日本路線地價連漲5年、今年漲幅2.9%創歷史最大，不動產與觀光需求撐住底部

5年連漲，這次創下紀錄

日本國稅廳於2026年7月1日公布2026年分路線價（以2026年1月1日為基準日）。全國約31萬個標準宅地的平均路線價較前年上漲2.9%，是2010年採用現行計算方式以來漲幅最大的一年，也是連續第5年上漲。

路線價是計算遺產稅與贈與稅的基準地價，每年7月1日由國稅廳公告。漲幅擴大的背景，國稅廳指出來自國內外投資資金持續流入、都市圈住宅需求穩健，以及訪日觀光客帶動的商業地需求。

全國都道府縣廳所在城市，35年來首次零下跌

44個都道府縣廳所在城市的最高路線價，較前年全數上漲或持平，沒有任何一個城市出現下跌，這是自1991年泡沫經濟時期公布分以來，睽違35年首次「零下跌」。

其中，盛岡、埼玉等5個城市因車站前正在推進再開發計畫，上漲率超過10%。青森、津（三重縣）、鳥取3個城市則與前年持平。

東京都上漲9.4%，全國最高

以都道府縣別來看，東京都上漲幅度最大，達9.4%。都心辦公室與公寓大廈需求持續穩健，是主要支撐力道。

觀光需求強勁的沖繩縣與大阪府上漲率也均超過5%。根據日本政府觀光局（JNTO）數據，2025年訪日旅客約達4260萬人，連續2年刷新歷史新高，旺盛的觀光需求也成為推升地價的動力之一。

銀座鳩居堂前：41年連續全國最高，每平方公尺5336萬日圓

全國路線價最高的地點，再度由東京都中央區銀座5丁目的文具店「鳩居堂」前奪冠，已連續41年位居全國第一。2026年公告路線價為每平方公尺5336萬日圓（約台幣1115萬元），較前年上漲11.0%。

滑雪勝地異軍突起，白馬漲32.7%

以各稅務署轄區最高路線價來看，長野縣白馬村上漲32.7%、野沢温泉村上漲31.3%、北海道富良野市上漲28.0%，三地均為在海外具有知名度的滑雪度假區，漲幅遠超全國均值。

能登半島震災重災區，連續2年跌幅最大

因能登半島地震受災的石川縣輪島市「朝市通り」路線價下跌8.6%，跌幅連續2年為全國最大。

各地區漲幅概覽

• 北海道：上漲1.8%，富良野、小樽帶動，札幌開發步調較為保守
• 東北：上漲1.2%，都心開發熱度持續，但建材成本高漲壓抑漲幅
• 東京：上漲9.0%，淺草漲幅居東京之首，受訪日客與租屋需求拉抬
• 愛知：上漲2.2%，辦公室市場活絡，建築費高漲帶來下行壓力
• 北陸：上漲0.5%，觀光人潮增加與市中心再開發帶來期待
• 關西：上漲3.2%，連續4年正成長，漲幅第一是御堂筋線的江坂站
• 中國5縣：上漲1.6%，岡山、廣島、山口連續5年上漲
• 四國：下跌0.2%，連續34年負成長，全國唯一低於前年的地區
• 福岡縣：上漲4.2%，佐賀車站前上漲17%，「福岡都市圈」持續擴張

東京媽媽日本不動產觀察

路線價連漲5年、漲幅還創新高，對台灣買家最直接的影響是遺產稅評估基礎又往上走。很多人買日本不動產，有一部分考量是「路線價比市價低，可以壓低遺產稅評估額」，但這個空間這幾年確實在縮小。東京都心公寓大廈的路線價漲9.4%，跑得比不少物件的市價還猛，兩者之間的差距正在壓縮。

另外值得一提的是白馬、野沢、富良野這波滑雪勝地的大幅上漲。這類物件過去在台灣投資人圈子裡討論不多，但近年歐美買家大量湧入推動了地價，路線價一旦拉高，持有成本（固定資產稅）也會跟著走。如果你手上有這類渡假區物件，下一輪稅單要有心理準備會比前幾年明顯增加。

想了解日本不動產三個階段的稅務架構，可以參考 不動產稅金攻略（購買、持有、出售），裡面有路線價跟市價的落差怎麼影響遺產稅計算的說明。

參考資料來源：路線価5年連続上昇、伸び2.9%で過去最大 不動産・訪日客需要底堅く - 日本経済新聞