「付房租太浪費，買一間公寓大廈就安心了」，這個想法在台灣和日本都很常見。但不動產系 YouTuber、光文堂 International 代表取締役滝島一統在新書《那棟房子，不該買》（PHP 研究所）中指出，買公寓大廈真正的支出，往往從購入後才開始。

「買了就是自己的」？其實你買的是共有建物的一個區塊

分譲マンション（日本的分售公寓大廈）的「分譲」，字面上是「分割讓渡」，但實際上每位住戶擁有的是整棟共有建物裡的一個區塊。修繕積立金（大樓修繕準備金）要收多少、什麼時候修、能不能改建，全部都要全體住戶共同決議。建物新的時候這不成問題，但隨著建物老化，「共有」的性質會引發一連串麻煩。

修繕積立金是每位區分所有人每月繳交的費用，用來支應公共部位的日常補修和大規模修繕工程。滝島指出，目前修繕積立金嚴重不足的公寓大廈正在急速增加。

原因很直接：大規模修繕工程通常每 15 到 20 年進行一次，但從計畫成立到實際發包，工程費用的估算往往出現極大落差。新冠疫情後的急速物價上漲與人工費高漲，讓這個落差更加嚴峻。即便管理組合認真按月提撥，不是因為管理出了問題，也不是有人挪用，還是會自然出現資金不足，這是目前日本公寓大廈面臨的結構性問題。

修繕積立金從每月 3 萬日圓跳漲到 9 萬日圓的案例實際存在

修繕積立金一旦不足，管理組合就得向銀行借款。這個借款紀錄會出現在「重要事項調查報告書」上，仲介在中古屋買賣時會從管理公司取得這份文件。銀行審查住宅貸款時會參考這份文件，一旦看到借款紀錄，就會認定這棟大樓的管理狀況有疑慮，貸款審查標準會跟著嚴格化。

審查嚴格，能取得貸款的買方就減少。買方減少，競爭就少，房價就往下壓。修繕積立金不足，對想賣房的屋主來說是賣價下跌，對繼續住著的屋主來說是持有資產縮水，兩種結果都直接反映到荷包。

即便管理正常，修繕積立金也幾乎必然會漲。有長期修繕計畫的正常管理公司，通常每 5 到 6 年就會調升一次修繕積立金。滝島直接說：「修繕積立金上漲，就是公寓大廈價值下跌的證明。」修繕積立金一漲，現金流惡化，貸款更難申請，房價就向下走，這個結構對每一棟公寓大廈都一樣。

塔樓型公寓大廈的案例更極端：有住戶某天收到通知，月繳修繕積立金從 3 萬日圓一口氣調升至 9 萬日圓（約新台幣 1 萬 8 千元到 5 萬 4 千元）。住戶對此完全沒有控制能力，資產價值就這樣一點一點被侵蝕。

新築時刻意把修繕積立金壓很低，是業者慣用的銷售手法

有業者反過來利用「修繕積立金必然上漲」這個結構：新築公寓大廈銷售時刻意把修繕積立金設得極低，讓每月帳面費用好看，更容易吸引買方。滝島提到，實際上有套房型公寓大廈把修繕積立金設在每月 1,000 日圓（約新台幣 220 元），這個金額以常識來說根本不合理。

等到 5 到 6 年後修繕積立金調整，金額就跳升到每月 1 萬、2 萬日圓。新築時若一開始設定合理金額本不會有問題，但那樣就無法用較高的價格賣出。滝島的結論是：看到新築物件修繕積立金異常便宜，就應該懷疑背後的銷售策略。

防水、配管、電梯：三個業者不會主動說明的修繕項目

修繕積立金為什麼會一直膨脹？滝島拆解了大規模修繕的三個主要項目。

第一是防水。外牆和屋頂的防水材料，基本上 15 年左右就會開始劣化。公寓大廈的結構設計讓建物在地震時能夠微幅撓曲，防水材用的橡膠類素材在反覆撓曲下會逐漸硬化、出現裂縫。不論使用多高性能的防水材，以目前技術來說，15 到 20 年後都會失去足夠的防水機能。

