個人終於能查到「成交價」了？

在日本買賣房子，長期以來有一個資訊不對稱的死角：實際成交價只有持有宅建士執照的業者才能查，一般人只能看到賣方開出的「希望售價」。這個價格通常已經包含了賣主或仲介的期待值，和市場實際成交的行情可能有相當落差。

2026年7月13日，株式會社MFS正式推出不動產AI估價服務「CAPS（キャップス）」，對象是全體一般用戶，完全免費使用。

精度是多少？MER 6.1% 代表什麼意思

MFS用「MER（誤差率中央值，Median Error Rate）」來衡量AI的估價準確度。MER 6.1% 的意思是：針對東京23區、1981年6月以後興建（符合新耐震基準）的公寓大廈，AI給出的估價，有一半以上的物件誤差在6.1%以內。全國整體的MER是7.4%。

背後的訓練資料量是450萬筆，包含賃料約273萬件、買賣約184萬件，全部來自公開募集資料。MFS計劃每個月公開最新的MER數字。

CAPS 能查什麼

目前CAPS涵蓋全國47都道府縣、約14.6萬棟公寓大廈（2026年6月時點），相當於全國公寓大廈總棟數的90%。使用者只需要輸入三項資訊：公寓名稱、專有面積、所在樓層加間格局，最快一分鐘可以取得估價結果。

系統同時提供推估交易價格、想定賃料（推估租金）、想定投報率三個數字，並且可以查看最早回溯到2019年4月的價格走勢圖。每個月初5個工作日內，系統會對全部物件重新估價更新。免費帳戶最多可以持續追蹤20件物件。

MFS 是哪家公司

株式會社MFS（代表取締役CEO：中山田明，總部位於東京千代田區大手町）目前同時經營兩個服務：住宅貸款比較診斷服務「モゲチェック」，以及不動產投資服務「INVASE（インベース）」。前者自2015年8月上線，累計使用人數超過50萬人；後者自2018年10月上線，累計登錄用戶達6萬人，主要使用族群是以不動產投資為副業的高薪上班族。MFS在2024年6月於東京證券交易所Growth市場掛牌上市。

CAPS這個名稱是「Condominium Asset Pricing Service」的縮寫。

接下來 MFS 打算怎麼擴充

MFS表示，CAPS未來將進一步整合旗下的モゲチェック、INVASE，以及集團旗下持有宅地建物取引業執照的Condominium Asset Management（コンドミニアム・アセットマネジメント）。目前Condominium Asset Management負責INVASE平台上投資用物件的銷售，未來計劃對自住買屋的用戶，運用CAPS的價格數據提供物件推薦和出售建議，目標是讓不動產仲介服務的定價過程更透明。

再往後，MFS打算在CAPS內加入住宅貸款資訊和用戶年收入等屬性資料，讓系統能夠同時顯示不動產資產、負債與收入的整體樣貌，協助用戶在換屋、轉貸、資產調整等情境下做出綜合判斷。

東京媽媽日本不動產觀察

CAPS的出現，指向日本不動產市場一個長期存在的結構性問題：賣出價格和成交價格之間的資訊落差，在過去完全由業者掌握。台灣投資人在日本買物件，最常碰到的困境之一就是不知道「這個開價到底合不合理」。仲介報的是希望售價，市場上的「相場（行情）」你只能靠感覺或靠信任仲介。

CAPS現在提供的是根據公開募集資料訓練出的推估價，嚴格來說還不是真正的成交資料庫，但對非業者的個人買家來說，多了一個可以對照的基準點，議價時有了更多根據。東京23區新耐震物件的MER 6.1%，代表估價偏誤在一個還算可以接受的範圍。比起完全沒有數據可參考，現在至少有個方向。

關於日本不動產市場和台灣在資訊透明度上的根本差異，我們在台日房地產市場大不同這篇有比較完整的說明。如果你正在評估進場時機，也可以參考2026房市警訊這篇，裡面有都心6區的短期轉手數據，搭配CAPS的估價功能一起看，會更有參考價值。

參考資料來源：不動産AI査定サービス「CAPS（キャップス）」をリリース - PR TIMES

日本推出不動產AI估價服務「CAPS」，自動生成物件查定報告