日本大樓品牌平均房價排行榜：前30名一次看，哪個品牌每戶均價最高

全國最貴品牌：75平方公尺換算平均2億2575萬日圓

根據MFS旗下公寓大廈AI估價服務「CAPS」的資料，以全國家庭戶型住戶換算為75平方公尺後的平均價格來排名，2026年8月時點的品牌排行首位，是三井不動產Residential的「Park Court」，平均價格達2億2575萬日圓（約新台幣4,900萬元）。與2019年4月相比，漲幅99.7%，約7年間幾乎翻了一倍。

第2名是三菱地所Residence的「The Park House Urbans」，平均1億8367萬日圓；第3名是東急不動產的「Qualia」，平均1億7572萬日圓。第4名東急不動產「Prestige」1億7560萬日圓、第5名安田不動產「Refeel」1億7293萬日圓、第6名三井不動產Residential「Park Luxe」1億7284萬日圓緊接在後。第10名的「Sunwood」為止，各品牌均超過1億5000萬日圓。

上榜品牌的共同特徵，是以都心優良地段為主要供應區域，並在建物規格、設計、管理體制上做出差異化。建築費與地價上升，加上物件的稀缺性與品牌信賴感，共同推升了這些數字。

「目前最貴」和「漲最多」是兩件事

價格高的品牌，漲幅不一定也最高。這份排行最值得投資人看清楚的地方就在這裡。

2019年比漲幅最高的品牌是東急不動產的「Qualia」，漲幅104.0%，超過Park Court的99.7%。平均價格排名第21位的「Am Flat」（Pros環境開發／Pros住宅）也漲了101.4%，同樣超過不少排名更靠前的品牌。

平均價格1億2512萬日圓、排名第17的野村不動產「Proud Tower」，漲幅66.0%；平均1億1805萬日圓、排名第22的Open House Development「Open Residencia」，漲幅60.5%。目前的絕對價格，反映的是品牌定位與物件規格；但漲幅，則受供應地區、屋齡、距車站距離、再開發進展等因素大幅左右，兩者的驅動力不同。

地點比品牌更重要：同一品牌，不同城市差4倍

MFS的分析進一步顯示，決定資產增值幅度的，地點的影響力超過品牌本身。

以最近5年（2021年8月起）的漲幅來看，東京23區第1名的Park Court上漲81.8%；近畿圈第1名的「Brands Tower」上漲61.6%；但中京圈第1名的「Sun Park Mansion」（成田興業）只上漲19.1%。同一個品牌邏輯，換個城市，資產價值的走向就截然不同。

房價漲了81.8%，但租金只漲24.2%

另一個投資人不能忽略的數字：售價和租金的漲幅差距正在拉大。

Park Court過去5年的售價漲幅是81.8%，同期租金漲幅只有24.2%。在能同時統計售價與租金的品牌中，中位數也呈現相同的格局：售價漲幅普遍高於租金漲幅。

物件售價漲得比租金快，意味著以購入價格換算租金收入的表面投報率（表面利回り）會往下走。買來自住也好、投資出租也好，光看過去的漲價紀錄不夠，還需要同步確認周邊租金水準以及未來的轉售需求。品牌名稱和排名靠前只是一個切入點，持續性、租金平衡、供應地區這三件事，才是決定資產品質的核心變數。

東京媽媽日本不動產觀察

這份排行揭示的租金與售價脫鉤問題，在實際交易中已經很明顯。Park Court這類頂級品牌，5年售價漲了81.8%，但租金只跟上24.2%，表面投報率實際上是在壓縮的。台灣投資人習慣用「買了就租出去」來計算回收，但如果進場價格已經反映了品牌溢價，這個邏輯需要重算。

更值得注意的是地區差異。同樣是有知名度的品牌物件，東京23區過去5年漲81.8%，中京圈只漲19.1%，差距超過4倍。不是買到大牌就安全，是買到大牌在對的地方才算數。在評估物件時，我們通常會先看該品牌在這個區域的歷史供應量和成交紀錄，品牌只是篩選的起點。想了解日本公寓大廈投報率的計算方式和選物件邏輯，可以參考東京都心 vs 大阪郊區 1,980 萬選哪個（投報率陷阱）；對整體市場結構有疑問的，2026 房市警訊有更完整的背景分析。

參考資料來源：マンション「ブランド別平均価格」ランキング【上位30位】 - ダイヤモンド・オンライン