第二是給排水管。共有的給排水管隨時間老化，容易出現堵塞和腐蝕，需要定期高壓清洗，破損時也要立即補修。各種材質的使用年限不同：過去常用的鍍鋅鐵管約 20 年、氯乙烯内襯鋼管約 30 年、目前主流的聚乙烯管約 40 年。即使是新築公寓大廈，屋齡達到 20 到 40 年間都需要進行大規模的給排水管更換。

問題是，許多中古屋只做了表面的地板、牆壁翻新就出售，完全沒有更換配管。看起來乾淨，但漏水風險藏在裡面。更關鍵的是，配管工事有沒有做，通常不會記載在「重要事項說明書」裡，業者也不會主動說明，買方若沒有自己主動確認，就可能在不知情的情況下購入。

此外，埋在混凝土樓板下方的「樓板下配管」（スラブ下配管）也需要特別注意。部分公寓大廈的管理規約未明確記載這段配管屬於專有部分還是共用部分，一旦發生漏水，修繕費用由誰負擔就會陷入責任不明的爭議。

第三是電梯。電梯零件的供應有年限限制，屋齡約 30 年左右，廠商通知「零件停止製造」的情況很常見。就算維修保養做得很確實、零件也按時更換，到了某個時間點就必須更換整個電梯設備組件。電梯設備更換的工期最少需要 1 到 2 個月。若大樓只有一台電梯，住戶在這段期間只能爬樓梯，住在 10 樓的人拎著礦泉水上下樓梯 1 到 2 個月是真實可能發生的情況。購屋前應確認長期修繕計畫中是否有電梯設備更換的預定時間，並評估對自己生活的影響。

高度經濟成長期的老公寓，當初根本沒有預設「40 年後怎麼修」

滝島指出，高度經濟成長期建造的老舊公寓大廈，許多在設計當時根本沒有考慮「40 年後如何修繕」。當時認為沒有問題的設計，數十年後成為嚴重問題浮現，這是老舊公寓大廈「共有」性質帶來的另一層困難。屋齡 40 年以上的公寓大廈修繕問題自不待言，即便屋齡不到 40 年，也已經開始需要面對修繕課題。

繼承問題則讓情況更複雜。高齡住戶過世後繼承人不明、房間長期閒置，管理費和修繕積立金就停止繳納。這樣的房間在同棟公寓大廈裡越來越多，修繕積立金就越難收齊，最終管理組合可能走到拍賣那個單位的步驟，但有些案例連拍賣都找不到承接人，問題就懸在那裡無法解決。滝島強調，繼承人不明的問題並非只發生在獨棟透天厝的空屋，公寓大廈同樣面臨這個處境。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇文章提到的修繕積立金結構問題，在台灣投資人詢問中古屋時是一個真實的盲點。台灣買方在看物件時習慣問每月管理費多少，但實際上「重要事項調查報告書」裡面管理組合有沒有向銀行借款、修繕積立金的剩餘餘額是多少、長期修繕計畫的下一次調漲時間在什麼時候，這些才是更能判斷物件財務健康度的資訊。

特別是塔樓型公寓大廈，因為電梯數量多、外牆面積大、公共設備規格高，修繕費用結構和普通公寓大廈不在同一個層次。滝島提到的月繳 3 萬漲到 9 萬日圓這個案例，在台灣投資人購入的塔樓物件中並非天方夜譚。關於塔樓投資的費用結構，可以延伸參考我們寫過的塔樓投資值得嗎（節稅優勢消失），裡面有更完整的成本試算背景。

另外，樓板下配管屬於專有部分還是共用部分的爭議，涉及到日本《區分所有法》與個別大樓管理規約的解釋差異，買賣前建議請仲介提供管理規約原文確認，這個細節在簽約前不確認，漏水發生後就很難講清楚責任歸屬。

參考資料來源：不動産業者があえて教えない「マンション購入時の落とし穴」買った後に大損するリスクも… - ダイヤモンド・オンライン