「就算有錢也租不到房」，這在日本是真實困境

在台灣，很多人把日本不動產當投資標的，卻很少人想過：如果有一天你老了、單身、住在日本，你能租到房子嗎？大學教授葛西利沙在2026年4月出版的《單身高齡者的現實：老後一個人的住宅問題》中，整理了大量實際案例，描繪出一幅相當嚴峻的圖景。

住了30年的房子，廁所壞了卻修不了

書中記錄了一位70多歲的女性，在民間出租住宅住了30年以上。物件老舊，某天廁所開始堵塞。她找了房東商量，對方不願出錢修繕。她自己能做的都做了，但涉及管線更換這類大型工程，依日本法律規範需要房東同意，卻得不到回應。

70多歲又是單身，找新的轉居地點幾乎不可能。她最後的解決方式，是走去附近24小時營業的超市如廁，這樣的日子持續了一段時間。後來她身體出了狀況，再次向房東提出修繕需求，對方卻暗示她最好搬走。她只能沉默，說到這裡流下眼淚。

有存款、有厚生年金，還是被不動產公司趕出門

另一位60多歲的女性，在退休之際打算賣掉自有住宅、放棄自用車，搬進車站附近的出租公寓，去了不動產公司詢問，卻因為沒有家人作保，直接被冷淡拒絕。

她去區公所尋求協助，被轉介給居住支援法人。她存款不少，厚生年金（相當於台灣勞保老年給付）金額也算充裕，本以為很快就能找到合適物件。結果介紹來的選項，是木造老舊公寓的一樓，或是老舊的極小住宅。她形容那些是「根本無法居住的物件」，看了幾眼就直接回家了。

另一位女性：住了十多年的房子，突然要被收回

還有一位60多歲的女性，靠著熟人的好意，以低租金在東京都內某出租物件住了十幾年。物件雖然老舊，但鄰里關係融洽，通勤也方便。她一直有打算之後搬家，但這幾年周邊租金大幅上漲，時機一再錯過。後來熟人聯繫她，說想整理名下不動產，她不得不開始找新住所。跑了多家不動產公司，沒有一家願意接待她。

居住支援現場：大家都在為單身高齡者傷腦筋

葛西教授指出，上述這類案例在居住支援現場「多到數不清」。參加居住支援法人的學習會時，在場的人幾乎全都在為單身高齡者的住宅確保問題感到棘手。即使好不容易找到物件，品質也無法保證。

自有住宅：比租房「稍微安心一點」，但也只是稍微

葛西教授在書中提到，專門服務女性客戶的住宅仲介與買賣業者表示，近年來有越來越多接近中年的女性詢問購買中古公寓大廈的事宜。其中一個常見的理由是：「接近60歲又是單身，到時候大概就沒有租屋選項了。」

買了自有住宅，確實比較不用擔心被房東趕走，但能否一個人持續住在那裡，依然是長期的不確定性。書中也提到反向抵押貸款（リバースモーゲージ，以自有住宅為擔保借入老後生活費的融資制度），但實際使用率偏低。這個制度受利率上升與不動產價值下跌的影響很大，存在擔保價值低於貸款額的風險，加上並非所有物件都符合申請資格，門檻相對高。

葛西教授的結論是：就目前狀況而言，對單身高齡者來說，自有住宅是比租賃「稍微好一點」的選項，但無法帶來確實的安心感。持有或租賃，都無法提供「絕對安全」的保障。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇文章讓我想起一個在實務上常被台灣買家忽略的面向：日本的住宅不只是資產，更是晚年的居所保障工具。葛西教授書中描述的那位60多歲女性，存款充裕、年金穩定，卻因為「單身」「無家人作保」在市場上四處碰壁。這個邏輯對台灣持有日本物件的房東也有參考價值，因為台灣投資人在日本長期出租物件時，租客來源結構恰好就在這個市場裡，理解日本租賃市場的入住門檻與風險分配，對出租策略的影響是實際的。

另外，書中提到的「自有住宅 vs 租賃」討論，本質上反映日本民間租賃市場對高齡單身者幾乎沒有制度性保障，房東的拒絕大多來自孤立死風險的顧慮，而這在日本現行借地借家法架構下，並沒有明確的禁止規定。想深入了解日本租賃法律框架對房東與租客雙方的影響，可以參考我們整理的借地借家法與漲租條件說明。

參考資料來源：単身高齢者に立ちはだかる「賃貸の壁」、ならば「持ち家なら安心」なのか…インフレ、老朽化、修繕…不動産資産の不確実な未来 - ｄメニューニュース