全國收益物件均價再創新高，但東京23區出現異常訊號

2026年第二季（4月至6月）的數據出爐，日本全國區分公寓大廈均價來到2,657萬日圓（約台幣532萬），較前一季上漲1.33%，再次刷新歷史紀錄。一棟公寓大廈均價也升至2億440萬日圓（約台幣4,088萬），同樣是史上最高。一棟透天公寓則維持在9,004萬日圓的高價區間。數字看起來很漂亮，但東京23區的細部數據藏著值得深究的訊息。

以上數據來自不動產投資資訊平台「健美家（kenbiya）」，由LIFULL集團旗下健美家株式會社每季發布，統計範圍為當季在健美家平台登錄的全國住宅系收益不動產。

東京23區：買家出價超過賣家開價166.9%，這個數字什麼意思

東京23區的區分公寓大廈均價在本季微幅下滑，來到3,662萬日圓（約台幣732萬），較前季減少0.68%。但真正特別的是「價格比率」這個指標。

健美家統計了買家實際詢價的物件價格對比賣家登錄價格的比率。東京23區的區分公寓大廈這個比率達到166.9%，意思是買家詢問的物件，其登錄價格平均比整體登錄均價高出相當大的幅度，買家的資金集中流向比均價貴得多的物件。一棟公寓大廈方面同樣出現逆轉，買家詢問物件的均價達3億1,033萬日圓，高於賣家登錄均價3億127萬日圓，價格比率為103.0%。

另一個指標是利回り差分（問詢投報率減登錄投報率）。東京23區的區分公寓大廈，賣方登錄投報率5.18%，買方問詢投報率5.35%，差距僅0.17個百分點。全國平均差距是2.90個百分點。這代表東京23區的買賣雙方對於價格的認知已經極度接近，市場共識高，但相對地也沒有太多議價空間。

築年數對投報率的影響，在東京23區幾乎消失了

東京23區的區分公寓大廈，屋齡10年以內的物件投報率僅3.75%，是所有地區中最低。屋齡20年以上的物件投報率也只有5.64%，兩者之間的差距很小。也就是說，在東京23區，就算買舊屋，多拿到的投報率也相當有限。

埼玉、大阪、京都、神戶同步創下歷史新高

東京23區微幅回落的同時，周邊城市和地方主要城市的區分公寓大廈價格卻持續攀升。

埼玉縣主要都市（埼玉市、川口市、戶田市、蕨市）：2,481萬日圓，較前季大漲15.23%，創歷史新高
大阪市：2,253萬日圓，較前季上漲6.52%，創歷史新高
京都市：2,122萬日圓，較前季大漲16.85%，創歷史新高
神戶市：1,451萬日圓，較前季上漲7.01%，創歷史新高

一都三縣整體均價為3,030萬日圓，較前季上漲0.76%。

大阪一棟透天公寓：均價超過東京周邊，投報率卻還有6.84%

一棟透天公寓（アパート）方面，全國均價9,004萬日圓，較前季微降0.25%，但維持在高價區間，全國平均投報率8.01%。

大阪市在這個類別的表現特別突出。大阪市一棟透天公寓均價在本季達到1億1,517萬日圓（約台幣2,303萬），較前季大漲9.25%，超過一都三縣平均的1億166萬日圓。投報率則維持6.84%，和一都三縣平均的6.82%幾乎相同，遠高於東京23區的5.57%。

東京23區的一棟透天公寓均價為1億4,115萬日圓，較前季下滑1.47%。

買賣雙方的價格認知差距方面，千葉縣主要都市和埼玉縣主要都市的利回り差分分別只有0.83和0.98個百分點，低於全國平均的2.73個百分點，顯示這兩個市場的買賣雙方價格認知較為接近。

一棟公寓大廈：福岡升至全國第二，投報率壓縮速度追上東京

全國一棟公寓大廈（マンション）均價2億440萬日圓，創歷史新高，全國平均投報率7.39%，則是歷史最低。

東京23區均價3億127萬日圓，較前季下滑1.61%，但仍維持3億日圓以上，投報率5.02%。

本季最受關注的是福岡市。福岡市一棟公寓大廈均價達到2億6,916萬日圓，在主要城市中僅次於東京23區。投報率5.86%，同樣是主要城市中僅次於東京23區的低利回り水準。福岡市屋齡10年以內的物件投報率已達4.28%，和東京23區的4.23%幾乎相當，顯示投報率壓縮的程度相當接近。

東京23區的一棟公寓大廈，買方詢問物件均價3億1,033萬日圓，仍高於賣方登錄均價3億127萬日圓，逆轉現象持續。買賣雙方的利回り差分在東京23區為0.43個百分點，福岡市為0.57個百分點，兩地的買賣雙方價格認知已非常接近。

東京媽媽日本不動產觀察

東京23區區分公寓大廈的投報率壓縮，在這份數據裡看得很清楚。新屋3.75%、20年以上舊屋5.64%，兩者差距不到2個百分點，代表東京買方已經不太用屋齡折價來要求更高的報酬，整個市場的定價邏輯非常成熟，也非常緊繃。

對台灣投資人來說，看到大阪市一棟透天公寓均價突破1億1千萬、投報率還有6.84%，直覺會覺得「比東京好」。但這個比較要小心：均價1億以上的一棟透天公寓，和個人投資人習慣買的區分公寓大廈，是完全不同的資產類別，管理難度、融資條件、流動性都差很多。如果你目前持有或考慮買的是區分公寓大廈，這個大阪數字對你的決策參考價值有限。

福岡市一棟公寓大廈的投報率已壓縮到接近東京23區水準，這個趨勢對幾年前就進場福岡的投資人是好消息，對現在才要考慮進場的人，則代表好買的窗口縮小了。關於如何在不同城市之間做選擇，可以參考東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選這篇的空置率分析。

參考資料來源：全国の区分・一棟マンション価格が最高値を更新、東京23区の区分マンションは微減も埼玉主要・近畿3都市（大阪・京都・神戸）は最高値を記録。「収益物件市場動向四半期レポート」2026年4月～6月期 - PR TIMES