「問題客」沒出問題，「優良客」卻悄悄死去

房東最怕的是欠租、滋事、垃圾堆積的問題租客。但日本一間管理公司花了三年整理出來的數據，卻指向一個令人坐立不安的事實：孤獨死的，往往是那些入住二、三十年、從未欠過一次租的老房客。

這份報告來自東京都立川市的株式會社 JPMC 信榮（JPMCシンエイ），1969 年創業，目前管理全 8,100 間房。2021 年 11 月起，該公司開始系統性整理一份內部稱為「他界分析報告」的統計，記錄管理物件中每一起在租期間死亡的案例。同社前會長十河浩一表示，整個不動產業界願意保存並公開這類數據的業者「極為罕見」。

三年 135 件，六成死在自己房間裡

統計開始至今約三年，累計記錄了 135 名死亡案例。年齡分佈上，60 多歲最多，共 43 人，占 31.85%；70 多歲 37 人，占 27.41%；80 歲以上 22 人，占 17%。性別上，男性壓倒性多數，120 人，占 88.9%。

死亡地點方面，84 人（62.2%）死在室內或建物內，其中 68 人（81.0%）死在自己的居室裡，其餘分散在浴缸、廚房、廁所、玄關、陽台等處，各占 2 至 4% 左右。病院死亡 46 人（34.1%），屋外 5 人（3.7%）。

最值得正視的數字是居住年數。入住 20 年以上者占約三成，加上 10 年以上的比例，超過五成。代表公司社長佐々木哲也說：「40 多歲單身入住，然後就這樣住了二、三十年的人其實很多。隨著年數增加，家賃通常會調降，所以長期租客反而是用較高租金簽約、每個月從不拖欠的極優良房客。但也正因為沒有任何問題，才讓人很難察覺他已經過世了。」

這間公司管的是什麼樣的物件

JPMC 信榮管理的 8,100 間物件，平均租金每月 3 萬 7,000 日圓（約新台幣 7,400 元）。約占九成的 17 平方公尺一房型，平均租金更低至 3 萬 2,000 日圓（約新台幣 6,400 元）。

1970 至 90 年代初期，多摩地區學生需求旺盛，這類小套房有固定客群。之後因屋齡增加、大學往都心回流、少子化等因素，年輕人需求下降，2000 年代起，高齡者、外國人、低收入單親家庭開始成為主要入住族群。該公司也常接到行政機關轉介的生活保護受給者。

公司目前將新租客的年齡上限設定在 70 歲。原因是：「家租便宜，常收到行政機關詢問能否接受無處可去的高齡者入住。但在沒有任何看護支援配套的情況下，接受入住只會讓孤獨死風險更高。」

原狀回復的費用，誰來出？

該公司採用一括借上（整棟包租）模式，代替屋主與租客簽訂租賃契約，屋主與租客之間沒有直接契約關係。因此，租客過世後，原狀回復的責任落在公司身上。

135 件死亡案例中，69 人完全沒有保證人。原因是：這批老房客入住時代較早，當時慣例是由連帶保證人擔保；但住了幾十年後，保證人本人也年老或過世，實際上已無法找到人負責。

保證公司的機制也幫不上忙。保證公司承保的範圍是家租滯納與相關訴訟費用，租客過世後合約即告終止，死後處理不在承保範圍內。

保險方面同樣棘手。負責說明的斉藤氏表示：「新入住者我們會要求加入孤獨死相關保險，但老房客有些保險本身就不涵蓋孤獨死，有涵蓋的也不一定全額理賠。能完全覆蓋的案例並不多。」

遺物處理更複雜：要先找到法定繼承人才能動

近年家財保險多附有「貸主保證」特約，授權屋主在租客身故後處理遺留物品。但依照法律程序，在動用這個權利之前，必須先尋找法定繼承人。佐々木氏形容：「這需要相當的時間與人力。如果是欠租，可以主張嚴重違約要求強制退租，但除此之外，處理起來真的很困難。」

2024 年現況：50 多歲層最多，未來死亡件數幾乎確定繼續增加

2024 年 6 月時點，該公司 5,310 名合約租客中（不含空室與法人名義物件），50 多歲最多，共 1,379 人，占 25.97%；60 歲以上合計占 26%。如果什麼都不做，孤獨死件數未來只會繼續上升。

公司希望引入 ICT 感測器與孤獨死保險來改善現況，但社長坦言：「要求低收入住戶自行負擔這筆費用很難開口。只能說服屋主，但在收益本已薄的情況下，屋主是否願意接受也是未知數。」

感測器救不了孤獨死，救人的是鄰居

中國地方一間不動產公司，管理物件中約三成入住者為高齡者。該公司在 2020 年取得居住支援法人資格，專門協助住屋困難者找到居所，並對高齡新住戶強制要求導入 ICT 與加入孤獨死保險。

其中一個案例是：ICT 系統持續出現異常訊號，公司去電確認後，發現該名租客已住院。此人最後在醫院過世，但因為在生前確認了身元引受人的聯絡方式，死後處理得以順利進行。

不過，同公司擔當者也坦白說：「系統察覺異變的時候，多半人已經過世了。感測器有助於早期發現遺體，但要靠 ICT 防止孤獨死的發生，恐怕很難。」他接著說：「其實，真正最先發出警報的是鄰居。有鄰居打來說『他平常這個時間會去買東西，今天沒出現』『隔壁沒有動靜』，我們派人到場，發現人倒在地上送急救，這樣的案例已經發生好幾次了。」

身邊沒人的人，保險也用不上

孤獨死保險在理賠時，需要由法定繼承人提出申請，並附上自治體開立的死亡證明。但自治體以個人資訊保護為由，拒絕向不動產公司發出這份文件。結果：「身邊沒有親屬、孤獨死亡的租客，我們從來一次都沒能用上保險。偏偏這些人最需要被照顧到。」

文章作者、追手門學院大學地域創造學部教授葛西リサ在書末提出的問題，沒有簡單答案：一個人被機器發現死去，我們的社會應該如何評價這件事？

東京媽媽日本不動產觀察

這份「他界分析報告」讓我最在意的，是原狀回復費用的分攤問題。台灣房東習慣把「孤獨死風險」當成拒絕高齡租客的理由，但 JPMC 信榮的數據說明，真正的財務衝擊來自「保証人消滅」這件事，而不是租客本身的年齡。住了 30 年的租客，當初的保証人可能早就過世，保证会社又不涵蓋死後處理，所有殘置物清理、特殊清掃、原狀回復的費用最後全落在管理端。

對持有日本出租物件的台灣房東來說，這意味著在簽約時確認保証体制（保証会社 vs 連帶保証人）、以及管理合約裡關於死後處理的責任歸屬，比租金本身更值得仔細看清楚。關於日本租賃合約實務可以參考借地借家法的基本框架與房東權利義務，保険與管理合約陷阱可以進一步看管理合約的常見陷阱。

參考資料來源：孤独死しているのは誰か？賃貸管理会社の分析レポートが突きつける「意外すぎる共通点」 - ダイヤモンド・オンライン