不動產交易本人確認，晶片證件成必備審核文件！2027日本強制實施新制《犯罪收益移轉防止法》修法

2027年4月，日本不動產交易的本人確認方式將大幅改變

持有日本不動產、或正考慮在日本購買房產的台灣人請注意：2027年4月1日起，日本《犯罪收益移轉防止法》（犯收法）施行規則正式修正，不動產買賣交易的本人確認方式將從現行的「目視確認證件原本」，改為強制讀取IC晶片的電子本人確認（eKYC）。這項改正同時涵蓋對面與非對面交易，距施行日剩約10個月。

哪些人在哪些情況下必須做本人確認

根據犯收法，宅地建物取引業者（即日本的合格不動產業者，俗稱宅建業者）在下列四種情形下，對交易對象負有本人確認義務：擔任賣方時、擔任買方時、以代理業者身分參與買賣契約時，以及以仲介業者身分參與買賣契約時。若交易對象是法人，除了確認法人本身之外，還必須對負責該交易的代表人等個人進行本人確認，方法與確認個人客戶相同。

具體改了什麼

對面交易方面，現行規定是由業者員工目視確認附照片的本人確認文件原本即可。2027年4月之後，改為必須提示附照片且內含IC晶片的本人確認文件（如My Number Card個人番號卡、駕照等），並實際讀取IC晶片的資訊。另一個替代方案是提示住民票等原本，加上轉送不可郵件（転送不要郵便），這條路徑在修法後仍保留。

非對面交易方面，目前業界廣泛使用的「拍攝送信方式」，也就是同時上傳證件正面照片與本人臉部照片的確認方式，在2027年4月後原則上不再允許單獨使用。非對面交易同樣需要改為IC晶片讀取為主的本人確認流程。

這兩項改正命令分別於2025年6月24日（非對面部分）及2026年3月6日（對面部分）公布，均定於2027年4月1日施行。

東京媽媽日本不動產觀察

本次《犯罪收益移轉防止法》施行規則修正後，市場上較常見的誤解之一，是認為所有不動產交易當事人未來都必須透過IC晶片證件完成本人確認。然而，根據日本警察廳公布之Q&A，以及森・濱田松本法律事務所等專業機構對修法內容的解讀，本次修正主要是針對本人確認方式的數位化與防偽強化，特別是逐步淘汰過去以證件照片搭配自拍照進行的非對面確認方式。

對於居住於海外且不適用日本住民基本台帳制度的「非居住外國人等（非居住外国人等）」，法律實務界普遍認為本次修法並未設置新的限制。森・濱田松本法律事務所在修法解說中即指出，非居住外國人等原則上「並無變更（変更なし）」，顯示立法者已考量海外投資人、海外繼承人及其他跨境交易當事人的實際需求。

截至目前公開法規、警察廳Q&A及法律實務解說所揭示的內容，尚未見到「非居住外國人必須讀取外國護照IC晶片才能完成本人確認」的明文規定。對於台灣等海外買家而言，未來實際適用的本人確認程序，仍須視交易當事人的身分、交易型態，以及不動產業者、司法書士及金融機構所採用的法定確認方式而定。

此外，在日本不動產交易實務中，司法書士對於所有權移轉登記所進行的本人確認，往往比犯收法上的本人確認更為重要。尤其在不動產出售案件中，司法書士必須確認處分權人確為真正所有權人，以防範冒名交易及詐欺案件。因此，即使已完成犯收法上的電子本人確認程序，司法書士仍可能依個案風險程度要求補充文件、進行視訊面談，甚至要求本人到場確認。海外買家在規劃交易時，除確認仲介業者的KYC流程外，也建議事先向負責登記的司法書士確認其對非居住外國人的身分驗證要求。

參考資料來源：【2027年4月、不動産取引の本人確認方法が変わります】PICKFORM、電子本人確認機能を犯収法改正対応にアップデート - PR TIMES