公告統計跟不上市場，日本租金數據出現重大空白

你有沒有想過，日本政府公布的消費者物價指數（CPI）裡面的「租金」項目，其實跟你在市場上看到的租金行情，可能存在相當大的落差？這個問題不是理論上的擔憂，而是學界和業界長期以來的共同痛點。2026年5月29日，數據分析公司 Nowcast（ナウキャスト）與不動產科技公司 ITANDI 宣布，雙方將共同開發一套「先行家賃指標」，目標是在政府統計數據發布之前，就能捕捉到日本租賃市場的實際動向。

數據從哪裡來？全國4,800家業者的成交實績

這套指標的原料，來自 ITANDI 旗下業者間平台「ITANDI BB」所累積的成約資料。ITANDI 目前串接全國約4,800家不動產租賃管理及仲介公司，蒐集的是實際成交的租金數字，而非廣告掛牌價。Nowcast 則負責把這批原始資料轉化成可分析的經濟指標，這家公司的前身是東京大學渡辺努研究室的「東大日次物價指數」計畫，於2015年正式成立。

負責監修這套指標的，正是東京大學名譽教授、Nowcast 創業者兼董事渡辺努。他在發布會上指出，製作家賃指標面臨兩個技術難題：第一，租金調整頻率低，改動機會有限；第二，每間物件的條件差異極大，坪數、交通便利性各有不同，物件之間的異質性極高。這套新指標採用「重複租金法（リピートレント）」，也就是追蹤同一物件在不同租客之間的租金變化，試圖克服上述兩個難題。

目前的數據已經說明了什麼

開發團隊已公布原型指標的分析結果，有三組數字值得台灣房東關注。

第一組，重複租金指數的年增率（前年比）：直近數值落在年增4到5%的區間，顯示租金上漲趨勢持續。

第二組，新簽租約中漲租的比例：2023年前後，新簽約時選擇調漲的比例約佔全體的3成。到最近已升至約6成，換句話說，過去屬於例外的漲租動作，在新租約簽訂時已逐漸成為常態。

第三組，租客更換前後的租金變化率：2022年前後這個數字一度落在零或負值，現在平均已擴大至正5%左右，代表每次換租客時，租金都有向上調整的傾向。

渡辺努在公開聲明中表示，東京的租金上漲已呈現向其他城市擴散的跡象，國內外對高精度家賃指標的需求正在增強。他也特別提到，這套指標的製作方法符合國際標準，方便進行日美等跨國比較，有機會成為海外投資人分析日本市場的新基準。

為什麼現有的政府統計會有落差

現行的總務省消費者物價指數（CPI）在租金項目上，採計方式有其結構性限制：現有租客的租金即使沒有變動，也會被納入統計。換言之，大量「長期租客租金凍結」的案例，會把整體平均值拉低，使公告統計數字無法及時反映新簽約時已發生的漲租現象。

這正是這套先行指標想要補上的缺口。開發團隊的目標，是讓這套指標能在 CPI 等公告統計發布之前，就先把市場的初期變動呈現出來。

後續計畫

Nowcast 與 ITANDI 表示，後續將持續擴大指標涵蓋的地區範圍與物件類型，並計畫向政策制定機關提供數據，支持以實證為基礎的政策制定（EBPM，Evidence-Based Policy Making）。雙方也正在評估面向不動產業界與金融機構推出數據應用服務的可能性。

ITANDI 目前每年透過主力服務處理的電子入住申請約113萬件、電子合約約43萬件（統計期間：2025年4月至2026年3月），是日本租賃市場數位化程度較高的平台業者之一。

東京媽媽日本不動產觀察

這份數據對台灣房東的意義，比看起來還要直接。新簽約漲租比例從3成跳到6成，換租客時平均租金變化率到5%，這兩個數字告訴我們，東京租賃市場的漲租已經從個案行為變成市場慣例。對長期維持同一租金的房東來說，這其實是一個重新審視租約的訊號。

日本的借地借家法在租金調整上有一套程序，不是說漲就漲，需要符合「経済事情の変動」等條件，而且雙方若無法協議，必須透過調停再進入訴訟。但這套新指標一旦正式上線並被廣泛引用，客觀的市場漲租數據就會成為房東在調停程序中最有力的佐證之一。關於漲租條件和程序，可以參考我們整理的借地借家法、漲租條件、立退料、刑事風險，對想主動調整租金的房東很有參考價值。

參考資料來源：ナウキャストとイタンジ、成約情報ベースの不動産賃貸ビッグデータを活用し、公的統計に先行する新たな家賃指標の共同開発を開始 - PR TIMES