豪宅賣掉也虧損：父母「留給孩子」的房子，為何變成拖累資產
「給孩子留房子」，最後變成負債
父母拼了一輩子留給子女的房子，有時候不是資產，是一個要花錢才能脫手的燙手山芋。日本媒體用一個詞精準描述這種處境：「負動產」。光文堂インターナショナル代表取締役瀧島一統在 2026 年 7 月 4 日的報導中，整理了空屋繼承者實際面對的財務困境。
建築費一樣，家租差 5 到 10 倍
很多人繼承空屋後，第一個念頭是翻新出租。問題是，蓋房子的成本在新潟郊區和東京代々木車站旁邊幾乎沒有差別，但租金可以差到 5 倍到 10 倍。花同樣的錢翻新，地方物件的收益性根本撐不住成本。地方的房子翻新後出租，半年找不到租客就直接虧損，這在日本地方物件中並不罕見。
想賣？先過「拆屋費用」這關
翻新不划算，那就賣掉。但實際操作時，繼承人往往撞上一筆沒預料到的費用：拆屋費用。
瀧島一統本人曾在九州地方取材一棟老舊獨棟住宅。這間房子被草木完全覆蓋，屋頂出現大洞，內部直接淋雨。當地數間不動產公司上門估價，全部拒絕承接。
他現場評估，光是拆屋費用就需要約 300 萬日圓（約新台幣 65 萬元）。如果加上屋內殘留物的清除處理，費用可能超過 400 萬日圓（約新台幣 87 萬元）。拆完之後的空地，頂多只能賣到約 150 萬日圓（約新台幣 33 萬元）。也就是說，拆屋再賣，還要倒貼大約 300 萬日圓。而且必須先自掏腰包支付拆屋費，賣地的錢能不能回收一部分，要看運氣。
這棟房子還有更麻煩的問題：土壤污染風險
這棟九州的案例還有一個特殊狀況。房子原本的主人是一位陶藝家，工房裡遺留了釉藥等各類藥品。其中有些釉藥屬於劇物，即使土壤實際上沒有被滲透污染，只要有在敷地內使用過這類藥品的記錄，在日本法律上就可能被認定為「有土壤污染疑慮的土地」。
一旦被這樣認定，買方在交易前可能要求提交土壤調查報告，調查費用又是一筆額外支出。光是「有污染疑慮」這幾個字，就會壓低土地評估價格，讓買家更難出現。這棟房子的拆除費用問題本來就已經夠嚴峻，加上這個特殊風險，更難脫手。
倒貼結構不只這一棟
「拆屋費比賣地收入還高」這個結構，不是只有九州這個案例。日本鄉下的大型透天厝，拆屋費用 400 萬到 500 萬日圓（約新台幣 87 萬至 109 萬元），甚至更高的情況都有。而且，如果選擇不拆、繼續保留建物，又會面臨另一層問題：日本規定，一旦拆除建物，固定資產稅（相當於台灣地價稅加房屋稅的概念）會跳漲到原來的 6 倍。
留著不拆，年年繳稅；拆了出售，先虧幾百萬。這就是日本許多「負動產」繼承者真實面對的兩難。
東京媽媽日本不動產觀察
這篇報導的核心，是拆屋費用吃掉賣地收益這個結構性問題，在東京都心幾乎不會發生，但在地方城市非常真實。我們接觸過的台灣投資人，有時候會被地方物件的低總價吸引，但低價背後往往有這一層沒有被算進去的費用，拆除費、殘置物清除費、土壤調查費，每一項都可能是 100 萬到幾百萬日圓起跳。
土壤污染這個點尤其值得留意。日本的土壤汙染對策法在交易實務中有具體影響，只要有過特定業種使用記錄（工廠、乾洗店、農業設施、陶藝工房等），買方就有機會要求調查，或直接壓低出價。投資前做盡職調查，不能只看建物和土地的帳面數字，要問清楚土地的使用歷史。想了解日本買房前容易忽略的風險，可以參考日本買房 5 大踩雷紅旗。
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