東京世田谷高級公寓管理委員會與建商對嗆：一場充斥怒吼的年度大會實錄

施工不良後五年，衝突從法庭燒進總會會場

2026年3月30日，澀谷區道玄坂的管理事務所裡，世田谷區一棟名為「東急多爾・阿爾斯世田谷弗洛雷斯塔（Tokyu Dwell Ars Setagaya Floresta，以下簡稱弗洛雷斯塔）」的公寓大廈，召開了一年一度的區分所有者定期總會。這場總會從開始前就火藥味十足，等到議長宣布開會後，衝突更是一發不可收拾。

事件的起點是施工不良。根據住民說法，施工不良問題被發現後，住民們曾被迫遷至臨時住所。東急不動產此後每年都出席定期總會。2024年2月的定期總會上，東急不動產自行提議通過了「推進建物重建決議」以及「事業合作協定延長」兩項議案，且以壓倒性多數獲得可決。

然而，決議通過至今，東急不動產未見執行動作。本次2026年3月的總會，是東急不動產時隔兩年再度出席。

49戶中44戶在東急手上，管理組合決定先限制對方發言

出席總會的人員結構，本身就是衝突的背景。弗洛雷斯塔全棟共49戶，其中44戶的所有權屬於東急不動產及其關聯公司。東急不動產以委任代理的形式，由其員工代表出席。

總會開始前，東急不動產的代理人與管理組合及其負責律師之間已爆發言語交鋒。東急律師退席後，總會勉強開場，但議長隨即宣布了一條「異例規定」：出席者須在質疑時間舉手，經議長指名後才可發言；發言若過長，議長有權打斷。

議長同時宣告：東急不動產在2024年自行提議並通過的兩項議案至今未履行，處於違反《區分所有法》決議的狀態。「違反法律決議的人的意見，沒有必要聆聽。」其餘住民對此全數表示贊成，當日總會正式採用限制東急不動產及其關聯公司發言的規定。

「我沒有指名您」「我是組合員，有發言權利」，雙方在會場僵持超過十分鐘

議長話音剛落，東急出席員工便舉手說：「請問議長，我有問題。」議長回應：「還沒允許發言。」但東急員工無視制止，繼續發言。

以下是當天影片記錄的部分對話實況：

• 東急：「身為管理組合員，我認為有發言的權利。今天第1號、第2號、第3號議案……」
• 議長：「沒有允許發言。」
• 住民：「請不要擅自說話。」
• 東急：「組合員有發言的權利，請讓我發言。關於3月24日……」
• 議長：「請停止發言。」
• 住民：「這裡沒有人在聽。」
• 議長：「您的耳朵聽不到嗎？」
• 東急：「不，我聽得到。」

這樣的來回持續超過十分鐘。東急員工數度提及的「第3號議案」，是關於管理組合理事的役員選任議案。

「理事會乗っ取り通告」，住民這樣看待東急的提名要求

一位住民描述了第3號議案的來龍去脈：總會召開約兩個月前，東急不動產突然通知管理組合，表示希望由東急不動產選任的6名理事獲得選任，並要求列入下次總會議題。

住民方將此舉視為「理事會奪權通告」。住民的立場是：東急在2024年2月總會上自行提案通過了建物重建與事業合作延長，卻至今未執行，管理組合認為這已構成違反《區分所有法》的狀態。目前雙方正在訴訟中，管理組合是原告，東急不動產是被告。由被告方的員工來主導原告管理組合的理事會，在住民眼中，「倫理上根本不可能接受」。

管理組合方因此在總會前拒絕了東急的選任提案，改提「現任理事留任」議案，並已書面通知東急方。

「いい加減にしろよ！」，東急突然起身發送資料，現場完全失控

僵持持續之中，東急另一名出席的組合員突然起身，說「我來分發（第3號議案的修正）資料」，開始向在場人員發放文件。

現場隨即爆發：

• 理事：「這種事是不被允許的！」
• 議長：「你在做什麼！不需要那份資料！」
• 理事：「不要擅自發放！」
• 住民：「夠了，適可而止吧！（いい加減にしろよ！）」

此後，議長與東急代表雙方同時開始進行各自版本的議案表決，形成「雙方同時強行採決」的異常局面，持續約十分鐘。

議長一邊推進第1號議案，東急員工一邊提出「不信任動議」，雙方聲音互相蓋過，根據影片記錄，部分對話已無法辨識。

管理組合總會的過程被上傳至住民自行運營的YouTube頻道「アルス世田谷フロレスタ管理組合」公開。

雙方說法截然相反，目前仍在訴訟中

現代ビジネス編輯部向管理組合與東急不動產雙方各自取材。

東急不動產以書面回應，就係爭事項表示「因正在訴訟中，不予回答」。但對於「未經議長許可即進行採決」一事，東急表示：「本公司認為已依正當程序進行上述採決，因此『強行且無效的採決』此一主張缺乏依據。」對於管理組合「現任理事留任已獲採決」的說法，東急則回應：「所指『現任理事留任獲採決』之事實並不存在。」

管理組合方面則表示：「因涉及正在訴訟中的事項，不予回答相關內容。我們原告方將持續與律師團共同，在要求履行建物重建的訴訟中主張正當權利。」

施工不良發覺至今約五年，管理組合與東急不動產的主張至今仍是平行線。

東京媽媽日本不動產觀察

這個案子有一個細節，對台灣投資人來說很值得留意：弗洛雷斯塔全棟49戶，44戶在東急不動產及其關聯公司手上。表面上是一棟住宅公寓，實際上區分所有權的結構極度傾斜。

日本《區分所有法》的總會表決是以「議決權比例」計算。當某一方持有壓倒性多數戶數，理論上幾乎任何議案都可以推動通過，包括役員選任。這也是為什麼住民方這次在總會一開始就選擇先限制對方發言，從程序上阻斷東急的議案推進，而不是走表決這條路，因為票數根本不對等。

對於打算買進整棟或多戶的投資人，這個案子是一個提醒：持有棟內大比例戶數，並不代表可以繞過現有管理組合的決議，尤其在有糾紛、有訴訟的情況下，區分所有法的框架反而可能成為雙方的攻防工具。

相關的法律框架可以參考我們整理的 借地借家法與管理組合法律關係說明。

參考資料來源：世田谷・高級マンション管理組合と不動産会社の「怒声飛び交う定期総会」 - 現代ビジネス