五大集團 2026 年 4 至 6 月財報一次看清楚

日本不動產五大集團，三井不動產、三菱地所、住友不動產、東急不動產控股、野村不動產控股，2027 年 3 月期第一季（2026 年 4 月 1 日至 6 月 30 日）的財報已全數公布。野村不動產控股最早在 2026 年 7 月 30 日發表，住友不動產與東急不動產控股在 8 月 6 日跟進，三井不動產與三菱地所則在 8 月 7 日公布。

五家公司同框比較，表現分化明顯。三菱地所這一季的營業利益年增幅高達 94.3%，是五家當中最亮眼的；三井不動產與野村不動產控股的單季數字則出現年減，但兩者全年預測都維持成長。

逐家拆解：誰漲誰跌

三井不動產（股票代號 8801）

2026 年 4 至 6 月單季，合併營收 6,169 億 3,000 萬日圓（約新台幣 1.4 兆元），年減 23.1%；營業利益 1,035 億 700 萬日圓，年減 35.4%。單季數字走弱，全年預測則是營收 28 兆日圓、營業利益 4,100 億日圓，分別較前一年度成長 3.3% 和 3.1%。

三菱地所（股票代號 8802）

2026 年 4 至 6 月單季，合併營收 4,976 億 8,500 萬日圓，年增 39.4%；營業利益 1,212 億 4,000 萬日圓，年增 94.3%，是五家中單季成長幅度最大的一家。全年預測營收 20 兆日圓（年增 14.5%）、營業利益 3,700 億日圓（年增 12.2%）。

東急不動產控股（股票代號 3289）

2026 年 4 至 6 月單季，合併營收 2,857 億 7,400 萬日圓，年減 0.8%；營業利益 465 億 9,300 萬日圓，年增 12.7%。營收幾乎持平，利益端仍有成長。全年預測營收 14 兆日圓（年增 12.4%）、營業利益 1,900 億日圓（年增 13.9%）。

住友不動產（股票代號 8830）

2026 年 4 至 6 月單季，合併營收 2,810 億 1,600 萬日圓，年減 4.2%；營業利益 1,028 億 4,600 萬日圓，年增 1.0%。營收小跌，利益微幅成長。全年預測營收 10 兆 7,000 億日圓（年增 1.2%）、營業利益 3,200 億日圓（年增 7.0%）。

野村不動產控股（股票代號 3231）

2026 年 4 至 6 月單季，合併營收 1,910 億 6,400 萬日圓，年減 13.7%；營業利益 255 億 4,000 萬日圓，年減 30.6%。單季兩項數字都出現兩位數年減，是五家中單季表現最弱的。全年預測仍看增，營收 10 兆 8,000 億日圓（年增 14.6%）、營業利益 1,400 億日圓（年增 1.3%）。

全年預測排行：誰賺最多

依 2027 年 3 月期全年營業利益預測排列如下：

第一名　三井不動產：4,100 億日圓
第二名　三菱地所：3,700 億日圓
第三名　住友不動產：3,200 億日圓
第四名　東急不動產控股：1,900 億日圓
第五名　野村不動產控股：1,400 億日圓

住友不動產的全年利益預測排在第三，超越東急不動產控股，而住友的全年營收預測（10 兆 7,000 億日圓）與野村（10 兆 8,000 億日圓）幾乎同一水位，但利益差距超過一倍，反映兩家的獲利結構不同。

急速崛起的第六強：瑞可利（Hulic）收購東大補習班

這份財報報導中，另一個值得關注的主角是瑞可利（ヒューリック，股票代號 3003）。瑞可利以「銀座大房東」聞名，目前在銀座地區持有約 40 棟商業大樓與辦公大樓，以不動產業界日本第六大的營收規模持續快速成長。

瑞可利採用 12 月期決算，2026 年上半年（1 月至 6 月）的合併營收為 4,165 億 9,600 萬日圓，年增 38.8%；營業利益 803 億 1,300 萬日圓，年增 7.0%。2026 年全年營業利益預測為 2,100 億日圓，年增 12.4%。截至 2026 年 8 月 12 日的分析師預測共識，全年營收為 8,953 億日圓（年增 23.1%）、營業利益 2,118 億 7,300 萬日圓（年增 13.4%）。

財務數字之外，瑞可利在 2026 年 7 月 7 日宣布一件頗受矚目的收購。旗下以「不動產商社化」為中長期方向的戰略布局下，瑞可利決定以 100% 持股方式取得「株式會社東京教育研」的全部股份。東京教育研是東京大學入學考試專門補習班「鐵緑會」的營運公司。收購金額未對外公開，據報導規模達數百億日圓。

鐵緑會成立於 1983 年，專門指導六年一貫制中高生備考東京大學。2007 年 12 月 3 日起成為倍樂生控股（ベネッセホールディングス）旗下事業，此次由瑞可利全數買回。2026 年度的成績單，鐵緑會培育出 584 名東大合格者，佔全體東大錄取人數的 20%；在被視為最難考的理科三類（醫學部進學課程）方面，錄取 57 人，佔率高達 59%。

三年業績數字對照

以下為五大不動產集團近三個年度的合併決算（營收 / 營業利益）對照，供讀者掌握各家成長軌跡：

2025 年 3 月期（實績）：
三井不動產 26 兆 2,536 億 / 3,727 億；三菱地所 15 兆 7,981 億 / 3,092 億；東急不動產控股 11 兆 5,030 億 / 1,407 億；住友不動產 10 兆 1,423 億 / 2,715 億；野村不動產控股 7 兆 5,763 億 / 1,189 億。

2026 年 3 月期（實績）：
三井不動產 27 兆 974 億 / 3,977 億；三菱地所 17 兆 4,614 億 / 3,297 億；東急不動產控股 12 兆 4,604 億 / 1,668 億；住友不動產 10 兆 5,776 億 / 2,991 億；野村不動產控股 9 兆 4,250 億 / 1,382 億。

2027 年 3 月期（預測）：
三井不動產 28 兆 / 4,100 億；三菱地所 20 兆 / 3,700 億；東急不動產控股 14 兆 / 1,900 億；住友不動產 10 兆 7,000 億 / 3,200 億；野村不動產控股 10 兆 8,000 億 / 1,400 億。

三年連續成長的格局在三菱地所、東急不動產控股、住友不動產、野村不動產控股身上均清晰可見；三井不動產單季數字雖走弱，全年預測仍維持向上。

東京媽媽日本不動產觀察

三菱地所這季單季營業利益將近翻倍，在五大集團中站上最高增幅，對照其大手町、丸之內持續的開發佈局，大型商辦資產的重估價值在財報數字上已逐漸浮現。對於持有東京都心不動產的台灣投資人而言，這份財報最直接的意義是：支撐都心地價的需求端，目前仍由體量龐大的法人買方主導。個人投資人在這個環境下選物件的邏輯，可以參考我們整理的 2026 房市警訊與都心短期轉手分析，裡面有比較具體的區域與物件選擇框架。

參考資料來源：不動産大手５社（三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産ホールディングス、野村不動産ホールディングス） 2027年3月期第１四半期の決算が出揃う！ - 東京・大阪都心上空ヘリコプター遊覧飛行