台灣人買東京房半年暴增82%，已成最大外國買家
半年就超過去年全年，台灣買家佔外國人購買的三分之二
日本國土交通省最新統計顯示，2025年上半年，居住在日本以外的台灣買家在東京23區內共購入新築公寓大廈192戶。這個數字比2024年全年實績高出82%，台灣因此超越其他國家，成為東京都心新築公寓市場最大的外國買家族群，佔外國人購買總量接近三分之二。
這份統計僅計算居住在日本境外的台灣人，已定居日本的台灣人並不在其中。換句話說，「台灣錢」對東京不動產市場實際造成的影響，極可能遠比這份數字所呈現的更大。
三個推力：AI財富效應、日圓貶值、地緣風險分散
業界關係人分析，這波買盤背後有三股明確的驅動力量。
第一是AI題材帶來的財富效應。台積電（2330.TW）帶頭的半導體產業景氣極佳，台灣股市大幅成長，大量台灣家庭的資產快速膨脹。日本台灣不動產協會副理事長林佳慶描述的場景很直白：「我的客戶很多人說，錢賺得太多了，不知道怎麼用。」
第二是台幣對日圓持續升值所帶來的匯差優勢。台灣買家換算成台幣後，東京部分一等地的公寓大廈售價，相較台北顯得具有吸引力。
第三是地緣政治風險的資產分散需求。林佳慶明確指出，部分客戶將台灣海峽的緊張情勢，列為將資產移往海外的具體理由之一。
地理位置的便利性也是加分因素。從台北松山機場飛東京羽田機場，不到四小時。這個距離讓許多買家把日本不動產視為週末別墅、子女教育安排，或長期投資的理想選擇。
三井不動產、東急リバブル搶搭台灣買盤
日本大型不動產業者已實際感受到這波購買力。三井不動產的觀察顯示，近期台灣客戶佔其外國人購買者整體的20%至30%。為了把握這個商機，三井不動產今年初設立了私人禮賓部門，配置能服務中文與英語客戶的專責人員。
東急リバブル則進一步在台北直接開設新辦公室，主動接觸高資產客群。
在神奈川縣經營安東林不動產的台灣出身業者武戴尹玲觀察，典型的赴日不動產買家包含中小企業主、美容醫療等專業職。武戴氏另外指出，由於台積電熊本工廠的帶動，福岡近期吸引了不少台灣買家的目光。這顯示台灣在海外的不動產投資，開始與台灣產業供應鏈的布局愈來愈緊密。
台灣富裕層的海外投資版圖
日本並非台灣富裕層唯一的海外投資目的地。玉山銀行與KPMG的共同調查顯示，台灣富裕層考慮資產配置的地區中，美國以54%居首，新加坡約45%居次，日本與韓國則以29%並列第三。分析指出，新加坡的優勢在於低稅率與中英文溝通便利，日本的優勢在於地理近便與不動產增值預期。
兩個市場變數：投報率下滑與外國人購屋登記新規
購買意願雖然旺盛，市場環境也在改變。東京不動產價格長期上漲後，租金投報率已不如過去。部分買家的購買考量，已從單純追求租金收益，轉向自住便利性與生活品質。
另一個變數是日本政府的監管強化。相關主管機關預計從10月起，要求不動產登記申請者提交護照等身分證明文件並申報國籍，目的是更準確掌握外國人購買日本不動產的實際狀況。業界預期，這項新規不會澆熄購買意願，但會提升市場資訊的透明度。
東京媽媽日本不動產觀察
這份數字我們在市場上是有感的。2025年上半年台灣買家在東京新築公寓幾乎是「組團看屋」，林佳慶副理事長說的「錢賺太多不知怎麼用」，某種程度是真實場景的縮影。
不過有一點我們在接觸台灣買家時常常需要補充說明：新築公寓大廈在東京都心目前的投報率，毛利大約落在2%至3%出頭，扣掉管理費、修繕積立金、固定資產稅之後，帳面淨收益是相當薄的。大量台灣買家的實際動機，確實已如原文所說，從「收租」轉向「資產分散＋自住備用」，這兩種邏輯對應的選屋條件差異很大，混在一起想容易買到不適合的物件。
10月開始的不動產登記國籍申報新制，對合規購買的台灣投資人幾乎沒有障礙，但這是一個信號，說明日本政府正在建立更完整的外國人持有資料庫。未來若進一步推動課稅或限購相關討論，這份資料庫就是政策依據。有在觀望的人，這個時間點值得列入決策時程考量。
如果你還在評估東京是否是對的時間進場，可以參考我們整理的日圓貶值是進場時機嗎（5個判斷），以及關於新築與中古選擇的2026房市警訊：台灣登頂東京外資、都心6區短期轉手12.2%，兩篇放在一起看比較完整。
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