東京中央區房市出現異狀！人口戶數成長「急踩煞車」→灣岸地區中古屋連番降價求售，泡沫化警訊浮現？

東京23區的中古公寓大廈價格持續創高，但住進來的人開始變少了。不動產資訊研究機構「福嶋總研」的運營公司Mansion Research株式會社（東京都千代田區）發布調查顯示，中央區2025年世帶增加率只剩-3.8%，是23區中跌幅最大的區，而灣岸地帶的中古物件已出現「賣期拉長、多次降價仍難成交」的現象。

曾是「性價比之王」的中央區，2025年世帶增加率跌到23區墊底

這份調查收錄了2023年1月至2026年3月期間、東京23區共23萬4621件中古公寓大廈的售出紀錄，並對照東京都廳的世帶數據進行交叉統計。

從各區世帶增加率的走勢來看，2023年至2025年間各區世帶數仍在成長，但2025年增加率能比前一年還高的只有千代田區（+0.3%），其餘各區增幅全面放緩。

中央區的情況特別明顯。這個區過去因為比千代田區、港區更親民的價格帶，吸引了大量自住需求，2024年世帶數還成長了5.6%。但到2025年，增加率急縮至1.8%，一年之間掉了3.8個百分點，在23區裡降幅最大，排名墊底。

灣岸物件的問題：漲太快，買家跑掉了

中央區的中古公寓大廈供給，有三到四成集中在灣岸地帶。調查將灣岸地帶與非灣岸地帶的「平均銷售天數」和「降價次數」分開比較，結果顯示灣岸地帶的價格漲速明顯更快，但也因此造成需求篩選加劇，流動性開始下滑。

2024年中旬以後，灣岸物件的銷售期間（從掛牌到成交的天數）持續拉長，伴隨降價次數增加。換句話說，屋主已經在調降開價，但還是找不到買主，市場流動性明顯惡化。

問題從灣岸蔓延到中央區內陸地帶

這個現象並沒有停在灣岸。調查顯示，2025年中旬以後，中央區內陸地帶也出現了銷售天數拉長、降價次數增加的跡象。

內陸地帶原本是承接灣岸漲價之後「替代需求」的地帶，買氣流入讓這一帶的價格跟著上揚。結果同樣的供需失衡在這裡重演，形成一個結構性的連鎖：灣岸漲完換內陸漲，但需求的天花板就那麼高，整體價格水位拉得愈高，同樣的困境就會在下一個地帶出現。

Mansion Research對此指出，中央區出現的這些動向「不應視為一時性現象，應視為正在向東京23區整體擴散的結構性變化的一環」。該公司同時表示，「世帶數本身雖仍在增加，但增幅確實在放緩，住宅價格的上漲已進入抑制需求擴大的階段，這個可能性相當高。」

東京媽媽日本不動產觀察

這份數據有一個細節值得特別留意：不是「世帶數在減少」，而是「增加的速度在放緩」。這兩件事在中古市場的含意差很多。前者是需求直接消失，後者是需求還在，但被價格擋在門外。灣岸的狀況尤其清楚，多次降價仍難成交，代表原始開價已超過市場願意承接的水位，而不是沒有人想住這裡。

台灣投資人在評估中央區物件時，這份調查的「降價次數」指標值得對照手上物件的成交資料。如果同棟或同地帶近期成交件數變少、掛牌天數拉長，那麼今天的開價未必是市場真正能承接的價格。短期轉手的壓力也會在這個時候放大。關於東京整體市場的短期轉手與外資動向，我們在2026 房市警訊這篇有比較完整的數據分析，可以對照參考。

參考資料來源：東京・中央区で不動産に異変…世帯増加に「急ブレーキ」→湾岸エリアの中古マンション、何度も値下げ - まいどなニュース