「買房留資產」的邏輯還成立嗎？

日本長期流傳一句話：「租房是把錢丟進水裡，買房才能留下資產。」這個邏輯現在正在被市場現實一一拆解。

住宅記者山下和之從業超過30年，他的立場依然是：「如果有能力買、找到想買的物件，就應該趁年輕買。貸款還完之後，房子就是資產。租房只是持續付錢，買房最終留得住東西，這個邏輯本身我認為現在還是成立的。」

不動產資訊公司東京カンテイ顧問井出武的說法也類似：「住宅作為資產的本質沒有變。就算市價下跌，你還是確保了自己的居住空間，那是一種生活基礎建設式的資產。」

但井出武緊接著補了一刀：「住宅是資產這件事，跟現在是否是好的買入時機，是完全不同的兩件事。」

東京新築均價1億6884萬日圓，「億ション」變日常

數字說話。根據 LIFULL HOME'S 統計，東京23區新築公寓大廈的平均成交價已達1億6884萬日圓（約台幣3,700萬元）。東京カンテイ統計的中古公寓大廈均價也來到1億2677萬日圓（約台幣2,800萬元）。曾經是豪宅代名詞的「億ション」，在東京都心已經成為普通物件的標準價位。

井出武指出另一個讓買方頭痛的變數：「現在最大的問題是，沒有人知道房貸利率會升到哪裡。新築公寓從簽約到交屋有時要等一年，但房貸是以交屋當下的利率計算，所以簽約時根本無法確定最終要還多少錢。這對購屋者來說非常難處理。」

日銀升息到1.25%，「低利前提」已經垮了

2022年新冠疫情趨緩後，日本正式進入通膨時代，不動產價格也跟著一路上揚。但進入2026年，漲勢明顯出現頂部訊號。

不動產開發研究機構 ORAGA 總研代表牧野知弘分析：「過去幾年不動產漲價，背後有投資資金流入的推力。公寓大廈從住的東西變成金融商品，價格就對利率高度敏感。日銀政策利率已升至1.25%，連帶房貸利率也上走。目前フラット35（固定利率房貸）最低利率是3.83%，變動型利率在大手五行平均最優惠條件下也來到1.389%。過去變動利率可以壓在1%以下，稍微貴一點的房子也還撐得住。現在這個前提已經垮了。」

50年房貸不是出路，專家警告：還不起那個月付，就別買那個價

物件貴、利率又升，還是想買自住房的人，開始把眼光放到「50年房貸」上，以為拉長還款期可以壓低月付。牧野知弘對此直接警告：

「年輕人覺得『35年還款月付太高，50年勉強可以』，這個想法很危險。月付是降下來了，但本金減少的速度也跟著變慢。中間如果遇到轉職、裁員、生病，收入縮水，而且房價又跌了，到時候想賣掉，可能賣價比貸款餘額還低，陷入資不抵債的困境。如果拉到50年才能讓月付成立，那一開始就不應該買那個價格的物件。」

人口2030年見頂，大量繼承潮接著來

不動產記者榊淳司提出更長線的結構問題：「過去不動產價格持續上漲，買進確實是對的。但現在要開始把下跌的可能納入計算。東京的人口預測在2030年達到1426萬人的高峰後就會下滑。那個時期，持有大量不動產的團塊世代（戰後嬰兒潮）也差不多到平均壽命，大規模繼承潮開始，供給增加。從這個角度看，未來不動產繼續顯著上漲的條件幾乎不存在。」

三位專家的立場可以整理成一條線：「買房留資產」這個邏輯的前提本身沒有問題，但套用在2026年東京現在的房價和利率環境，執行難度已大幅上升，普通收入的購屋者面對的是前所未有的壓力組合。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇文章講的是日本自住買房的市況，但台灣人在日本買不動產的動機以投資居多，所以有一點值得特別說明。

榊淳司提到2030年後人口開始下滑、繼承物件供給增加的問題，這對「買來持有出租」的台灣投資人同樣有參考價值。哪些區域在人口縮減的環境下租賃需求還能維持？這不是一個「東京 vs 其他城市」就能回答的問題，更需要細看各區的外來人口比例、就業中心密度、車站距離等條件。

牧野知弘說的那句話我覺得適用於任何買家：「如果要拉到50年才能讓月付成立，那一開始就不應該買那個價格的物件。」換成投資買房的框架，就是：如果投報率計算必須假設非常樂觀的租金和空置率，那這個數字本身就是警訊。關於如何判斷現在是否是進場時機，可以參考我們整理的日圓貶值是進場時機嗎（5個判斷），以及2026年房市警訊與東京都心短期轉手數據分析。

參考資料來源：持ち家派のロジック「資産として残る」ついに破綻…？不動産市況のプロ「いま一般人が家を買えば泥沼に」 - 現代ビジネス

「買房留資產」的邏輯正在瓦解。日本不動產專家：一般人現在進場恐深陷泥沼