2026年4月義務化「住所變更登記」讓日本房市供給暴增、房價下跌？現場答案出乎意料

2026年4月起，搬家、結婚、離婚都要在2年內更新不動產登記

2026年4月1日，日本正式施行修正不動產登記法第76條之5，規定不動產所有人在住所或姓名發生變更時，必須在變更日起2年以內向法務局申請變更登記。觸發情況包括搬家、結婚改姓、離婚復姓等。若無正當理由怠於申請，將面臨5萬日圓（約新台幣1萬元出頭）以下的過料。

這項制度最讓現有房東警覺的地方是溯及既往的規定：即便是2026年4月1日之前就已搬遷、卻從未更新登記的所有人，同樣受到約束，必須在2028年3月31日前完成補辦。換句話說，幾年前搬家後就把登記這件事忘了的人，現在也跑不掉。

執行流程上，並非一旦違規就立刻送罰。登記官確認違規後，會先給予一段合理期間催告當事人，催告後仍不回應，才會進入過料程序。

日本法務局同步推出「Smart變更登記」，手機就能搞定

同一時間，法務局推出「スマート変更登記」制度：只要事先向法務局申報檢索用資訊（住所、姓名、生年月日），法務局就能透過與住民基本台帳網路（住基ネット）的連動，自動確認住所變更事實，取得本人同意後直接以職權辦理變更登記，所有人不需要再跑一趟。對於在日本持有多筆物件的海外投資人來說，這個制度值得提早申報設定，省去日後追補手續的麻煩。

不只住所變更：2年內日本不動產登記接連大修

2026年4月的住所變更登記義務化，是近兩年日本不動產登記改革連環動作的一部分。

2024年4月，相續登記義務化正式上路：繼承取得的不動產，必須在3年內完成登記，違者最高10萬日圓（約台幣2萬多元）過料。這是日本歷史上第一次對繼承登記設定法律強制義務。

接下來，2026年度中，不動產登記的國籍資訊申報義務化預計陸續開始運作。買賣、繼承等移轉登記時，當事人必須填寫國籍資訊並附上護照等文件。取得的國籍資訊不會登載於登記簿公開欄位，由法務局內部管理，並透過政府的「不動產基礎登記系統（不動産ベース・レジストリ）」與相關省廳共享。

這三波改革的邏輯一脈相承：國家要徹底掌握「誰持有什麼不動產」。一心エステート株式会社代表取締役CEO高田一洋指出，這與日本推動マイナンバー掌握個人資產的方向完全一致，不動產領域正在走同一條路。

背景數字說明了政府為何要這樣做：日本全國所有者不明土地面積，目前估計已達全國土地總面積的約24%，規模相當於整個九州。能登半島地震的災後重建工作中，大量土地因所有者不明而無法推進，直接暴露了這個問題有多嚴峻。

「供給增加會讓房價下跌」：這個邏輯在日本為何一再失靈

「登記義務化讓更多物件流入市場，房價會不會下跌？」這個問題從2024年相續登記義務化討論開始就一直有人提。高田一洋的答案是：直接影響有限，理由如下。

他回顧了兩個著名的「暴落預言落空」案例。第一個是生產綠地問題：2022年，30年前締結的生產綠地契約集體到期，市場擔憂大量農地轉為住宅用地並湧入市場，造成房價崩潰。結果是大多數生產綠地選擇申請「特定生產綠地」延長指定，大量供給根本沒有發生。第二個是2020年東京奧運後的暴落說：奧運結束後需求消失、晴海選手村舊址（後來的晴海フラッグ）大量供給將壓垮房價，這個預言同樣沒有成真，日本不動產價格在奧運後持續上漲至今。

高田一洋也不迴避供需確實影響房價的案例：灣岸地區包含晴海フラッグ在內的大規模塔樓群，在多個大型案件競爭下，銷售速度確實不如預期。供需失衡當然會影響價格，這是市場基本原理，但這和「登記義務化直接導致房價下跌」是兩件事。

住所變更登記義務化的罰則是5萬日圓以下，且非即時執行。對於持有東京都心物件的所有人而言，5萬日圓相對於資產規模幾乎可以忽略，不太可能因為這個罰則就急著拋售。高田一洋的判斷是：這項制度不會觸發足以撼動東京房市的拋售潮。地方物件市場或許因為流通資訊改善而有一些變化，但都心的結構性支撐完全不受影響。

接下來要看的是：相續案件的不動產市場會持續擴大

更值得長期觀察的，是相續登記義務化之後，繼承物件進入市場的節奏會如何演變。相較於住所變更登記對現有所有人的影響，相續登記義務化直接作用於每一次世代交替，是結構性的。隨著日本人口老化加速，未來10到20年，通過繼承流入市場的物件量預計將逐年增加，這才是供給面更根本的變數。

東京媽媽日本不動產觀察

這次住所變更登記義務化，對在日本持有物件的台灣投資人來說，最直接的行動點就是：確認自己的登記住所是否和現在一致。許多台灣買家購買後幾年、因為個人或公司地址異動，從來沒有回頭更新過登記。以前這只是行政上的疏漏，2026年4月之後就是法律義務，2028年3月31日是溯及既往的補辦期限。

我們見過不少海外房東，名義登記的住所還是當年購買時填的台灣舊地址，或是某個日本的暫時住所。這種情況不是大問題，但現在有截止日期了。法務局推出的「スマート変更登記」是個值得提前申報的機制，特別是持有多筆物件的投資人，一次設定可以節省日後每次補辦的往返。

至於「登記義務化讓供給增加、房價下跌」這個說法，高田一洋的觀點和我們的現場感受一致：日本的所謂暴落預言，已經被現實打臉超過十次。不代表未來不會跌，但理由不會是登記法規的那5萬日圓罰則。想了解日本房價結構為什麼和台灣這麼不一樣，可以看我們寫過的日本房價為什麼炒不起來，背景會清楚很多。

參考資料來源：所有物件の住所変更登記の義務化で、不動産の流通量が増えたら価格は下がる？ 不動産取引のプロが解説 - ダイヤモンド不動産研究所