超過一半的人買公寓時，就已計畫賣掉

這份調查的數字很直白。LIFULL HOME'S 在 2026 年 7 月對過去 3 年內曾在東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣主要市區）賣過公寓的 25 至 69 歲男女共 507 人進行問卷，結果發現：自宅用途購入者當中，有 51.9% 的人在買房時就已抱持「遲早會賣掉」的想法，遠高於「打算一直住」的 32.1%。

這個 51.9% 比前次調查（2025 年 2 月實施）的 45.4% 又再往上爬了 6.5 個百分點。「買來住但也當資產」的心態，在東京圈已成主流。

投資目的購入從 24.1% 跳到 36.2%

這次調查裡，賣出物件的入手背景：「自宅用途購入」佔 79.5%（前次 82.7%，下滑 3.2 個百分點），「投資目的購入」佔 36.2%（前次 24.1%，大幅增加 12.1 個百分點）。

持有期間方面，「1 年以內就賣」的比例最高，達 24.0%。5 年以內賣出的人合計佔 60.5%。短期持有、擇機出售的資產運用型買法，已是東京圈公寓市場實際發生的事，不只是理論。

賣出原因第一名：感覺現在可以賣到好價錢

促使賣家出售的原因，「因為不動產價格上漲，感覺可以賣到好價錢」以 33.5% 排名第一，比前次調查的 25.3% 還高。

第二名是「維持費用太高」，佔 19.9%，前次調查同一項只有 12.6%、排名第 7，這次大幅躍升。調查中，認為管理費「偏高或太高」的受訪者約佔 56%，認為修繕積立金（大樓修繕基金）「偏高或太高」的同樣約佔 56%，兩者都比前次調查（分別為 48.5% 與 49.1%）明顯增加。管理費與修繕積立金的持續漲價，已成為促使部分屋主加速出售的推力。

七成賣家有獲利，將近一半賺超過 1000 萬日圓

出售後獲利（賣出價減去購入價為正值）的比例達 71.0%，前次調查為 62.1%，上升了 8.9 個百分點。

獲利金額分佈中，「2000 萬日圓以上（約新台幣 440 萬元）」是單一最多人回答的區間，佔 19.0%。獲利 1000 萬日圓以上（約新台幣 220 萬元）的人合計達 47.0%，前次調查為 36.3%。反過來看，虧損的人佔 12.1%。

貸款尚未還清就賣出的人當中，95.4% 表示「賣出所得足以全額清償剩餘貸款」，房價上漲確實讓多數賣家的資金計畫得以順利執行。

賣過的人說：最後悔沒有多比較幾家仲介

「如果重來一次，希望自己當時有做的事」，排名第一是「認真比較多家不動產公司的出價與負責人」，佔 31.6%。第二名是「不要完全交給仲介，自己也要做功課」，佔 31.0%。第三名是「培養自己判斷仲介說法是否正確的能力」，佔 30.1%。

前次調查排名第一的「留出充裕的出售時間安排」（29.3%），這次被上述三項擠下。獲利愈來愈多，但賣家也愈來愈懊悔「或許可以賣得更好」。

LIFULL HOME'S 總研研究員中山登志朗的分析

根據中山登志朗的說明，2020 年 1 月 LIFULL HOME'S 刊載的東京 23 區中古公寓家庭向物件平均價格為 4,945 萬日圓，到 2026 年 7 月已漲至 11,846 萬日圓，6 年間上漲了 6,901 萬日圓，為 2.4 倍。2026 年 1 月至 7 月東京 23 區新築公寓平均價格為 15,243 萬日圓，中古公寓比新築便宜 22.3%。

中山指出，2000 年代大量供給的新築公寓目前進入屋齡 20 年前後的「適售期」，加上都心及各市中心地區的中古公寓價格持續攀升，推動了賣出意願。查詢價格評估的需求因此急增，許多家庭在看到評估價格後才開始認真考慮出售與換屋。

中山同時提醒：評估價格是「預估售出價格」，不代表實際能以該價格成交，且成交往往需要相當時間。賣出後也會產生「讓渡所得稅」，這是所得稅、復興特別所得稅與住民稅的合稱。自住不動產持有未滿 5 年者，扣除 3000 萬日圓特別控除後的獲利需課徵合計 39.63%；持有超過 5 年者稅率為 20.315%。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查裡有一個數字特別值得台灣買家留意：持有未滿 5 年的自住不動產，賣出獲利稅率高達 39.63%，持有超過 5 年才降到 20.315%。日本的短期轉手稅負相當重，60.5% 的人在 5 年內賣出，其中有一大部分是在稅率較高的區間出場。

台灣投資人買東京公寓，通常已是非居住者，無法適用日本的 3000 萬日圓自住特別控除，賣出時的稅務結構跟日本本地買家完全不同。調查裡的獲利數字是買家「拿到手前」的數字，扣掉稅金、仲介手續費、取得時的各項費用後，實際手邊剩的金額差距很大。想深入了解出售各階段的稅負計算方式，可以參考這篇不動產稅金攻略（購買、持有、出售三階段），特別是轉讓所得稅的計算段落。

參考資料來源：「売却前提」のマンション購入が51.9％と過半数に！LIFULL HOME'Sが「東京圏のマンションの売却に関する意識調査」を発表 - 株式会社LIFULL