日本公寓投資報酬率跌破歷史新低！全國均值慘降至6.50%，現在還適合買嗎？【2026年5月最新市場報告】

投報率創新低，均價卻創新高

2026年5月，日本全國區分公寓（分棟分戶出售的公寓大廈）的平均投報率（表面利回り）跌至6.50%，這是健美家自2008年4月開始調查以來的最低紀錄。前月比下降0.13個百分點，前年同月比下降0.11個百分點。

與此同時，全國平均成交價格卻衝到2,715萬日圓（約新台幣566萬元），是調查開始以來的第二高價，前月比大漲8.73%，前年同月比大漲21.21%。價格漲、投報率跌，兩者剛好是一體兩面。

東京23區繼續領漲，關西創近一年高點

東京23區的區分公寓平均價格前月比上漲10.82%，前年同月比上漲22.28%，帶動整體首都圈的數字走高。

關西地區的平均價格來到2,007萬日圓（約新台幣418萬元），是直近一年的最高值，前年同月比大漲24.43%。

北海道前月比上漲幅度達25.37%，信州・北陸前月比上漲18.70%，中國・四國前月比上漲14.90%，且已連續三個月上漲。前年同月比來看，中國・四國漲幅高達150.83%，漲幅最為突出。

反向來看，信州・北陸前年同月比下跌16.49%，東海地區前年同月比下跌12.06%，是下跌幅度最大的兩個區域。

投報率方面，除關西前月比小幅上升0.03個百分點外，其餘所有地區均下降。信州・北陸下降幅度最大，達1.83個百分點。中國・四國是唯一一個價格和投報率同步上升的地區，前年同月比投報率上升0.52個百分點。

一棟アパート：全國橫盤，關西獨走

2026年5月的整棟公寓（一棟アパート）全國平均價格為8,927萬日圓（約新台幣1,862萬元），前月比下跌1.05%，前年同月比上漲7.21%，近幾個月整體呈橫盤走勢。全國平均投報率為8.01%，前月比下降0.03個百分點，前年同月比上升0.06個百分點。

地區分化明顯。信州・北陸平均價格5,068萬日圓（約新台幣1,057萬元）和關西9,252萬日圓（約新台幣1,929萬元），均創下直近一年的最高價。關西前年同月比漲幅達27.19%，且已連續兩個月上漲，在整體橫盤的市場中表現最為突出。

北海道則連續兩個月前月比下跌，跌幅達9.39%，前月比已連續兩個月為負。投報率方面，北海道連續兩個月上升，前年同月比上升2.60個百分點；中國・四國前年同月比也大幅上升1.33個百分點。

整棟マンション：一都三縣創新高，帶動首都圈整體

2026年5月的整棟公寓大廈（一棟マンション）全國平均價格為2億515萬日圓（約新台幣4,278萬元），前月比上漲1.38%，前年同月比上漲11.66%。全國平均投報率為7.40%，前月比上升0.02個百分點，前年同月比下降0.11個百分點。

首都圈平均價格2億4,220萬日圓（約新台幣5,052萬元）是直近一年的最高額。其中，一都三縣（東京、神奈川、埼玉、千葉）平均價格達2億4,725萬日圓（約新台幣5,157萬元），前月比上漲4.48%，漲幅超過東京23區的2.47%，成為帶動首都圈整體走高的主力。

前年同月比漲幅明顯的地區包括：首都圈17.44%、信州・北陸18.70%、東北13.58%、東海11.00%。北海道前年同月比下跌1.87%、九州・沖繩下跌6.71%，是少數走跌的地區。

健美家廣報室在報告中說明，整體來看2026年5月的收益物件市場，多個地區平均價格呈現上升趨勢，而區分公寓的全國平均價格達到高水準，相對應的投報率也降至歷史低點。

本次調查對象為2026年5月1日至5月31日期間，在健美家平台登錄的全國住宅系收益不動產三種類型（區分公寓、整棟公寓、整棟公寓大廈）的物件，調查項目為表面投報率與物件價格的月度平均值。

東京媽媽日本不動產觀察

區分公寓投報率跌到6.50%這個歷史低點，直接反映的是：買方願意用更高的價格去搶有限的收益物件。從台灣投資人的角度來看，這代表同樣一筆錢，在日本能買到的年租金收益比三年前少了。均價前年同月比漲了21.21%，但租金市場的漲幅並沒有同步跟上，壓縮的就是投報率空間。

我們目前在代管的物件以東京23區和首都圈為主，這幾個月確實感受到換手活動頻繁，不少持有多年的房東趁著高點出售，而買方端則明顯以法人和資金較充裕的個人為主，一般以投報率門檻進場的新手投資人幾乎已經很難在東京找到符合預期的物件。關西漲幅突出這件事值得注意，尤其是如果你手上有資金但對東京價位已經卻步的話，可以參考我們之前寫的東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選，裡面有整理空置率和收益結構的比較。

參考資料來源：区分マンションの全国平均利回りが 調査開始以降最低の6.50％に 「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年5月期 - 株式会社LIFULL