「外國人都在逃稅」日本SNS上民怨四起，公寓中國籍屋主親口說明：為何對繳稅感到不服

SNS 上罵聲四起，但問題真的那麼單純嗎？

「外國人逃稅」的說法在日本社群媒體上持續發酵。購買日本公寓大廈的外國投資人，特別是中國籍屋主，因為固定資產稅滯納、修繕積立金拒繳、管理費認知錯誤而引發的糾紛，近年在各地管理組合裡愈來愈常見。不動產事業製作人牧野知弘在新書《「外国人不動産」問題》（祥伝社新書）中，整理了幾個實際發生的案例，指出問題的根源往往不是惡意，而是制度認知的根本差異。

固定資產稅：中國沒有這個概念

在中國，個人持有不動產不需要繳固定資產稅。土地在中國是向國家租借，沒有私人所有權，因此「對自己的資產課稅」這件事，對許多中國買家來說是陌生的體驗。

牧野知弘指出，當繳稅通知書寄到時，非居住者的中國屋主往往面對兩個困難：第一，通知書是日文，看不懂；第二，他們在日本的不動產通常空置，只有偶爾來日本時當旅館用，根本不知道有帳單等著處理。結果形成滯納，但牧野強調，這多半不是「知道要繳卻故意不繳」，而是「根本不知道有這回事」。

相續稅的問題更複雜。中國沒有遺產稅制度，但日本稅法規定，外國人在日本持有的財產同樣適用相續稅。問題在於，當相續在中國發生，日本方面幾乎無從得知；若當事人沒有辦理相續登記，財產移轉狀況就完全無法掌握。語言障礙加上非居住者難以聯繫的現實，導致地方政府往往放棄追查。

修繕積立金：「為什麼要先存錢給還沒發生的事？」

牧野書中記錄了一個具體案例。某棟公寓大廈有一位在日本工作的中國籍在留者，能說一些日文，管理費每月自動扣款也配合，但對修繕積立金始終拒絕繳納。

這位屋主的邏輯是：「為什麼要事先積立？修繕發生的時候再請款，我會支付。積立有什麼根據？」

牧野解釋，日本公寓大廈的修繕是按長期修繕計畫，每年度預算化後執行；積立金是全體區分所有人共同承擔的義務，個人賣房後無法取回。當管理組合告知這位屋主賣房時積立金不退還，他的反應是：「我積立的錢，為什麼不還給我？沒用到的部分應該退款。」

管理組合最終以管理規約說明，他才勉強接受。但這個過程，在日本各地的管理組合裡正在重複發生。

管理費的雙重誤解：我已經有付給管理人了

另一個常見的認知落差，出現在非居住型投資者身上。這類屋主在日本雇用了私人管理業者，負責檢查信箱、打掃室內、通水通氣。他們支付給這位業者的費用，在他們眼中就是「管理費」。

當管理組合再寄來管理費請求，他們的反應往往是：「我已經付給管理人了，為什麼還要再付一筆？」

牧野本人曾在白金高輪陪同參觀一間香港籍投資者持有的塔樓公寓。由日本現地管理人帶路進入，管理人表示，這位屋主自購買以來已過了四年，從未來過日本。寬敞的主臥擺著大型雙人床，床上放著幾個名牌包，顯然四年間沒有移動過。

這位投資者支付現地管理費，卻不理解管理組合費用的用途：垃圾處理、共用部清潔、保全、設備維護、日常投訴應對，都屬於管理組合的業務範疇，和私人管理人照看室內是兩回事。但從屋主角度，這個分野完全不直觀。

問題出在制度說明，不只是態度

牧野知弘的結論是：大多數在日本繳稅的外國人，是守法的。把所有外國屋主貼上「逃稅」標籤並不公平。

他認為，真正的問題在於日本不動產相關的資訊傳遞嚴重不足。管理組合的規約、總會資料、繳費通知，幾乎清一色是日文。非居住型的外國屋主在語言和物理距離的雙重障礙下，往往從一開始就沒有機會理解這些規則。

牧野在書中明確指出：管理組合規約和總會資料的多語言化是必要的，設置通譯也是接下來的課題。他認為，是否具備這些多語言對應能力，將來會影響物件的資產價值。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇文章讓我想到一件在台灣買家身上也很常見的事：購買日本不動產後，以為「交屋就結束了」，實際上才是各種費用義務的開始。

固定資產稅每年一月一日的持有狀況課稅，四至六月寄出繳稅通知，非居住者如果沒有設置納稅管理人，通知書根本不知道要寄到哪裡。修繕積立金的邏輯，台灣大樓也有類似的公基金概念，相對好理解，但中國的不動產制度確實沒有這一塊，認知差距是真實存在的。

對台灣買家來說，最需要注意的是：購買前就要確認誰來承接這些法定義務的通知和繳納。不設納稅管理人、不確認管理費和積立金的扣款機制，就算出發點是善意的，結果也可能跟這些案例一樣，成為管理組合頭痛的對象。相關的納稅管理人義務，可以參考我們寫的海外房東的納稅管理人義務這篇。

參考資料來源：「外国人が税金を逃れている」SNSでは怨嗟の声も…マンションの中国人オーナーが語った「支払いに納得できない」理由 - au Webポータル