年利7%的承諾，最後換來分配金停付

「みんなで大家さん」（大家一起來）是日本知名度頗高的不動產眾籌基金，以年利7%的分配金為號召，從3萬7000人以上募集了超過2000億日圓的資金。2026年8月5日，運營這個基金的大阪不動產公司公告了2026年3月期決算，外界才正式確認：這家公司已陷入約2881億日圓的債務超過（資不抵債）。

決算公告顯示，2026年3月期營業利益虧損約65億日圓，當期純利益虧損更高達約2984億日圓，最終導致純資產呈現約2881億日圓的債務超過。公司方面列出的業績惡化理由是「租金收入延遲」與「持有資產減損」。

從2025年7月開始停付，2500人集體提告232億圓

問題早在2025年7月就浮出水面。從那時起，包含主力商品「ゲートウェイ成田」（Gateway成田）在內，幾乎所有商品的分配金支付都告停止。出資人等了又等，約2500人忍無可忍，聯合向法院提起集體訴訟，要求公司返還總計約232億日圓。

債務超過的狀況已正式通報給監督這家大阪不動產公司的大阪府。大阪府的立場明確：「業者處於債務超過狀態，違反不動產特定共同事業法。」目前大阪府正在進行詳細調查。

公司方面則表示，預計透過「出售持有資產」來改正債務超過的局面。但在232億圓訴訟懸而未決、大阪府調查進行中的情況下，這個說法能否成真，還是一個大問號。

這起事件有一個結構性的警訊值得台灣投資人留意。「みんなで大家さん」的商品形式是「不動產特定共同事業」，在日本有專法規範，業者必須取得許可才能對外募資。這不是地下金融，是合法的業態，但合法不等於安全。

這類商品通常以固定年利率吸引出資人，底層資產是業者持有的不動產，出資人自己看不到帳本，也無法干涉資產的處置。問題就藏在這裡：租金收入延遲、資產減損，全部反映在業者的財務上，出資人在分配金停付之前，往往沒有任何預警機制。

如果你考慮的是自己持有物件而非把錢交給基金，法律架構和風險結構完全不同。關於日本不動產持有與交易的稅務和法律基礎，可以參考我們整理的不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），另外日本買房 5 大踩雷紅旗也整理了台灣投資人常走進的誤區，值得對照參考。