84家上市企業賣地，譯渡獲利總額衝上5,287億日圓

2025年度（2025年4月至2026年3月），東京證券交易所上市的3,739家企業中，共有84家申報出售國內不動產，較前一年度的85家減少1家，是連續第3年低於100家。但件數減少不代表熱度降溫，恰恰相反：這84家的譲渡損益總額達到5,287億3,400萬日圓（約新台幣1.1兆元），較前一年度的2,918億5,500萬日圓暴增1.8倍，是2022年東證市場整併後、歷年第二高的水準，僅次於2023年度的5,774億5,600萬日圓。

78家公告損益的企業中，74家計上譲渡益（獲利），佔比94.8%，較前一年度的93.8%再上升1個百分點。計上譲渡損（虧損）的只有4家，損失金額合計僅4億2,100萬日圓，遠低於前一年度的73億8,900萬日圓。簡單說，這一年幾乎每一家賣地的上市企業都賺錢，而且賺得很多。

獲利前三名：日通、日產、味之素

譲渡益排名第一的是NIPPON EXPRESS控股（東證Prime，實際出售方為其核心子公司日本通運），單筆獲利742億6,500萬日圓（約新台幣154億元）。第二名是日產汽車（Prime），獲利739億500萬日圓，譲渡價額為970億日圓。第三名是味之素（Prime），獲利381億日圓，譲渡價額451億日圓。

NIPPON EXPRESS控股在事前公告中預估譲渡價額約1,000億日圓，但詳細數字截至調查截止日仍未正式公開。

獲利超過100億日圓的企業共有15家，前一年度只有5家，一年之間從5家跳升到15家，幾乎翻了三倍。主要集中在東京都內，高額交易明顯增加。

賣出面積縮小，但每平方公尺的錢愈來愈多

74家公告出售土地面積，合計145萬8,023平方公尺，低於前一年度70家公告的157萬494平方公尺。公告家數增加4家，但總面積反而縮小。平均售地面積為1萬9,703平方公尺，前一年度為2萬2,435平方公尺。

面積最大的單筆交易來自堺化學工業（Prime），出售位於福島縣磐城市的產業廢棄物最終處置場（管理型設施），面積達43萬7,093平方公尺。出售理由是2026年3月期顏料級氧化鈦事業終止，廢棄物產生量大幅減少，持有這座處置場的目的已大致完成。第二名是AXAS Holdings（Standard），12萬6,039平方公尺；第三名是Danto Holdings（Standard），8萬4,702平方公尺。

售地面積合計超過1萬平方公尺的企業有27家，前一年度為24家，數量增加；但面積超過10萬平方公尺的企業從3家降為2家，大面積交易件數反而減少，整體面積因此縮小。

業種分布：食品業賣最多，製造業最積極

以業種來看，食品業（食料品）以9家居冠，前一年度為7家。主要原因是企業遷移總部或工廠，因而出售原有資產。9家中，最新財年最終利潤為虧損的有2家，佔比22.2%。第二名並列的有化學業、零售業、陸運業、不動產業，各7家。最終利潤虧損比例超過半數的業種，只有「其他製品」業。

地價持續漲，賣地變成設備投資的本金來源

2026年3月，日本國土交通省公布「令和8年地價公示」，全用途平均、住宅地、商業地三項指標連續第5年全面上漲。東京圈和大阪圈的漲幅進一步擴大，名古屋圈和部分地方圈的漲幅則出現持平或縮小的跡象。

東京商工リサーチ分析指出，物價高漲導致拆除費用等成本超出預期，部分企業在地方圈的不動產因此延遲轉用計畫，地方圈的地價與物價上漲在某種程度上使交易陷入停滯。

疫情期間為了填補虧損而出售資產的一輪賣壓已告一段落，這也是2025年度出售企業家數連續3年下滑的原因之一。製造業對設備投資的意願仍然旺盛。在地價上漲、含利益（含み益）持續擴大的環境下，將持有不動產的帳面獲利轉作設備投資資金來源，這樣的動向今後持續出現的可能性仍在。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查的核心數字很值得留意：74家企業計上譲渡益，帳面獲利超過100億日圓的從5家跳到15家，主要集中在東京都內。這不是偶然，而是直接反映了過去幾年都心地價的漲勢有多猛。企業持有的土地或廠房，很多帳面成本是10年、20年前入帳的，現在一賣，含み益就直接實現，帳面看起來格外漂亮。

對持有東京不動產的台灣投資人來說，這個現象有一層隱含意義：當上市企業連續大規模出售都心不動產、且獲利創近年新高，代表買方（接盤方）同樣在大量進場承接這些物件。機構之間的交易雖然和個人投資人的市場不完全重疊，但都心優質物件的定價基準，本來就是由這類大宗交易在撐著。地價若沒有大型買方持續承接，不會這樣連漲5年。

想更了解東京都心地價的結構與台日房地產思維的差異，可以參考台日房地產市場大不同；如果你正在思考現在是不是進場好時機，2026房市警訊這篇有更多具體數據可以對照。

參考資料來源：2025年度「上場企業の不動産売却」 84社地価上昇で高額化進む、譲渡損益総額は1.8倍 - 東京商工リサーチ