等，搭配街區的重新整理。在各據點工作的是被稱為「區域設計師（エリアデザイナー）」的野村員工，他們透過公寓附設的交流設施「街の居間（まちのリビング）」，負責連結住戶與周邊地區居民。節目中提到，進駐的居民當中，有部分人就是因為看中這種社群功能而選擇入住。

芝浦的城市開發中，野村不動產與東京都合作，依據當地需求設置了通勤用渡輪，目標是為都心灣岸地區帶來新的人流動線。

立川美食塔、中小企業辦公室：住宅 DNA 如何延伸到其他事業

節目中介紹的另一個案例是立川的美食塔「GEMZ 立川（ジェムズ立川）」，2 年前開業，10 層樓入駐 10 家餐廳，選店策略是由野村員工自行發掘當地知名但知名度有限的餐廳再進行招商。目前這個美食塔格式已擴展至東京、名古屋、大阪，合計 22 棟。

辦公室事業方面，野村不動產自 2008 年起推出中規模辦公室品牌「PMO」，定位是讓希望進駐高規格辦公室的中小企業有可負擔的選項。硬體配置包括刷卡門禁的入口、景觀良好的落地玻璃樓層；軟體方面則提供進駐企業員工均可參加的研修與優惠服務，等於替中小企業承擔部分員工福利成本。

PROUD 的起點：泡沫崩壞後的「訂製公寓」

松尾大作 1988 年從同志社大學經濟學部畢業後進入野村不動產，被分配到住宅開發部門。當時正值泡沫經濟崩壞後，住宅銷售前景不明。

公司在那個時期推出「訂製公寓（オーダーメイドマンション）」。一般集合住宅因管線配置限制，衛浴廚房的位置不能變動，但「訂製」模式允許客戶像蓋獨棟住宅一樣自由決定浴室、廚房的位置。工期雖然更長、施工更複雜，但細緻回應客戶需求的做法帶動了銷售。這個住宅商品路線在 2002 年整合為新品牌「PROUD」。

松尾在節目中引用建築師的名言「神明存在於細節之中（神は細部に宿る）」，說明這種對細節的執著不只適用於住宅，也貫穿了 PMO 辦公室、美食塔等其他事業。

至於城市開發的轉捩點，松尾提到 2011 年東日本大震災是他認真投入城市建設事業的契機。2026 年 5 月，野村不動產在相模大野啟動了新的城市開發計畫。

東京媽媽日本不動產觀察

東京 23 區新築公寓均價連三年破億這件事，對台灣買方來說意味著入場門檻已經大幅提高。這次節目裡野村不動產談的是開發商視角，但從買方角度來看，一個值得留意的現象是：主要開發商的供給策略正在從單純賣房轉向「賣生活圈」。PROUD 品牌的公寓附帶社群設施、城市開發案綁定商業與交通建設，這些配套在短期內確實能支撐定價，但對持有人來說，物件的轉手流動性更依賴整個街區的長期發展，而不只是單棟建物本身的條件。

對於考慮購入新築分讓公寓的人，我們整理過東京房價結構的底層邏輯，可以參考日本房價為什麼炒不起來（路線價 vs 公告現值），了解日本定價機制跟台灣的根本差異，再決定自己的出手時機。

參考資料來源：2026年6月11日放送野村不動産社長松尾大作（まつおだいさく）氏｜カンブリア宮殿：テレビ東京 - tv-tokyo.co.jp